Come leggere la stima del prestito edilizio
La tabella qui sotto mette a confronto la fase di costruzione, con le erogazioni per stati di avanzamento, e la successiva fase di mutuo definitivo, poiché un finanziamento construction-to-permanent cambia struttura a lavori conclusi.
| Fase | Come maturano gli interessi | Struttura tipica dei pagamenti |
|---|---|---|
| Periodo di costruzione (erogazioni) | Soli interessi, di norma sulle somme effettivamente erogate fino a quel momento | Le rate coprono spesso i soli interessi e crescono man mano che si eroga di più |
| Dopo la conversione in mutuo definitivo | Ammortamento standard sull'intero importo erogato | Rata fissa di capitale e interessi per tutta la durata del mutuo |
- L'ipotesi di erogazione lineare è una semplificazione utile alle stime preliminari; un piano di erogazione reale, agganciato agli stati di avanzamento (fondazioni, struttura, copertura e così via), è raramente perfettamente lineare, pertanto il costo effettivo di un progetto specifico differirà da questa stima.
- Questo calcolatore non modella la fase di mutuo definitivo che segue la costruzione in un finanziamento construction-to-permanent, né le commissioni del prestito edilizio, i costi di sopralluogo o le erogazioni per imprevisti.
- I prestiti edilizi presentano spesso tassi più alti dei mutui definitivi standard, poiché riflettono la durata più breve e il maggior rischio che le banche associano al finanziamento di un'opera ancora in corso.
Che cos'è un prestito edilizio?
Un prestito edilizio finanzia la costruzione di un'abitazione o di un altro immobile ed è di norma strutturato a soli interessi durante i lavori: la banca rilascia i fondi per stati di avanzamento, legati a fasi di cantiere completate, anziché erogare l'intero importo alla stipula. Poiché gli interessi maturano in genere soltanto sulle somme effettivamente erogate e non sull'intero fido, il costo durante la costruzione risulta inferiore a quello che si avrebbe se l'intero importo producesse interessi fin dal primo giorno.
Molti prestiti edilizi sono strutturati come finanziamenti «construction-to-permanent», che al termine dei lavori si trasformano automaticamente in un mutuo ammortizzante standard, evitando così una seconda stipula e un secondo blocco di spese. Freddie Mac e Fannie Mae pubblicano entrambe le linee guida per i programmi a stipula unica usati dagli istituti conformi.
Poiché tempi ed entità delle erogazioni variano da progetto a progetto e da banca a banca, questo calcolatore adotta una convenzione di stima standard: presume che i fondi vengano erogati in modo lineare lungo la durata dei lavori, semplificazione molto usata per stimare gli interessi complessivi prima che esista un piano di erogazione definito.
Come usare questo calcolatore del prestito edilizio
- Inserisci l'importo totale del prestito edilizio che prevedi di utilizzare nel corso dei lavori.
- Inserisci il tasso di interesse annuo proposto per il finanziamento.
- Inserisci la durata prevista del cantiere in mesi.
- Leggi gli interessi totali stimati secondo l'ipotesi di erogazione lineare, il picco di interessi mensili (a importo interamente erogato) e gli interessi mensili medi sull'intero periodo.
La formula degli interessi con erogazione lineare
Con l'ipotesi di erogazione lineare, il debito cresce in modo uniforme da zero all'inizio dei lavori fino all'intero importo alla fine: il saldo medio del periodo supera dunque di poco la metà della somma totale — precisamente (mesi + 1) ÷ (2 × mesi) di essa. Gli interessi del mese k corrispondono all'incirca al debito di quel momento (importo × k ÷ mesi totali) moltiplicato per il tasso mensile.
Sommando quegli interessi mensili su tutti i mesi del cantiere si ottiene un'unica stima in forma chiusa: gli interessi totali sono pari all'intero importo moltiplicato per il tasso mensile e per (mesi + 1) diviso 2. Il picco mensile è invece quanto costerebbe un singolo mese a importo interamente erogato, mentre la media mensile è semplicemente la stima complessiva divisa per il numero di mesi.
Errori comuni
- Credere che gli interessi si applichino all'intero importo fin dal primo giorno di cantiere: la maggior parte dei prestiti edilizi li calcola soltanto sulle somme effettivamente erogate, che la stima lineare di questo calcolatore approssima.
- Usare il picco di interessi mensili come costo tipico per tutta la durata dei lavori: i primi mesi, con poche somme erogate, costano assai meno di quel valore massimo.
- Dimenticare che il prestito edilizio è di norma un prodotto distinto e più breve rispetto al mutuo definitivo che lo segue, con tasso, commissioni e, nelle strutture a doppia stipula, spese di chiusura proprie.
- Presumere che l'ipotesi lineare coincida esattamente con il piano di erogazione di un progetto reale: le erogazioni seguono gli stati di avanzamento e raramente si distribuiscono in modo perfettamente uniforme nel tempo.
- Trascurare che i tassi dei prestiti edilizi sono di solito più alti di quelli dei mutui standard, il che aumenta il costo degli interessi rispetto al finanziare la stessa somma con un mutuo definitivo.
Domande frequenti
Come si calcolano gli interessi su un prestito edilizio?
Gli interessi di un prestito edilizio si applicano di norma soltanto alla quota di fondi effettivamente erogata fino a quel momento, non all'intero importo deliberato. Questo calcolatore ne stima il costo con l'ipotesi di erogazione lineare, cioè fondi rilasciati in modo uniforme lungo i lavori, ottenendo un'unica stima degli interessi complessivi prima che esista un piano di erogazione per stati di avanzamento.
Che cosa significa «erogazione lineare» in questo calcolatore?
L'ipotesi di erogazione lineare tratta il debito come se crescesse in modo uniforme, lungo una retta, da zero all'inizio del cantiere fino all'intero importo al completamento. È una semplificazione standard per le stime iniziali degli interessi, poiché consente un calcolo in forma chiusa senza conoscere il piano di erogazione per stati di avanzamento del progetto.
Che cos'è un finanziamento construction-to-permanent?
Un finanziamento construction-to-permanent unisce prestito edilizio e mutuo finale in un unico contratto con una sola stipula: funziona a soli interessi durante i lavori e si converte poi automaticamente in un mutuo ammortizzante standard a costruzione ultimata. Freddie Mac e Fannie Mae pubblicano entrambe le linee guida per i programmi a stipula unica usati dagli istituti conformi.
Perché i tassi dei prestiti edilizi sono di solito più alti di quelli dei mutui?
I prestiti edilizi hanno durata più breve e finanziano un'opera ancora in costruzione anziché un bene finito e già stimato, situazione che le banche considerano in genere più rischiosa di un mutuo definitivo su una casa completata. Quel rischio aggiuntivo si traduce di norma in un tasso più alto durante il periodo dei lavori.
Questo calcolatore comprende il mutuo definitivo dopo la fine dei lavori?
No. Stima soltanto il costo degli interessi durante il periodo di costruzione e di erogazione. Una volta che il finanziamento construction-to-permanent si converte in mutuo standard, per stimare le rate successive conviene usare un normale calcolatore di mutuo con l'importo finale erogato, il tasso definitivo e la durata del mutuo.
Fonti
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.