Capire caratteristiche e costi dei mutui casa australiani
I mutui casa australiani hanno caratteristiche e costi iniziali peculiari. La tabella riassume le voci principali, verificate sulla prassi di APRA, RBA e degli uffici delle entrate statali.
| Caratteristica / costo | Come funziona in Australia |
|---|---|
| Tasso variabile | Struttura più diffusa; tasso e rata possono cambiare nel corso del prestito |
| Offset account | Conto collegato il cui saldo riduce il debito usato per calcolare gli interessi giornalieri |
| Lenders Mortgage Insurance (LMI) | Costo una tantum se si prende a prestito oltre l'80% di LVR; cresce al ridursi del deposito |
| Buffer di sostenibilità | APRA si attende che le banche valutino le rate al tasso più un buffer (3 punti percentuali) |
| Stamp duty | Imposta di trasferimento fissata da ciascuno stato e territorio; agevolazioni per chi compra la prima casa |
- La stamp duty (transfer duty) è stabilita autonomamente da ogni stato e territorio, dunque l'importo su un immobile dello stesso prezzo cambia da una parte all'altra dell'Australia. Anche agevolazioni e soglie per chi compra la prima casa variano per giurisdizione. Verifica le aliquote in vigore presso l'ufficio delle entrate del tuo stato o territorio.
- L'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) si attende che le banche valutino se il mutuatario riuscirebbe ancora a sostenere le rate al tasso del prestito maggiorato di un buffer di sostenibilità, fissato a 3 punti percentuali dalla fine del 2021.
- La Lenders Mortgage Insurance tutela la banca, non il mutuatario, e si applica quando il loan-to-value ratio supera l'80%, salvo intervento di un garante o di un programma di garanzia pubblica ammissibile.
- Questo calcolatore modella un prestito a capitale e interessi a tasso fisso. Non simula invece il risparmio di interessi dell'offset account, i periodi a soli interessi o le variazioni del tasso variabile.
Che cos'è un calcolatore di mutui australiano?
Un calcolatore di mutui australiano applica la formula standard di ammortamento per trovare la rata periodica a capitale e interessi che estingue il prestito casa entro la sua durata. A differenza degli Stati Uniti, dove dominano i tassi fissi di lungo periodo, il mercato australiano è caratterizzato da prestiti a tasso variabile e da periodi fissi più brevi: la rata del mutuatario può dunque cambiare quando la banca ritocca il proprio tasso variabile.
Il calcolatore ricava il prestito dal prezzo dell'immobile meno il deposito. Prendere a prestito più dell'80% del valore dell'immobile, cioè con un loan-to-value ratio superiore all'80%, comporta di norma la Lenders Mortgage Insurance (LMI), un costo una tantum che tutela la banca e cresce rapidamente man mano che il deposito si assottiglia. Il 20% di deposito è la soglia abituale per evitare la LMI.
Molti prestiti australiani includono un offset account: un conto di transazione collegato al mutuo il cui saldo viene sottratto dal debito residuo nel calcolo degli interessi giornalieri. Il denaro tenuto in offset riduce gli interessi senza essere formalmente rimborsato e resta disponibile. Questo calcolatore modella un prestito standard a capitale e interessi e non simula invece i saldi in offset né le variazioni del tasso variabile.
Come usare questo calcolatore di mutui australiano
- Inserisci il prezzo dell'immobile e il tuo deposito in dollari australiani. Il calcolatore ricava il prestito come prezzo meno deposito.
- Inserisci il tasso di interesse annuo indicato dalla tua banca. Per un prestito variabile è il tasso corrente, che può cambiare nel tempo.
- Inserisci la durata del prestito in anni. La durata standard di un mutuo casa australiano è di 25 o 30 anni.
- Leggi la rata mensile, il totale versato lungo la durata e gli interessi complessivi, assumendo che il tasso inserito valga per tutto il periodo.
- Metti a bilancio a parte la stamp duty (fissata dal tuo stato o territorio), la LMI se il deposito è sotto il 20% e le spese di conveyancing e bancarie.
La formula della rata
La rata periodica M deriva dalla formula del valore attuale di una rendita, ponendo il valore attuale di tutti i rimborsi futuri pari al capitale P del prestito. Il tasso mensile r è il tasso annuo diviso per 12; n è il numero di rate mensili, cioè gli anni moltiplicati per 12. Poiché in Australia i prestiti a tasso variabile sono diffusi, la rata reale cambia quando la banca muove il tasso; questo calcolatore mantiene il tasso fisso per il confronto e non modella il risparmio di interessi dell'offset account.
