Come interpretare i risultati del tuo confronto
Il verdetto riflette il costo totale nel tempo sull'intera durata, ma il mese di pareggio conta altrettanto per i mutuatari che potrebbero non mantenere il prestito fino a scadenza. La tabella riassume come leggere insieme le due cifre.
| Situazione | Come leggere il risultato |
|---|---|
| Prevedi di mantenere il prestito ben oltre il mese di pareggio | Si applica il verdetto sull'intera durata — i risparmi dell'opzione a tasso più basso e commissioni più alte si accumulano per il resto della durata |
| Potresti vendere o rifinanziare prima del mese di pareggio | La commissione upfront extra non viene mai recuperata completamente, quindi l'opzione con commissioni più basse può essere più economica in pratica nonostante il verdetto sull'intera durata |
| Il pareggio mostra 0 mesi | Il confronto non coinvolge lo scambio di commissioni più alte per una rata più bassa (un'opzione vince su entrambi), quindi non si applica alcun pareggio |
- Il verdetto "Costo totale nel tempo più basso" viene mostrato come "optionA" o "optionB", riferendosi alla prima e alla seconda offerta inserite.
- Il confronto assume che entrambi i prestiti arrivino a scadenza completa senza estinzioni anticipate, rifinanziamenti o variazioni di tasso; le offerte a tasso variabile non possono essere confrontate in questo modo oltre il loro periodo fisso.
- Il costo totale nel tempo qui copre solo interessi e le commissioni inserite — esclude imposte immobiliari, assicurazione, PMI e voci di deposito a garanzia, che sono di solito simili tra le offerte sulla stessa casa.
- Confrontare prestiti di durate diverse (ad esempio 30 contro 15 anni) mescola l'accessibilità della rata con il costo totale; la durata più breve vince quasi sempre sul costo totale ma richiede una rata molto più alta.
Che cos'è un confronto tra mutui?
Un confronto tra mutui valuta due offerte di prestito sullo stesso capitale guardando oltre il tasso di interesse principale al costo completo di ciascun prestito: la rata mensile, gli interessi totali pagati nel periodo e le commissioni upfront (punti, spese di erogazione e altri costi di chiusura) richieste per ottenere ciascun tasso. Il Consumer Financial Protection Bureau incoraggia i mutuatari a ottenere Loan Estimate (stime di prestito) da più istituti proprio perché offerte con combinazioni diverse di tasso e commissioni non possono essere classificate solo per tasso.
Un compromesso comune è pagare punti di sconto — una commissione upfront, tipicamente l'1% dell'importo del prestito per punto — in cambio di un tasso più basso. Se quello scambio conviene dipende da quanto a lungo il mutuatario mantiene il prestito: la rata più bassa recupera la commissione extra solo gradualmente, e il mese in cui il risparmio cumulativo sulla rata eguaglia la commissione extra è il punto di pareggio. Vendere o rifinanziare prima del pareggio significa che la commissione non è mai stata recuperata.
Questo calcolatore riporta il verdetto sull'intera durata — quale opzione costa meno se il prestito arriva a scadenza completa — insieme al mese di pareggio. I due possono indicare direzioni diverse per i mutuatari che prevedono di traslocare o rifinanziare presto, motivo per cui vengono mostrate entrambe le cifre.
Come usare questo calcolatore di confronto mutui
- Inserisci l'importo del prestito comune a entrambe le offerte.
- Inserisci il tasso di interesse annuo, la durata in anni e le commissioni upfront totali dell'Opzione A (dalle cifre dei costi di chiusura del Loan Estimate).
- Inserisci gli stessi tre valori per l'Opzione B.
- Leggi ogni rata mensile, il verdetto su quale opzione ha il costo totale nel tempo più basso, l'entità della differenza sull'intera durata e — quando un'opzione scambia commissioni più alte per una rata più bassa — il mese di pareggio.
- Esempio pratico: su un prestito di $300.000 in 30 anni, l'Opzione A al 6,5% con $3.000 di commissioni costa $1.896,20 al mese, mentre l'Opzione B al 6,1% con $6.000 di commissioni costa $1.817,98. L'Opzione B fa risparmiare circa $25.159 sull'intera durata, e i suoi $3.000 extra di commissioni vengono recuperati intorno al mese 38.
