Come interpretare i risultati del tuo mutuo
Le seguenti soglie di riferimento sono utilizzate dagli istituti di credito e dalle agenzie di tutela dei consumatori per valutare la sostenibilità di un mutuo. Sono linee guida, non limiti rigidi.
| Rapporto | Linea guida (CFPB / istituti di credito tradizionali) |
|---|---|
| Costo abitativo / reddito lordo | ≤ 28% (rapporto front-end) — parametro di riferimento tradizionale |
| Debito totale / reddito lordo | ≤ 36% (rapporto back-end) — parametro di riferimento tradizionale |
| Anticipo | < 20% richiede generalmente un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) |
| Rapporto prestito/valore (LTV) | ≤ 80% evita la PMI sui prestiti tradizionali |
- Questo calcolatore non include imposte sulla proprietà, assicurazione sulla casa, spese condominiali (HOA) o assicurazione ipotecaria privata (PMI). L'aggiunta di questi costi può aumentare il costo abitativo mensile reale di centinaia di dollari.
- Il tasso di interesse inserito dovrebbe essere il tasso nominale del mutuo (il tasso indicato nel contratto di prestito), non il TAEG. Il TAEG include le commissioni ed è generalmente leggermente più alto.
- I mutui a tasso variabile (ARM) iniziano con un tasso fisso per un periodo iniziale (ad esempio 5 anni), per poi variare periodicamente. Questo calcolatore modella solo i mutui a tasso fisso.
- Versare un importo extra ogni mese a favore del capitale riduce il saldo residuo e gli interessi totali pagati. La rata fissa mostrata qui non tiene conto di eventuali pagamenti anticipati.
Che cos'è un calcolatore del mutuo?
Un calcolatore del mutuo applica la formula standard di ammortamento del prestito per determinare la rata mensile fissa necessaria a rimborsare un prestito immobiliare — capitale più interessi — in rate uguali nel corso di una durata prestabilita. La maggior parte dei mutui tradizionali negli Stati Uniti e nel Regno Unito sono a rimborso graduale completo, il che significa che ogni rata copre gli interessi maturati per quel mese e una parte del capitale residuo, così che il saldo raggiunga esattamente zero alla fine della durata.
Il calcolatore ricava il capitale del prestito sottraendo l'anticipo dal prezzo dell'immobile. Calcola quindi la rata mensile al tasso di interesse annuo indicato e mostra il costo cumulativo nel corso della vita del prestito: l'importo totale pagato e gli interessi totali, ovvero la differenza tra i pagamenti cumulativi e il capitale originario.
Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) statunitense pubblica la regola di sostenibilità 28/36 come linea guida comune adottata dagli istituti di credito: le spese abitative (capitale del mutuo, interessi, imposte e assicurazione) non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile, e il totale dei pagamenti di debito non dovrebbe superare il 36% del reddito lordo mensile. Questo calcolatore indica la rata; è opportuno verificare la sostenibilità rispetto al proprio reddito utilizzando queste soglie.
Come usare questo calcolatore del mutuo
- Inserisci il prezzo di acquisto dell'immobile e l'anticipo che prevedi di versare. Il calcolatore ricava il capitale del prestito (prezzo meno anticipo).
- Inserisci il tasso di interesse annuo offerto dal tuo istituto di credito. Si tratta del tasso nominale, non del TAEG (che include le commissioni).
- Inserisci la durata del prestito in anni. Le durate più comuni negli Stati Uniti sono 15 e 30 anni.
- Leggi la rata mensile fissa, l'importo totale che pagherai nel corso dell'intera durata e il costo totale degli interessi.
- Applica la regola del 28%: dividi la rata mensile per il tuo reddito lordo mensile. Se il risultato supera 0,28, la rata potrebbe essere considerata elevata rispetto al reddito secondo gli standard tradizionali degli istituti di credito.
La formula di ammortamento
La rata mensile fissa M deriva dalla formula della rendita a valore attuale, che eguaglia il valore attuale di tutte le rate mensili future al capitale del prestito P. Il tasso di interesse mensile r è pari al tasso annuo diviso 12; n è il numero totale di rate mensili (anni × 12).
Quando il tasso di interesse è pari a zero, la formula si semplifica in M = P/n (capitale diviso per il numero di rate), un caso particolare gestito separatamente.
Domande frequenti
Come si calcola la rata mensile di un mutuo?
La rata di un mutuo a tasso fisso si calcola con la formula di ammortamento M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], dove P è il capitale del prestito, r è il tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12) e n è il numero totale di rate mensili. Ogni rata ha lo stesso importo; la quota destinata agli interessi diminuisce nel tempo man mano che il saldo del capitale si riduce.
Che cos'è la regola 28/36?
La regola 28/36 è una linea guida tradizionale adottata dagli istituti di credito e dagli enti di tutela dei consumatori, secondo cui le spese abitative mensili di chi richiede il prestito (capitale, interessi, imposte e assicurazione) non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile (rapporto front-end), e i pagamenti totali del debito mensile non dovrebbero superare il 36% del reddito lordo mensile (rapporto back-end). Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) cita questa regola come parametro di sostenibilità comunemente utilizzato.
Quanto costa un mutuo a 30 anni rispetto a uno a 15 anni?
Un mutuo a 15 anni comporta generalmente un tasso di interesse più basso rispetto a uno a 30 anni ed elimina il capitale in metà tempo, riducendo sostanzialmente gli interessi totali pagati. Tuttavia, la rata mensile è significativamente più alta perché lo stesso capitale viene rimborsato in metà delle rate. La scelta comporta un compromesso tra flusso di cassa mensile e costo totale degli interessi nel corso della vita del prestito.
Che cos'è la PMI e quando è richiesta?
L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) è una polizza che tutela gli istituti di credito quando chi richiede il prestito versa un anticipo inferiore al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile su un prestito tradizionale. La PMI viene generalmente aggiunta alla rata mensile del mutuo e varia da circa lo 0,5% all'1,5% dell'importo del prestito all'anno, a seconda dell'istituto di credito, del tipo di prestito e del punteggio di credito. Questo calcolatore non include la PMI.
Versare un extra sul capitale fa risparmiare denaro?
Sì. Effettuare pagamenti aggiuntivi destinati al saldo del capitale riduce più rapidamente l'importo residuo del prestito, il che diminuisce gli interessi totali che maturano nel corso della vita del prestito e accorcia il periodo di rimborso. Anche un modesto pagamento extra ogni mese può far risparmiare una somma significativa in interessi totali su un mutuo a 30 anni.
Qual è la differenza tra tasso di interesse e TAEG?
Il tasso di interesse (o tasso nominale) è il costo di prendere in prestito il capitale, espresso come percentuale annua, utilizzato per calcolare la rata mensile. Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) include il tasso di interesse più le commissioni dell'istituto di credito, i punti sconto e alcuni costi di chiusura, espresso come tasso annuo. Il TAEG offre un quadro più completo del costo del prestito ed è generalmente leggermente più alto del tasso nominale.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.