Capire regole e costi dei mutui canadesi
Il finanziamento della casa in Canada segue regole peculiari su term, assicurazione e stress test. La tabella riassume le voci principali, verificate sulla prassi di OSFI, CMHC e delle province.
| Regola / costo | Come funziona in Canada |
|---|---|
| Term e ammortamento | Il term è il contratto di tasso (spesso 5 anni); l'ammortamento è l'intero periodo di rimborso (di norma 25 anni) |
| Anticipo minimo | 5% sulla parte di prezzo fino a un limite stabilito; con il 20% si evita l'assicurazione sul rischio di insolvenza |
| Assicurazione sul rischio di insolvenza | Obbligatoria sotto il 20% di anticipo (per esempio CMHC); tutela la banca e viene aggiunta al prestito |
| Tasso di qualificazione dello stress test | Il maggiore fra tasso contrattuale + 2 punti percentuali e la soglia minima di tasso di qualificazione |
| Land transfer tax | Imposta provinciale sull'acquisto; alcuni comuni (per esempio Toronto) aggiungono una LTT propria, con rimborsi per chi compra la prima casa |
- Lo stress test sui mutui, vigilato dall'Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), impone alle banche di qualificare il richiedente al maggiore fra il suo tasso contrattuale più due punti percentuali e una soglia minima di tasso di qualificazione: l'approvazione si basa dunque su un tasso più alto di quello effettivamente pagato.
- L'assicurazione sul rischio di insolvenza è obbligatoria quando l'anticipo è inferiore al 20%; il premio viene di norma aggiunto al debito residuo. Il prezzo massimo assicurabile e la disponibilità dell'ammortamento trentennale per determinati acquirenti sono fissati dalla politica federale.
- Le land transfer tax sono prelevate a livello provinciale e alcune città, come Toronto, aggiungono una land transfer tax municipale; i rimborsi per chi compra la prima casa possono ridurre o azzerare l'imposta entro un limite. Verifica le aliquote in vigore presso la provincia e il comune.
- I mutui canadesi a tasso fisso sono capitalizzati semestralmente per legge; il risultato a capitalizzazione mensile di questo calcolatore è dunque un'approssimazione ravvicinata e comparabile, non la cifra esatta della banca.
Che cos'è un calcolatore di mutui canadese?
Un calcolatore di mutui canadese applica la formula standard di ammortamento per trovare la rata periodica che rimborsa il prestito casa entro il periodo di ammortamento. I mutui canadesi distinguono due orizzonti temporali: il term, cioè la durata del contratto di tasso in essere (il term quinquennale è il più diffuso), e il periodo di ammortamento, cioè il tempo totale per estinguere il prestito, storicamente pari a 25 anni per i mutuatari assicurati.
Il calcolatore ricava il prestito dal prezzo della casa meno l'anticipo. In Canada l'anticipo minimo è del 5% sulla parte di prezzo fino a un limite prestabilito, con una quota maggiore sopra tale soglia. Un anticipo inferiore al 20% richiede l'assicurazione sul rischio di insolvenza, comunemente detta assicurazione CMHC dal nome della Canada Mortgage and Housing Corporation, che tutela la banca e viene aggiunta al prestito.
Poiché il term è più breve dell'ammortamento, i mutuatari canadesi rinnovano il mutuo più volte nel corso del prestito, ogni volta a un nuovo tasso. Le norme federali impongono inoltre uno stress test: la banca qualifica il richiedente al maggiore fra il tasso contrattuale più due punti percentuali e una soglia minima di tasso di qualificazione. Questo calcolatore modella invece un tasso unico per l'intero ammortamento, a fini di confronto.
Come usare questo calcolatore di mutui canadese
- Inserisci il prezzo della casa e il tuo anticipo in dollari canadesi. Il calcolatore ricava il prestito come prezzo meno anticipo.
- Inserisci il tasso di interesse annuo del tuo term. Ricorda che il tasso è contrattualizzato solo per il term (spesso 5 anni), dopodiché si rinnova a un nuovo tasso.
- Inserisci il periodo di ammortamento in anni. L'ammortamento più comune è di 25 anni, mentre i 30 anni sono accessibili ad alcuni acquirenti di prima casa e a chi compra immobili di nuova costruzione.
- Leggi la rata periodica, il totale versato e gli interessi complessivi, assumendo che il tasso inserito valga per tutto l'ammortamento.
- Metti a bilancio a parte le land transfer tax provinciali (e, in alcune città, municipali), oltre all'assicurazione CMHC o equivalente se il tuo anticipo è sotto il 20%.
