Come leggere il tuo scenario ARM
Dopo l'adeguamento il tasso di un ARM dipende da indice più margine, nei limiti dei cap: nessuno di questi elementi viene previsto da questo calcolatore. La tabella qui sotto spiega il significato di ciascun termine strutturale, così da leggere correttamente le informative di un finanziamento specifico.
| Termine ARM | Significato |
|---|---|
| Indice | Un tasso di mercato pubblicato che l'ARM segue: negli ARM statunitensi attuali di norma il SOFR (Secured Overnight Financing Rate), dopo la transizione di settore dal LIBOR raccomandata dall'ARRC |
| Margine | Una percentuale fissa che la banca somma all'indice a ogni adeguamento; è indicata nel contratto e non cambia per tutta la vita del mutuo |
| Cap sul primo adeguamento | L'aumento massimo del tasso alla primissima revisione, al termine del periodo fisso |
| Cap periodico | L'aumento massimo del tasso a ciascuna revisione successiva alla prima |
| Cap complessivo | Il massimo di cui il tasso può salire rispetto a quello iniziale, per tutta la durata residua |
- Questo calcolatore non prevede tassi futuri, valori dell'indice né il livello che il tasso di uno specifico ARM raggiungerà all'adeguamento: il tasso adeguato è un dato che fornisci tu per esplorare uno scenario, non un risultato che lo strumento stima.
- Indice, margine e cap specifici variano da istituto e da prodotto e vanno verificati sulle informative Truth in Lending del finanziamento, compreso il libretto CHARM consegnato al momento della domanda; il calcolatore evita deliberatamente di attribuire numeri generici a questi elementi.
- Poiché la rata adeguata si calcola sul debito residuo alla data di revisione e non sul capitale originario, due ARM con lo stesso tasso adeguato ma periodi fissi di durata diversa producono rate differenti.
Che cos'è un mutuo a tasso variabile (ARM)?
Un mutuo a tasso variabile (ARM) prevede un tasso fisso per un periodo iniziale, indicato comunemente con notazioni come «5/1», che significa cinque anni fissi seguiti da adeguamenti periodici. Dopo quella fase il tasso si ridetermina in base a un indice di mercato più un margine fisso della banca, nei limiti dei cap previsti dal contratto. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e il Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (il libretto CHARM), obbligatorio per legge federale, descrivono questa struttura e impongono agli istituti di illustrarla al mutuatario prima della stipula.
Nell'attuale mercato statunitense la maggior parte degli ARM è indicizzata al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), il tasso di riferimento raccomandato dall'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) dopo l'abbandono del LIBOR. Il tasso effettivamente pagato dopo l'adeguamento è pari al valore dell'indice alla data di revisione più il margine della banca, nei limiti dei cap del contratto: nessuno di questi elementi è però conoscibile con certezza al momento della stipula.
I contratti ARM prevedono di norma tre tipi di cap che limitano la variazione del tasso: un cap sul primo adeguamento (l'aumento massimo alla prima revisione), un cap periodico (l'aumento massimo a ogni revisione successiva) e un cap complessivo (il massimo di cui il tasso può salire rispetto a quello iniziale per tutta la vita del mutuo). Questo calcolatore non applica valori specifici di cap, poiché variano da prodotto a prodotto e non vengono inventati qui: per un'offerta concreta consulta le informative Truth in Lending del finanziamento.
Come usare questo calcolatore ARM
- Inserisci l'importo del mutuo, cioè il capitale.
- Inserisci il tasso di interesse del periodo fisso iniziale offerto sull'ARM.
- Inserisci la durata in anni del periodo a tasso fisso (per esempio 5 per un ARM 5/1).
- Inserisci un tasso ipotetico dopo l'adeguamento: un valore che vuoi mettere alla prova, non una previsione di quanto daranno davvero indice e margine alla revisione. Prova più valori per osservare una gamma di esiti.
- Inserisci la durata totale del mutuo in anni.
- Leggi la rata iniziale, quella risultante dal tuo tasso ipotetico, la variazione fra le due e il debito residuo al momento dell'adeguamento.
