Come leggere il costo del prestito ponte
La tabella qui sotto confronta prestito ponte e mutuo standard sulle caratteristiche strutturali che ne determinano il costo effettivo più alto.
| Caratteristica | Prestito ponte | Mutuo standard |
|---|---|---|
| Durata | Di norma da pochi mesi fino a circa un anno | Di norma da 15 a 30 anni |
| Struttura dei pagamenti | Soli interessi; capitale dovuto alla scadenza | Ammortamento; capitale rimborsato gradualmente |
| Tasso di interesse | In genere più alto, poiché riflette il rischio di breve termine | In genere più basso a parità di profilo del richiedente |
| Commissioni | La commissione di istruttoria pesa di norma di più sul costo totale, data la breve durata | Spese di stipula concettualmente distribuite su una durata assai più lunga |
| Rischio principale | La vendita, la rinegoziazione o l'altra via d'uscita attesa non si realizza nei tempi previsti | Rischio di tasso, di mercato e di reddito lungo tutta la vita del mutuo |
- Il costo annualizzato effettivo esiste proprio perché confrontare il solo tasso nominale di un prestito ponte con quello di un mutuo standard sottostima il costo reale di breve periodo una volta inclusa la commissione di istruttoria.
- Il calcolatore presume che il prestito resti a soli interessi per tutta la durata dichiarata e che la commissione di istruttoria sia l'unico onere considerato; alcuni prestiti ponte prevedono invece costi aggiuntivi (perizia, spese amministrative, commissioni di uscita) qui non modellati.
- I prestiti ponte dipendono dal completamento entro la scadenza di una precisa via d'uscita, di norma la vendita di un immobile o l'ottenimento di un finanziamento definitivo; questo calcolatore non modella però che cosa accada se quell'uscita slitta oltre il termine.
Che cos'è un prestito ponte?
Un prestito ponte è un finanziamento a breve termine, di norma da pochi mesi fino a circa un anno, usato per «fare da ponte» fra due operazioni: nella maggior parte dei casi serve a finanziare l'acquisto di una nuova abitazione prima che quella già posseduta sia stata venduta. È di solito strutturato a soli interessi, con l'intero capitale restituito in un'unica soluzione alla scadenza, in genere quando l'operazione attesa, per esempio la vendita dell'immobile, si è conclusa.
Poiché ha durata breve e comporta per la banca un rischio maggiore di un mutuo di lungo periodo, compreso il rischio che la vendita o la rinegoziazione attesa non avvenga nei tempi previsti, il prestito ponte presenta di norma tassi sensibilmente più alti dei mutui tradizionali, oltre a una commissione di istruttoria calcolata in percentuale sull'importo e dovuta alla stipula.
Il costo complessivo di un prestito ponte somma gli interessi pagati nel periodo e la commissione iniziale; il costo annualizzato effettivo esprime quella somma come un'unica percentuale su base annua, di norma superiore al solo tasso nominale dichiarato proprio perché tiene conto anche della commissione.
Come usare questo calcolatore del prestito ponte
- Inserisci l'importo del prestito ponte.
- Inserisci il tasso di interesse annuo proposto per il finanziamento.
- Inserisci la durata in mesi: i prestiti ponte sono di norma brevi, spesso ben al di sotto dell'anno.
- Inserisci la commissione di istruttoria come percentuale dell'importo.
- Leggi la rata mensile a soli interessi, l'importo della commissione, il costo totale fra interessi e commissione, il costo annualizzato effettivo e il capitale dovuto alla scadenza.
La formula del costo di un prestito ponte
La rata mensile di un prestito ponte è a soli interessi: il capitale residuo moltiplicato per il tasso mensile, poiché nulla del capitale viene rimborsato prima della scadenza. La commissione di istruttoria è invece una percentuale dell'importo, addebitata una sola volta alla stipula anziché distribuita sulla durata.
Il costo totale somma gli interessi di tutti i mesi del periodo e la commissione. Il costo annualizzato effettivo converte poi quel totale in un'unica percentuale annua sull'importo del prestito: risulta più alto del solo tasso nominale, poiché include la commissione e la annualizza su una durata spesso inferiore all'anno.
Errori comuni
- Confrontare direttamente il tasso nominale di un prestito ponte con quello di un mutuo standard senza considerare la commissione di istruttoria, che su una durata breve alza sensibilmente il costo annualizzato effettivo.
- Non avere una via d'uscita concreta e con tempi definiti, come una vendita già avviata o un finanziamento definitivo già impostato, prima di accendere un prestito ponte, dato che il capitale va restituito per intero al termine di un periodo breve.
- Credere che le rate di un prestito ponte riducano il capitale: sono di norma a soli interessi, pertanto alla scadenza resta dovuto l'intero importo iniziale, salvo rimborsi effettuati a parte.
- Sottostimare il costo complessivo guardando soltanto alla rata mensile a soli interessi e trascurando la commissione dovuta alla stipula.
- Usare un prestito ponte per una finalità dai tempi incerti o lunghi, quando invece la sua durata breve e la struttura a soli interessi sono pensate attorno a una specifica operazione ravvicinata che si concluda nei tempi previsti.
Domande frequenti
A che cosa serve un prestito ponte?
Un prestito ponte è un finanziamento a breve termine usato per coprire lo scarto fra due operazioni, il più delle volte per finanziare l'acquisto di una nuova casa prima che quella precedente sia stata venduta. È di norma a soli interessi, con l'intero capitale dovuto una volta conclusa l'operazione attesa, per esempio la vendita dell'immobile posseduto.
Perché i tassi dei prestiti ponte sono più alti di quelli dei mutui?
I prestiti ponte hanno durata breve e dipendono dal verificarsi puntuale di un evento futuro preciso, come la vendita di una casa: le banche li considerano dunque più rischiosi di un mutuo di lungo periodo su un immobile già posseduto e valutato. Questo rischio aggiuntivo si traduce di norma in un tasso più alto e in una commissione di istruttoria.
Che cos'è il costo annualizzato effettivo di un prestito ponte?
Il costo annualizzato effettivo somma gli interessi pagati nel periodo e la commissione di istruttoria, esprimendo poi il totale come un'unica percentuale annua sull'importo del prestito. Poiché include la commissione e la durata è spesso ben inferiore all'anno, risulta di norma più alto del solo tasso nominale dichiarato.
Si rimborsa capitale con un prestito ponte?
Di solito no durante il periodo. I prestiti ponte sono in genere strutturati a soli interessi: la rata mensile copre unicamente gli interessi maturati e l'intero capitale iniziale diventa esigibile in un'unica soluzione alla scadenza, di norma una volta completata la via d'uscita del debitore, per esempio la vendita dell'immobile.
Che cosa succede se non riesco a rimborsare il prestito ponte a scadenza?
È il rischio centrale di questo tipo di finanziamento, poiché l'intero capitale è dovuto a una data fissa a prescindere dal fatto che la via d'uscita prevista, come una vendita o una rinegoziazione, si sia davvero realizzata. Questo calcolatore determina il costo del prestito secondo la durata indicata, tuttavia non modella opzioni di proroga, conseguenze dell'inadempimento o alternative di rifinanziamento, che dipendono dalla singola banca e dalla situazione concreta.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.