Come leggere i risultati del mutuo a soli interessi
La tabella qui sotto mette a confronto che cosa accade a rata, capitale residuo e quota di proprietà nelle due fasi di un mutuo a soli interessi, poiché sono proprio questi meccanismi a generare il salto della rata calcolato qui.
| Fase | La rata mensile copre | Capitale residuo | Quota di proprietà creata dalle rate |
|---|---|---|---|
| Periodo a soli interessi | Solo interessi | Invariato — resta pari all'importo originario | Nessuna (dalle rate; la rivalutazione di mercato è cosa distinta) |
| Periodo di ammortamento (dopo la fase a soli interessi) | Interessi + capitale | Diminuisce ogni mese fino ad azzerarsi | Cresce a ogni rata |
- Questo calcolatore ipotizza un unico tasso fisso per tutta la durata del mutuo. Molti prodotti a soli interessi reali sono però anche a tasso variabile: in quel caso la rata successiva può risentire sia di una variazione del tasso sia del passaggio all'ammortamento, eventualità che il calcolatore non modella.
- Restano esclusi imposte sulla proprietà, assicurazione sulla casa, spese condominiali e PMI, che si aggiungono tutti al costo abitativo mensile effettivo.
- Poiché nel periodo a soli interessi non si rimborsa capitale, chi ha versato solo quelle rate non ha costruito alcuna quota di proprietà: eventuali variazioni in quella fase deriverebbero unicamente dalla rivalutazione dell'immobile o da un anticipo versato a parte, elementi che il calcolatore non considera.
Che cos'è un mutuo a soli interessi?
Un mutuo a soli interessi è una struttura di finanziamento in cui la rata mensile dovuta, per un periodo iniziale definito, copre soltanto gli interessi maturati sul debito residuo e non ne riduce il capitale. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) la descrive come una caratteristica applicabile all'intero mutuo oppure, più comunemente nella prassi attuale, a un periodo iniziale al termine del quale il prestito passa a una rata ammortizzante standard.
Poiché durante il periodo a soli interessi non si rimborsa capitale, il debito residuo alla fine di quella fase coincide esattamente con l'importo preso a prestito. Quando il periodo si chiude, la banca ricalcola dunque la rata necessaria a rimborsare integralmente lo stesso capitale nel tempo che resta, ottenendo un pagamento mensile nettamente superiore a quello a cui il mutuatario si era abituato: è proprio il salto che questo calcolatore quantifica.
Le strutture a soli interessi sono più frequenti nei mutui jumbo, in alcuni prodotti a tasso variabile e in certi finanziamenti per immobili da investimento che nei mutui trentennali conformi a tasso fisso. Non rappresentano invece uno sconto sul tasso: il tasso è un dato a sé e la formula a soli interessi cambia soltanto il modo in cui si calcola la rata durante quel periodo.
Come usare questo calcolatore del mutuo a soli interessi
- Inserisci l'importo del mutuo (il capitale) che stai prendendo o valutando.
- Inserisci il tasso di interesse annuo proposto per il finanziamento.
- Inserisci la durata in anni del periodo a soli interessi, cioè il tempo in cui le rate coprono unicamente gli interessi.
- Inserisci la durata totale del mutuo in anni: deve essere superiore al periodo a soli interessi, poiché gli anni restanti costituiscono la fase di ammortamento.
- Leggi la rata a soli interessi, la rata più alta che scatta con l'inizio dell'ammortamento e l'entità dell'aumento.
La formula alla base della rata a soli interessi
Durante il periodo a soli interessi la rata mensile è semplicemente il capitale residuo moltiplicato per il tasso mensile: in questa parte del calcolo non compare alcun termine di ammortamento, poiché nessuna quota di capitale viene rimborsata.
Terminato quel periodo, la banca applica la formula standard di ammortamento all'intero capitale originario, mai ridotto, sulla durata residua, ottenendo così la rata più alta. Il salto della rata è la differenza fra i due importi, mentre gli interessi complessivi sommano quelli pagati nella fase a soli interessi e quelli della fase di ammortamento.
Errori comuni
- Credere che la rata a soli interessi valga per tutta la vita del mutuo: si applica soltanto al periodo indicato, dopo il quale sale per ammortizzare integralmente il capitale originario in una durata residua più breve.
- Non mettere a bilancio in anticipo il salto della rata: l'aumento può essere consistente, poiché lo stesso capitale va ora rimborsato in meno anni rispetto alla durata originaria.
- Trascurare il fatto che nel periodo a soli interessi non si rimborsa nulla del capitale, pertanto in quella fase le rate non generano alcuna quota di proprietà.
- Confondere la formula a soli interessi con un tasso più basso: il tasso non c'entra, poiché questa struttura cambia ciò che la rata copre e non il costo del denaro.
- Ignorare che molti mutui a soli interessi sono anche a tasso variabile, dunque può cambiare il tasso stesso e non solo la struttura di ammortamento, al momento dell'avvio dell'ammortamento o anche prima.
Domande frequenti
Che cos'è un mutuo a soli interessi?
Un mutuo a soli interessi è un finanziamento in cui la rata mensile dovuta, per un periodo iniziale definito, copre unicamente gli interessi maturati sul debito e nessuna quota di capitale. Il Consumer Financial Protection Bureau lo descrive come una caratteristica che si applica di norma a una fase iniziale, dopo la quale il prestito passa a una rata ammortizzante standard che rimborsa sia capitale sia interessi.
Perché la rata sale tanto alla fine del periodo a soli interessi?
Poiché nella prima fase non è stato rimborsato capitale, l'intero debito originario resta da restituire, ma ora in una durata residua più breve di quella complessiva del mutuo. Distribuire lo stesso capitale su meno anni, con una rata che deve coprire anche il capitale e non più i soli interessi, produce dunque un pagamento mensile nettamente più alto: è il cosiddetto shock da rata.
Un mutuo a soli interessi costruisce quota di proprietà?
Non attraverso le rate durante il periodo a soli interessi, poiché nessuna parte di esse riduce il capitale. Qualsiasi quota maturata in quella fase deriverebbe soltanto dall'aumento del valore di mercato dell'immobile oppure da un anticipo versato all'acquisto, elementi che il calcolatore non modella.
I mutui a soli interessi sono a tasso fisso o variabile?
Esistono entrambe le forme. La caratteristica «soli interessi» descrive come si calcola la rata (prima solo interessi, poi ammortamento) ed è indipendente dal fatto che il tasso sia fisso o variabile. Alcuni di questi mutui sono infatti anche a tasso variabile e in quel caso il tasso può cambiare separatamente oppure in concomitanza con il passaggio alla rata ammortizzante.
Chi ricorre di solito a un mutuo a soli interessi?
Le strutture a soli interessi compaiono più spesso nei mutui jumbo, in alcuni prodotti a tasso variabile e in certi finanziamenti per immobili da investimento che nei mutui trentennali conformi a tasso fisso. Talvolta i mutuatari le usano per ridurre la rata in una fase di reddito discontinuo, tuttavia il rinvio del rimborso del capitale e il successivo salto della rata sono compromessi strutturali da pianificare per tempo.
Che succede se non riesco a sostenere la rata quando inizia l'ammortamento?
È il rischio centrale di questa struttura e va affrontato ben prima della fine del periodo a soli interessi, poiché soluzioni come la rinegoziazione, il versamento volontario di capitale durante la fase agevolata o la vendita dell'immobile richiedono tempo per essere organizzate. Questo calcolatore fornisce una stima didattica della variazione della rata: non modella opzioni di rifinanziamento né offre consulenza finanziaria per una situazione specifica.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.