Le formule dietro il confronto tra mutui
La rata di ciascuna opzione usa la formula standard di ammortamento a tasso fisso. Il costo totale nel tempo è il totale dei pagamenti meno il capitale (cioè gli interessi totali) più le commissioni upfront; l'opzione con il costo totale nel tempo minore viene indicata come più economica. Il risultato etichettato "optionA" significa che l'Opzione A è più economica sull'intera durata, e "optionB" significa che lo è l'Opzione B.
Il pareggio delle commissioni divide la differenza di commissioni per la differenza di rata mensile: quanti mesi di rate più basse servono per recuperare il costo upfront extra. Viene riportato quando l'opzione con commissioni più alte ha la rata più bassa; quando il confronto non coinvolge quello scambio, il pareggio mostra 0 mesi.
Errori comuni
- Classificare le offerte solo per tasso di interesse ignorando le commissioni addebitate per ottenere ciascun tasso — il Loan Estimate del CFPB esiste proprio perché entrambi possano essere confrontati insieme.
- Pagare punti per un tasso più basso senza verificare il mese di pareggio rispetto a quanto realisticamente prevedi di mantenere il prestito.
- Confrontare un'offerta a 30 anni con una a 15 anni solo sul costo totale nel tempo — la durata più breve vince sugli interessi totali quasi per costruzione, ma la differenza di rata è la vera decisione.
- Inserire solo i punti di sconto come commissioni omettendo le spese di erogazione e altre commissioni dell'istituto che differiscono anch'esse tra le offerte.
- Trattare la differenza sull'intera durata come risparmio garantito quando un futuro rifinanziamento o una vendita anticipata interromperebbero il confronto.
Domande frequenti
Come confronto due offerte di mutuo con tassi e commissioni diversi?
Calcola la rata mensile di ciascuna offerta, poi aggiungi gli interessi totali nel periodo alle commissioni upfront per ottenere un costo totale nel tempo per ciascuna. Il costo totale più basso vince se il prestito arriva a scadenza. Calcola anche il mese di pareggio — la commissione extra divisa per il risparmio sulla rata mensile — perché vendere o rifinanziare prima del pareggio significa che la commissione più alta non è mai stata recuperata.
Che cosa sono i punti di sconto su un mutuo?
I punti di sconto sono una commissione upfront pagata alla chiusura per ridurre il tasso di interesse, tipicamente al prezzo dell'1% dell'importo del prestito per punto. Il Consumer Financial Protection Bureau spiega che i punti sono essenzialmente interessi prepagati: abbassano leggermente ogni rata futura in cambio di più contante alla chiusura, il che conviene solo se il prestito viene mantenuto abbastanza a lungo da superare il punto di pareggio.
Cosa significa il mese di pareggio?
Il mese di pareggio è quando i risparmi accumulati da una rata mensile più bassa eguagliano le commissioni upfront extra pagate per ottenere quel tasso più basso. Nell'esempio pratico, l'Opzione B costa $3.000 in più di commissioni ma fa risparmiare $78,22 al mese, quindi la commissione viene recuperata intorno al mese 38. Mantenere il prestito oltre quel mese rende l'opzione con commissioni più alte più economica nel complesso; uscire prima la rende più costosa.
Perché il verdetto mostra "optionA" o "optionB"?
Il verdetto identifica quale delle due offerte inserite ha il costo totale nel tempo più basso — interessi totali sull'intera durata più commissioni upfront. "optionA" si riferisce al primo set di tasso, durata e commissioni inseriti; "optionB" al secondo. È un confronto sull'intera durata, quindi dovrebbe essere letto insieme al mese di pareggio se potresti non mantenere il prestito fino a scadenza.
Dovrei usare l'APR invece di questo confronto?
L'APR è una divulgazione standardizzata che integra alcune commissioni in un unico tasso annualizzato ed è utile per una prima selezione, ma assume che il prestito arrivi a scadenza completa e tratta le commissioni in un modo regolamentare specifico. Un confronto affiancato di costo totale nel tempo e pareggio mostra la meccanica effettiva in dollari, incluso cosa succede se esci dal prestito anticipatamente — qualcosa che una singola cifra APR non può trasmettere.
Questo calcolatore include imposte e assicurazione?
No. Confronta capitale, interessi e le commissioni upfront che inserisci. Imposte immobiliari, assicurazione della casa, assicurazione ipotecaria e quote HOA si aggiungono al costo mensile reale dell'abitazione ma sono generalmente le stesse indipendentemente dall'offerta dell'istituto che accetti, quindi raramente cambiano quale offerta sia più economica.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.