Come funziona un mutuo a tasso fisso
Un mutuo a tasso fisso blocca il tasso di interesse annuo per l'intera durata del prestito fin dall'erogazione, quindi la rata mensile di capitale e interessi, calcolata con la formula standard di ammortamento M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], non cambia mai per tutta la vita del prestito. Poiché il tasso è fisso, cambia nel tempo solo la ripartizione tra interessi e capitale all'interno di ciascuna rata, man mano che il saldo residuo diminuisce -- l'importo totale della rata resta invece costante dal primo all'ultimo mese.
Questa struttura offre al mutuatario la certezza completa sulla componente di capitale e interessi del costo abitativo per tutta la durata del prestito, semplificando il bilancio familiare ed eliminando l'esposizione a futuri aumenti dei tassi di interesse. Il rovescio della medaglia è che un mutuo a tasso fisso non beneficia automaticamente di un eventuale calo dei tassi di mercato dopo l'erogazione; per ottenere un tasso più basso in seguito è generalmente necessario rifinanziare, il che comporta propri costi di chiusura e un proprio calcolo del punto di pareggio.
Come funziona un mutuo a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile, incluso quello che negli Stati Uniti viene chiamato adjustable-rate mortgage (ARM), lega il tasso di interesse a un parametro di riferimento -- come il tasso di policy di una banca centrale, il tasso variabile standard del creditore, oppure un indice come un tasso sui titoli di stato o interbancario -- più un margine del creditore, e il tasso si aggiorna a intervalli definiti anziché restare fisso per l'intera durata. Molti ARM sono strutturati in forma ibrida, con un periodo iniziale a tasso fisso (comunemente indicato, ad esempio, come '5/1', cioè cinque anni fissi seguiti da aggiornamenti annuali) prima che il tasso inizi a muoversi insieme al parametro di riferimento.
Poiché il tasso di interesse può salire o scendere dopo l'erogazione, la rata mensile di un mutuo a tasso variabile non resta fissa per tutta la vita del prestito come avviene invece per la rata a tasso fisso. Un tasso variabile che parte al di sotto del tasso fisso corrente può generare un risparmio reale se i tassi di riferimento restano stabili o scendono, ma espone anche il mutuatario a rate più alte se il parametro di riferimento sale prima che il prestito venga estinto o rifinanziato.
Perché il mercato USA preferisce i mutui fissi a 30 anni
Il mutuo trentennale a tasso fisso è il prodotto di finanziamento immobiliare dominante negli Stati Uniti, una struttura sostenuta da un ampio mercato secondario dei mutui in cui enti sponsorizzati dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac acquistano prestiti conformi dai creditori originari, permettendo loro di offrire un tasso fisso a lungo termine senza trattenere per intero il relativo rischio di tasso di interesse. L'indagine settimanale Primary Mortgage Market Survey (PMMS) di Freddie Mac è il parametro di riferimento standard citato per i tassi fissi medi a 30 anni negli USA, e il mutuo fisso a 15 anni è la principale alternativa, generalmente con un tasso più basso ma una rata mensile sostanzialmente più alta a parità di capitale.
I mutui a tasso variabile (ARM) restano disponibili sul mercato statunitense e possono offrire un tasso iniziale più basso rispetto a un mutuo fisso trentennale comparabile, ma rappresentano una minoranza delle erogazioni per acquisto negli USA. I mutuatari che scelgono un ARM statunitense stanno di fatto scommettendo che venderanno, rifinanzieranno o comunque non deterranno più il prestito prima che termini il periodo fisso iniziale e il tasso diventi esposto al parametro di riferimento.
Perché il Regno Unito e l'Australia preferiscono strutture variabili
I mutui nel Regno Unito sono tipicamente strutturati attorno a un'offerta iniziale a tasso fisso di breve durata -- comunemente due o cinque anni -- dopodiché il prestito torna automaticamente al tasso variabile standard del creditore (SVR), a meno che il mutuatario non passi proattivamente a una nuova offerta (remortgage). L'SVR è fissato a discrezione del creditore ed è di norma sensibilmente più alto delle offerte fisse o tracker disponibili, motivo per cui la maggior parte dei mutuatari britannici pianifica di cambiare offerta prima della fine del periodo fisso anziché restare sull'SVR; il Bank Rate della Bank of England è il parametro di policy che più influenza nel tempo il prezzo dei mutui nel Regno Unito.
I mutui casa australiani sono più comunemente strutturati come prestiti a tasso variabile per l'intera durata, spesso abbinati a un conto offset -- un conto transazionale collegato il cui saldo viene sottratto dal saldo del prestito prima del calcolo degli interessi giornalieri. L'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) ha indicato ai creditori di valutare se il mutuatario potrebbe comunque sostenere i rimborsi al tasso del prestito maggiorato di un margine di sostenibilità (serviceability buffer), fissato a 3 punti percentuali dalla fine del 2021, pensato per verificare al momento dell'approvazione del prestito la resilienza a futuri aumenti del tasso variabile.
| Mercato | Struttura dominante | Cosa succede dopo il periodo iniziale |
|---|---|---|
| Stati Uniti | Mutuo trentennale a tasso fisso | Il tasso non cambia mai per l'intera durata del prestito |
| Regno Unito | Offerta fissa breve (2 o 5 anni) | Torna al tasso variabile standard del creditore salvo remortgage |
| Australia | Tasso variabile, spesso con conto offset | Il tasso può cambiare ogni volta che il creditore lo modifica |
Esempio pratico: quanto può costare un reset del tasso
Consideriamo un prestito di 300.000 $ a 30 anni che parte con un tasso annuo del 5%. Usando M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] con r = 0,05/12 e n = 360, la rata mensile iniziale è di 1.610,46 $. Se si trattasse di un ARM 5/1 e il tasso si aggiornasse dopo 5 anni (60 rate) al 7% per i restanti 25 anni (300 rate), il saldo residuo al momento del reset sarebbe di 275.486,20 $, e ricalcolando la rata al nuovo tasso sul periodo residuo si ottiene 1.947,08 $ -- un aumento di 336,61 $ al mese, ossia circa il 20,9% in più rispetto alla rata originale.
