Come leggere i risultati del mutuo statunitense
I riferimenti seguenti sono parametri statunitensi di sostenibilità e di costo citati dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e dalla prassi dei finanziamenti convenzionali. Sono linee guida, non limiti rigidi.
| Voce | Parametro / convenzione USA |
|---|---|
| Costo abitativo / reddito lordo | ≤ 28% (front-end ratio, regola 28/36 del CFPB) |
| Debito totale / reddito lordo | ≤ 36% (back-end ratio, regola 28/36 del CFPB) |
| Anticipo per evitare la PMI | 20% del prezzo (loan-to-value dell'80%) sui mutui convenzionali |
| Tasso di riferimento | Media trentennale fissa del PMMS di Freddie Mac (vedi il tasso di riferimento in pagina) |
| Punto sconto | 1 punto = 1% del mutuo, versato in anticipo per abbassare il tasso |
- Il calcolatore esclude imposte sulla proprietà, assicurazione casa, spese condominiali o di HOA e PMI. Nell'insieme queste voci aggiungono spesso diverse centinaia di dollari al costo abitativo mensile effettivo.
- Inserisci il note rate e non l'APR: quest'ultimo ingloba commissioni, punti e alcuni costi di stipula ed è di norma leggermente più alto, pertanto sovrastimerebbe la rata.
- Il PMMS di Freddie Mac rileva mutui d'acquisto convenzionali, conformi e pienamente ammortizzati, concessi a mutuatari con anticipo del 20% e merito creditizio solido; le singole offerte variano invece con punteggio di credito, importo e punti.
- Il modello riguarda soltanto i mutui a tasso fisso. Le rate degli ARM cambiano al termine del periodo fisso iniziale e non sono rappresentate qui.
Che cos'è un calcolatore di mutui statunitensi?
Un calcolatore di mutui statunitensi applica la formula standard di ammortamento per ricavare la rata mensile fissa di capitale e interessi di un finanziamento rimborsato in rate uguali su una durata prestabilita. Negli Stati Uniti la struttura più diffusa è il mutuo trentennale a tasso fisso; l'alternativa principale è quello a quindici anni, che di norma ha un tasso più basso ma una rata più alta. Esistono anche i mutui a tasso variabile (ARM), che rappresentano però una minoranza dei finanziamenti d'acquisto.
Il calcolatore ricava il capitale sottraendo l'anticipo al prezzo dell'immobile. Su un mutuo convenzionale, un anticipo inferiore al 20% del prezzo comporta di norma la private mortgage insurance (PMI), un costo mensile aggiuntivo che tutela la banca e che qui non è modellato. I finanziamenti garantiti dallo Stato — FHA, VA e USDA — hanno invece regole proprie su anticipo e assicurazione.
Alla stipula gli acquirenti statunitensi sostengono inoltre i closing costs: commissioni di istruttoria, perizia, assicurazione del titolo, spese di escrow e di registrazione, comunemente pari a qualche punto percentuale dell'importo. È possibile pagare in anticipo dei punti sconto (ogni punto vale l'1% del mutuo) per abbassare il tasso. Questo calcolatore riporta soltanto la rata: PMI, imposte, assicurazioni e costi di stipula vanno preventivati a parte.
Come usare questo calcolatore di mutui statunitensi
- Inserisci il prezzo di acquisto dell'immobile e l'anticipo previsto in dollari statunitensi. Il calcolatore ricava il capitale come differenza fra i due.
- Inserisci il tasso di interesse nominale annuo indicato dalla banca, cioè il note rate del contratto e non l'APR, che comprende anche commissioni e punti.
- Inserisci la durata del mutuo in anni. Negli Stati Uniti le più comuni sono 30 e 15 anni.
- Leggi la rata mensile fissa di capitale e interessi, il totale versato sull'intera durata e il costo complessivo degli interessi.
- Se l'anticipo è inferiore al 20%, aggiungi una stima della PMI, delle imposte sulla proprietà e dell'assicurazione casa per valutare il costo abitativo mensile reale.
La formula di ammortamento
La rata mensile fissa M deriva dalla formula del valore attuale di una rendita, che eguaglia il valore attuale di tutti i pagamenti futuri al capitale P. Il tasso mensile r è il tasso nominale annuo diviso 12, mentre n è il numero di rate mensili (gli anni per 12). Con tasso pari a zero la rata si riduce semplicemente al capitale diviso per il numero di rate.