La formula dell'ammortamento
La rata periodica M deriva dalla formula del valore attuale di una rendita, ponendo il valore attuale di tutte le rate future pari al capitale P del prestito. Il tasso mensile r è il tasso annuo diviso per 12; n è il numero di rate mensili, cioè gli anni di ammortamento moltiplicati per 12. I mutui canadesi a tasso fisso sono per legge capitalizzati con periodicità semestrale anziché mensile, dunque la rata esatta della banca può differire lievemente; questo calcolatore usa invece la capitalizzazione mensile per garantire un confronto coerente fra paesi.
Errori comuni
- Confondere il term con l'ammortamento: il term quinquennale è solo il contratto di tasso, non il tempo necessario a estinguere tutto il prestito.
- Fare i conti solo sul tasso contrattuale ignorando lo stress test, che usa un tasso di qualificazione più alto.
- Dimenticare la land transfer tax, compresa la LTT municipale distinta in città come Toronto.
- Credere che un anticipo sotto il 20% eviti costi aggiuntivi, mentre comporta l'assicurazione sul rischio di insolvenza aggiunta al prestito.
- Trascurare il rischio di rinnovo: il tasso può cambiare ogni volta che il term scade e il mutuo viene rinnovato.
Domande frequenti
Come funziona lo stress test sui mutui canadesi?
Lo stress test sui mutui canadesi impone agli istituti soggetti a vigilanza federale di qualificare il richiedente al maggiore fra il tasso di interesse contrattualizzato più due punti percentuali e una soglia minima di tasso di qualificazione stabilita dall'Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Il mutuatario deve dunque dimostrare di poter sostenere le rate a un tasso più alto di quello che pagherà davvero, il che limita l'importo massimo ottenibile. Il test si applica sia ai mutui assicurati sia a quelli non assicurati presso istituti a vigilanza federale.
Qual è la differenza fra term e ammortamento in Canada?
In Canada il term è il periodo per cui restano in vigore il tuo tasso di interesse e il contratto di mutuo — quello quinquennale è il più diffuso — mentre l'ammortamento è il tempo complessivo necessario a rimborsare l'intero prestito, storicamente 25 anni. Poiché il term è più breve dell'ammortamento, il mutuatario rinnova il finanziamento più volte, ogni volta al tasso disponibile in quel momento. La pianificazione deve dunque tenere conto di questo rischio di rinnovo.
Quando è richiesta l'assicurazione mutuo CMHC?
L'assicurazione sul rischio di insolvenza, comunemente detta assicurazione CMHC dal nome della Canada Mortgage and Housing Corporation, è richiesta quando l'anticipo di chi compra casa in Canada è inferiore al 20% del prezzo. Tutela la banca in caso di insolvenza del mutuatario e il premio viene di solito aggiunto al debito residuo. La copertura è disponibile solo fino a un prezzo massimo assicurabile fissato dalla politica federale, e la offrono anche altri assicuratori, ovvero Sagen e Canada Guaranty.
Qual è l'anticipo minimo in Canada?
In Canada l'anticipo minimo è del 5% sulla parte del prezzo della casa fino a un limite fissato a livello federale, con una percentuale maggiore sulla parte eccedente e almeno il 20% per gli immobili sopra il massimo assicurabile. Un anticipo inferiore al 20% comporta l'assicurazione sul rischio di insolvenza. Anticipi più consistenti riducono il prestito, il premio assicurativo e gli interessi complessivi pagati.
Che cos'è la land transfer tax in Canada?
La land transfer tax è l'imposta che l'acquirente paga al trasferimento della proprietà, prelevata dalla provincia e, in alcune città come Toronto, anche dal comune come addebito aggiuntivo. Le aliquote sono a scaglioni sul prezzo di acquisto e chi compra la prima casa può avere diritto a un rimborso che riduce o azzera l'imposta entro un limite. Poiché rappresenta un costo iniziale in contanti rilevante e distinto dall'anticipo, conviene verificare le aliquote provinciali e municipali in vigore.
Quale parametro seguono i tassi dei mutui canadesi?
I tassi variabili dei mutui canadesi si muovono con i prime rate delle banche, che a loro volta seguono il tasso di politica monetaria della Bank of Canada. I tassi fissi sono invece prezzati sui rendimenti dei titoli di Stato canadesi di pari durata, non direttamente sul tasso di policy. Quando la Bank of Canada modifica il proprio tasso, le rate a tasso variabile si adeguano di norma. Calculate.Studio mostra il tasso di policy corrente della Bank of Canada separatamente, con la relativa data di verifica.
Fonti
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.