Questo esempio illustra il meccanismo, non una previsione: la direzione e l'entità di un reset reale dipendono interamente da come si è mosso il parametro di riferimento rilevante entro la fine del periodo fisso o introduttivo, e un reset potrebbe altrettanto facilmente abbassare la rata se i tassi di riferimento sono scesi. Il fatto strutturale chiave è che un mutuatario a tasso variabile non conosce, al momento dell'erogazione, quale sarà la rata dopo il reset, mentre un mutuatario a tasso fisso sì.
Ponderare la certezza rispetto a un tasso potenzialmente più basso
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile è fondamentalmente un compromesso tra la certezza della rata e la possibilità di un tasso medio più basso lungo la vita del prestito. Il tasso fisso è generalmente preferito dai mutuatari che apprezzano un bilancio prevedibile, prevedono di mantenere l'immobile e il prestito per un lungo periodo, oppure sono preoccupati per futuri aumenti dei tassi; il tasso variabile può attrarre mutuatari che prevedono di vendere, rifinanziare o estinguere il prestito ben prima di qualsiasi reset, oppure che sono disposti ad assorbire la volatilità della rata in cambio di un tasso di partenza potenzialmente più basso.
Nei mercati dove dominano le strutture variabili, come il Regno Unito e l'Australia, i mutuatari gestiscono di fatto questo compromesso cambiando attivamente offerta o monitorando le variazioni di tasso del creditore, invece di scegliere un'unica struttura di tasso per l'intera durata del prestito come fa un mutuatario statunitense con un fisso a 30 anni. Capire quale struttura -- e quale meccanismo di reset -- si applica a una specifica offerta di prestito è un prerequisito per confrontarla in modo significativo con le alternative.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra un tasso di mutuo fisso e uno variabile?
Un mutuo a tasso fisso blocca il tasso di interesse, e quindi la rata di capitale e interessi, per l'intera durata del prestito, così la rata non cambia mai indipendentemente da cosa accada ai tassi di mercato. Un mutuo a tasso variabile lega il tasso a un parametro di riferimento -- un tasso di banca centrale, il tasso variabile standard del creditore, o un indice di mercato -- che può muoversi a intervalli definiti, il che significa che la rata può salire o scendere nel corso della vita del prestito.
Perché il mutuo fisso a 30 anni è così diffuso negli Stati Uniti?
Il mutuo fisso a 30 anni domina il mercato statunitense perché enti sponsorizzati dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac acquistano sul mercato secondario prestiti conformi dai creditori, permettendo loro di offrire tassi fissi a lungo termine senza trattenere l'intero rischio di tasso di interesse associato. L'indagine Primary Mortgage Market Survey (PMMS) di Freddie Mac è il riferimento standard per i tassi fissi medi a 30 anni negli USA, e i mutui a tasso variabile restano, per confronto, una minoranza dei prestiti per acquisto negli Stati Uniti.
Cosa succede quando termina un'offerta di mutuo a tasso fisso nel Regno Unito?
Quando termina un'offerta a tasso fisso nel Regno Unito, il prestito torna automaticamente al tasso variabile standard del creditore (SVR), a meno che il mutuatario non organizzi in anticipo una nuova offerta fissa, tracker o di altro tipo. L'SVR è fissato a discrezione del creditore ed è tipicamente più alto delle offerte fisse o tracker disponibili, motivo per cui la maggior parte dei mutuatari britannici cambia offerta poco prima della scadenza del periodo fisso in corso anziché restare sull'SVR.
I mutui casa australiani sono di solito fissi o variabili?
I prestiti a tasso variabile sono prevalenti nel mercato australiano, spesso abbinati a un conto offset -- un conto transazionale collegato il cui saldo riduce il saldo del prestito usato per calcolare gli interessi giornalieri. L'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) impone ai creditori di valutare le richieste di prestito rispetto al tasso maggiorato di un margine di sostenibilità di 3 punti percentuali, che riflette l'aspettativa che un tasso variabile possa cambiare nel corso della vita del prestito.
Di quanto può cambiare la rata mensile quando un tasso variabile si aggiorna?
La variazione dipende interamente da quanto si è mosso il parametro di riferimento rilevante. In un esempio illustrativo, un prestito di 300.000 $ a 30 anni che parte al 5% ha una rata iniziale di 1.610,46 $; se il tasso si aggiornasse al 7% dopo 5 anni, la rata sul saldo residuo per i restanti 25 anni salirebbe a 1.947,08 $, un aumento di 336,61 $ al mese, ossia circa il 20,9%. Un reset verso un tasso più basso ridurrebbe invece la rata.
È meglio un tasso fisso o variabile?
Nessuno dei due è universalmente migliore; la scelta dipende da quanto a lungo il mutuatario prevede di mantenere il prestito e dalla sua tolleranza all'incertezza sulla rata. Il tasso fisso è adatto a chi apprezza rate prevedibili e prevede di mantenere il prestito a lungo termine, mentre il tasso variabile può essere adatto a chi prevede di vendere o rifinanziare prima di un reset, o a chi è disposto ad accettare la possibilità di una rata futura più alta in cambio di un tasso di partenza potenzialmente più basso.
Fonti
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.