Quanto costa e che cosa fa un punto sconto sul mutuo
Un punto sconto sul mutuo è un costo anticipato versato alla stipula, convenzionalmente pari all'1% dell'importo finanziato per ciascun punto, in cambio di una riduzione del tasso di interesse del prestito. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descrive i punti sconto come un modo per «comprare» un tasso più basso: il mutuatario paga di più all'inizio perché la banca applichi meno interessi per tutta la vita del finanziamento.
Di quanto un singolo punto riduca il tasso lo stabilisce la banca e varia in base al programma di finanziamento e alle condizioni di mercato: non esiste un valore unico e fisso di settore. Una riduzione di circa 0,25 punti percentuali per punto è il riferimento più spesso citato come punto di partenza, ma il dato reale di una specifica offerta va sempre verificato sul Loan Estimate della banca, non dato per scontato.
Il calcolo del mese di pareggio
Il punto di pareggio è il test standard per capire se i punti riescono a ripagarsi: si calcola dividendo il costo dei punti per il risparmio mensile sulla rata, arrotondando al mese intero successivo, dato che un mese parziale di risparmio non recupera del tutto il costo prima del mese pieno seguente. Chi vende o rifinanzia prima del mese di pareggio ha pagato per i punti più di quanto il tasso ridotto gli abbia fatto risparmiare; chi mantiene il mutuo ben oltre quel mese ne esce in vantaggio secondo questo confronto.
Il calcolo isola il valore della sola riduzione del tasso, confrontando lo stesso importo e la stessa durata a due tassi diversi. Non tiene conto del costo opportunità della liquidità impiegata per comprare i punti -- per esempio investirla altrove -- che è una valutazione a parte, che alcuni mutuatari considerano accanto al mese di pareggio.
Esempio pratico: 1 punto su un prestito di $300.000 al 6,5%
Consideriamo un prestito di $300.000 a 30 anni con un tasso base del 6,5% senza punti. Acquistare 1 punto costa $300.000 x 1% = $3.000 e, con una riduzione quotata dalla banca di 0,25 punti percentuali per punto, porta il tasso al 6,25%.
Applicando la formula standard di ammortamento, la rata al tasso base del 6,5% è di $1.896,20 al mese, mentre al tasso ridotto del 6,25% è di $1.847,15 al mese: un risparmio mensile di $49,05. Il punto di pareggio è $3.000 / $49,05 = 61,16 mesi, arrotondato al 62° mese; se il mutuo viene portato a scadenza sull'intera durata di 30 anni (360 mesi), il risparmio netto stimato, al netto dei $3.000 di costo, è di circa $14.658,89.
| Voce | Valore |
|---|---|
| Rata al tasso base (6,5%) | $1.896,20 |
| Rata al tasso ridotto (6,25%, dopo 1 punto) | $1.847,15 |
| Risparmio mensile | $49,05 |
| Costo di 1 punto | $3.000 |
| Punto di pareggio | 62° mese |
| Risparmio netto se tenuto fino ai 360 mesi | ≈ $14.658,89 |
Perché l'orizzonte di pareggio è decisivo
La convenienza dei punti dipende interamente da quanto a lungo il mutuo viene effettivamente mantenuto rispetto al mese di pareggio, e non dall'ampiezza della riduzione di tasso in sé: una riduzione consistente pagata con un costo elevato per punto può comunque avere un pareggio lontano, mentre una riduzione modesta su un importo più contenuto può ripagarsi in fretta. Nell'esempio, chi è certo di tenere il finanziamento ben oltre i 62 mesi trae vantaggio dal punto; chi prevede di vendere o rifinanziare prima, con ogni probabilità, pagherà per il punto più di quanto recuperi in risparmi.
Poiché per molti mutuatari l'orizzonte reale di detenzione è incerto -- cambi di lavoro, vicende familiari e condizioni di mercato possono anticipare una vendita o un rifinanziamento rispetto ai piani -- il CFPB suggerisce di soppesare la probabilità di un'uscita anticipata rispetto al mese di pareggio stimato prima di acquistare punti, invece di dare per scontato che il mutuo sarà portato a scadenza.