Errori comuni
- Dare per scontato che un tasso variabile resti costante: in Australia le rate variabili cambiano quando la banca ritocca il proprio tasso.
- Dimenticare la stamp duty, che è fissata da ogni stato e territorio e può aggiungere un costo in contanti considerevole.
- Trascurare la Lenders Mortgage Insurance quando si prende a prestito oltre l'80% del valore dell'immobile.
- Confondere un offset account con una redraw facility: solo il saldo in offset viene compensato con il debito ai fini degli interessi giornalieri, e le regole sono diverse.
- Fare i conti sul tasso corrente senza considerare il buffer di sostenibilità APRA usato dalla banca in fase di valutazione.
Domande frequenti
Come funziona un offset account in Australia?
Un offset account è un conto di transazione o di risparmio collegato a un mutuo casa australiano il cui saldo viene sottratto dal debito residuo prima del calcolo degli interessi giornalieri. Per esempio, $20.000 depositati in un offset account a fronte di un prestito da $400.000 fanno sì che gli interessi siano addebitati come se il debito fosse di $380.000. Il denaro resta disponibile e non viene formalmente rimborsato, dunque l'offset account riduce gli interessi preservando la liquidità. Questo calcolatore non simula i saldi in offset.
Che cos'è la Lenders Mortgage Insurance (LMI)?
La Lenders Mortgage Insurance (LMI) è un costo assicurativo una tantum che tutela la banca in caso di insolvenza del mutuatario ed è richiesto quando il prestito supera l'80% del valore dell'immobile, cioè con un loan-to-value ratio sopra l'80%. La LMI è pagata dal mutuatario ma assicura la banca, e il suo costo cresce rapidamente man mano che il deposito scende verso il 5%. Alcuni mutuatari la evitano con un deposito del 20%, con un garante o tramite un programma di garanzia pubblica ammissibile. Questo calcolatore non include la LMI.
Come si applica la stamp duty sugli immobili australiani?
La stamp duty, detta anche transfer duty, è un'imposta prelevata da ciascuno stato e territorio australiano al trasferimento dell'immobile: l'importo dovuto su una casa di prezzo identico varia dunque da giurisdizione a giurisdizione. Ogni stato e territorio fissa aliquote, soglie e agevolazioni proprie per chi compra la prima casa. Poiché la stamp duty può rappresentare un costo iniziale in contanti elevato, conviene consultare il prospetto aggiornato presso l'ufficio delle entrate competente. Questo calcolatore non include la stamp duty.
Che cos'è il buffer di sostenibilità APRA?
Il buffer di sostenibilità è un margine di tasso che l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) si attende venga aggiunto dalle banche nella valutazione di una domanda di mutuo: l'istituto verifica se il richiedente riuscirebbe ancora a onorare le rate qualora il tasso salisse di tale margine. APRA lo mantiene a 3 punti percentuali dalla fine del 2021. Incide su quanto un mutuatario può ottenere, importo che può risultare inferiore a quello suggerito dalle sole rate al tasso odierno.
Quale parametro seguono i tassi dei mutui australiani?
I tassi variabili dei mutui australiani seguono a grandi linee il cash rate target della Reserve Bank of Australia (RBA), il tasso di politica monetaria deciso dal board della RBA. Quando la RBA modifica il cash rate, le banche adeguano di norma i propri tassi variabili sui mutui casa, tuttavia non sempre nella stessa misura né immediatamente. I prestiti a tasso fisso sono invece prezzati sui costi di provvista di mercato e sulle attese di cash rate futuro. Calculate.Studio mostra il cash rate target corrente separatamente, con la relativa data di verifica.
I mutui casa australiani sono di solito a tasso variabile o fisso?
Nel mercato australiano prevalgono i prestiti a tasso variabile, e molti mutuatari che scelgono il tasso fisso lo fanno solo per un breve periodo iniziale da uno a cinque anni, prima di tornare al variabile. Si tratta di una situazione opposta a quella dei mercati dominati dai tassi fissi di lungo periodo. Poiché le rate variabili possono cambiare con il tasso della banca, chi si indebita in Australia deve pianificare tenendo conto di rate che potrebbero salire o scendere nel corso del prestito.
Fonti
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.