Errori comuni
- Considerare la cifra di capitale e interessi come l'intero costo abitativo: negli Stati Uniti l'acquirente paga anche imposta sulla proprietà, assicurazione casa e spesso PMI o quote HOA.
- Inserire l'APR anziché il note rate, il che sovrastima la rata mensile.
- Credere che un anticipo inferiore al 20% eviti costi aggiuntivi: sui mutui convenzionali sotto quella soglia serve di norma la PMI finché il rapporto loan-to-value non scende all'80%.
- Trascurare closing costs e punti sconto, dovuti in contanti alla stipula e distinti dall'anticipo.
- Confrontare un mutuo a 30 anni e uno a 15 guardando soltanto la rata mensile e ignorando gli interessi complessivi, assai più alti sui trent'anni.
Domande frequenti
Perché negli Stati Uniti il mutuo trentennale a tasso fisso è così diffuso?
Il mutuo trentennale a tasso fisso domina il mercato statunitense perché distribuisce il rimborso su una durata lunga, mantenendo la rata più contenuta, e blocca il tasso per tutta la vita del finanziamento, così che i pagamenti non salgano mai. Questa struttura è sostenuta dal mercato secondario dei mutui, dove imprese sponsorizzate dallo Stato come Freddie Mac e Fannie Mae acquistano i prestiti conformi. L'alternativa principale è il quindicennale fisso, con tasso più basso ma rata più alta.
Che cos'è la PMI e quando è obbligatoria?
La private mortgage insurance (PMI) è un onere mensile aggiuntivo sui mutui convenzionali statunitensi quando l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo di acquisto. Tutela la banca dal rischio di inadempimento, non il mutuatario. Di norma può essere cancellata quando il debito scende all'80% del valore originario e cessa automaticamente al 78% ai sensi della legge federale Homeowners Protection Act. Questo calcolatore non la include.
Che cosa sono i punti sconto del mutuo?
I punti sconto sono una somma facoltativa versata in anticipo alla banca per ridurre il tasso di interesse di un mutuo statunitense. Un punto costa l'1% dell'importo e abbassa di norma il tasso di una frazione di punto percentuale. Pagarli riduce rata e interessi complessivi, tuttavia conviene soltanto a chi tiene il finanziamento abbastanza a lungo da recuperare l'esborso iniziale.
Quale riferimento seguono i tassi dei mutui statunitensi?
I tassi trentennali fissi statunitensi sono ampiamente confrontati con il Primary Mortgage Market Survey (PMMS) di Freddie Mac, una media settimanale dei tassi sui mutui d'acquisto convenzionali e conformi. Le offerte reali si muovono però con il mercato obbligazionario, in particolare i rendimenti dei Treasury decennali e i prezzi dei titoli garantiti da ipoteca, e variano con punteggio di credito, importo e punti. Calculate.Studio mostra a parte il riferimento PMMS corrente con la relativa data di verifica.
Che cosa sono i closing costs in un acquisto immobiliare negli Stati Uniti?
I closing costs sono le spese pagate alla stipula per perfezionare un mutuo statunitense, di norma pari a qualche punto percentuale dell'importo. Comprendono commissioni di istruttoria e di valutazione del merito, perizia, ricerca e assicurazione del titolo, spese di escrow, diritti di registrazione e voci anticipate come imposte sulla proprietà e assicurazione. Sono distinti dall'anticipo e in genere si versano in contanti alla stipula, benché alcuni possano essere inglobati nel mutuo o coperti da concessioni del venditore.
Come si usa la regola 28/36?
La regola 28/36 è una linea guida convenzionale di sostenibilità citata dal Consumer Financial Protection Bureau: il costo abitativo mensile (capitale, interessi, imposte e assicurazione) non dovrebbe superare il 28% del reddito lordo mensile e il totale delle rate di debito non dovrebbe superare il 36%. Le banche usano rapporti debito/reddito di questo tipo, insieme al punteggio di credito e alle riserve, per valutare quanto un richiedente possa rimborsare in modo sostenibile.
Fonti
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.