Punti sconto contro un anticipo più alto
Acquistare punti e versare un anticipo più alto sono leve diverse con meccanismi diversi: il punto sconto riduce il tasso su un importo finanziato fisso, mentre un anticipo maggiore riduce l'importo stesso del finanziamento, abbassando sia la rata sia gli interessi complessivi senza dover raggiungere alcun mese di pareggio, perché un debito più piccolo costa meno da servire fin dalla prima rata. La liquidità richiesta dalle due strategie proviene dalla stessa disponibilità al momento della stipula, quindi per chi ha una somma extra definita la scelta è un vero e proprio aut aut.
Poiché un anticipo maggiore riduce da subito l'importo finanziato senza alcun requisito di pareggio futuro, non comporta lo stesso rischio prospettico dei punti, dove una vendita o un rifinanziamento anticipati possono lasciare il costo non recuperato. Chi dispone di una somma extra definita alla stipula dovrebbe confrontare il risparmio dei punti corretto per il pareggio con la riduzione immediata e incondizionata della rata che un anticipo più alto produrrebbe.
Domande frequenti
Che cos'è un punto sconto sul mutuo?
Un punto sconto sul mutuo è un costo anticipato versato alla stipula, convenzionalmente pari all'1% dell'importo finanziato, in cambio di un tasso di interesse più basso sul prestito. Il Consumer Financial Protection Bureau lo descrive come «comprare» un tasso ridotto: si paga di più all'inizio in cambio di un tasso, e quindi di una rata, più bassi per tutta la vita del mutuo.
Di quanto riduce il tasso un punto?
Non esiste un valore unico e fisso di settore: la riduzione per punto la stabilisce la banca e varia in base al programma di finanziamento e alle condizioni di mercato. Una riduzione di circa 0,25 punti percentuali per punto è il riferimento più spesso citato come punto di partenza, ma il dato reale di una specifica offerta va verificato sul Loan Estimate della banca.
Che cos'è il punto di pareggio sui punti sconto e come si calcola?
Il punto di pareggio è il numero di mesi necessari perché i risparmi mensili accumulati grazie al tasso ridotto eguaglino il costo anticipato dei punti; si calcola dividendo il costo dei punti per il risparmio mensile e arrotondando al mese intero. In un esempio pratico con $3.000 di costo dei punti e $49,05 di risparmio mensile, il pareggio cade al 62° mese.
Conviene un punto da $3.000 su un prestito di $300.000?
Dipende da quanto a lungo si terrà il mutuo. Nell'esempio pratico il punto va in pareggio al 62° mese: chi è certo di mantenere il finanziamento ben oltre quella soglia può guadagnare circa $14.658,89 netti portandolo a scadenza sui 30 anni, mentre chi con ogni probabilità venderà o rifinanzierà prima rischia di non recuperare il costo anticipato.
Meglio comprare punti o versare un anticipo più alto?
Il punto sconto riduce il tasso su un importo finanziato fisso e si ripaga solo tenendo il mutuo oltre il mese di pareggio, mentre un anticipo più alto riduce da subito l'importo finanziato, abbassando rata e interessi complessivi dal primo mese senza alcun requisito di pareggio. Chi dispone di una somma extra definita dovrebbe confrontare il risparmio dei punti corretto per il pareggio con la riduzione incondizionata offerta da un anticipo maggiore.
I punti sconto sono la stessa cosa dei punti di istruttoria?
No. I punti sconto riducono il tasso di interesse e sono il tipo di punto modellato da questo calcolatore. I punti di istruttoria (origination points) sono invece una commissione separata che alcune banche applicano per coprire i costi di gestione della pratica e non riducono il tasso, quindi non rientrano nel confronto di pareggio descritto qui.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.