La formula alla base degli scenari ARM
La rata iniziale si calcola con la formula standard di ammortamento al tasso iniziale sull'intera durata del mutuo. Il debito residuo alla data di adeguamento si ottiene invece proiettando in avanti quello stesso piano di ammortamento fino al termine del periodo fisso.
La rata adeguata riapplica poi la formula di ammortamento a quel debito residuo, al tasso ipotetico che hai inserito, sulla durata che resta dopo la fine del periodo fisso. Poiché il tasso lo fornisci tu, il modello risponde alla domanda «e se il tasso diventasse X», senza prevedere che cosa produrranno realmente indice e margine.
Errori comuni
- Trattare il tasso adeguato inserito come una previsione anziché come uno scenario: il calcolatore non può sapere quanto daranno davvero indice più margine a una futura data di revisione.
- Dimenticare che gli aumenti del tasso di un ARM sono limitati dai cap indicati nel contratto, che questo calcolatore generico non applica poiché i valori cambiano da prodotto a prodotto.
- Credere che la rata adeguata si calcoli sull'importo originario: è invece calcolata sul debito residuo alla data di adeguamento, inferiore al capitale iniziale ma comunque consistente, poiché nei primi anni l'ammortamento procede lentamente.
- Confondere la durata del periodo fisso (il «5» in «5/1») con la frequenza di adeguamento (l'«1», cioè la revisione possibile ogni anno): nella notazione ARM sono due numeri distinti.
- Non leggere il libretto CHARM o le informative Truth in Lending per conoscere indice, margine e struttura dei cap di un'offerta concreta, prima di ipotizzare un qualsiasi tasso post-adeguamento.
Domande frequenti
Che cosa significa «ARM 5/1»?
Nella notazione statunitense più diffusa il primo numero indica la durata in anni del periodo iniziale a tasso fisso, mentre il secondo indica ogni quanti anni il tasso può poi adeguarsi. Un ARM 5/1 ha dunque un tasso fisso per i primi cinque anni, dopo i quali il tasso può essere rivisto una volta all'anno per il resto della durata.
Come si determina il tasso di un ARM dopo l'adeguamento?
Il tasso adeguato è pari al valore di un indice di mercato pubblicato alla data di revisione più un margine fisso stabilito nel contratto, nei limiti dei cap che ne circoscrivono la crescita. Nell'attuale mercato statunitense la maggior parte degli ARM è indicizzata al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), il tasso raccomandato dall'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) in sostituzione del LIBOR.
Questo calcolatore può dirmi quale sarà il tasso del mio ARM dopo l'adeguamento?
No. È uno strumento di scenario: sei tu a fornire un tasso ipotetico per vedere quale rata produrrebbe sul debito residuo del finanziamento. Non stima i valori futuri dell'indice e del resto nessun calcolatore può prevedere in modo affidabile dove si collocherà fra anni un indice di mercato.
Che cosa sono i cap di adeguamento di un ARM?
I cap sono limiti contrattuali alla variazione del tasso: quello iniziale circoscrive il primo adeguamento, quello periodico ciascuna revisione successiva e quello complessivo l'aumento totale rispetto al tasso iniziale per tutta la vita del mutuo. I valori specifici variano da istituto e da prodotto e sono indicati nei documenti Truth in Lending, compreso il libretto CHARM.
Perché la rata dopo l'adeguamento si calcola su un debito diverso dall'importo originario?
Poiché durante il periodo a tasso fisso il mutuo si è già ammortizzato, una parte del capitale è stata rimborsata prima della revisione. La rata adeguata si calcola pertanto su questo debito residuo, e non sull'importo iniziale, distribuendolo sulla durata che resta dopo la fine del periodo fisso.
Un ARM è più rischioso di un mutuo a tasso fisso?
Un ARM comporta un'incertezza sulla rata che il tasso fisso non ha, poiché il pagamento può salire (o scendere) una volta rivisto il tasso, mentre la rata fissa resta invariata per tutta la vita del mutuo. Se questo compromesso sia adeguato dipende da fattori come il tempo per cui si prevede di mantenere il finanziamento e la tolleranza alla variabilità della rata: valutazioni che questo calcolatore didattico non compie per il singolo mutuatario.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.