Capire i prodotti ipotecari britannici
Le offerte di mutuo nel Regno Unito sono di norma strutturate come un periodo di tasso iniziale seguito dal passaggio allo standard variable rate. La tabella riassume le tipologie di prodotto più diffuse, verificate sulla prassi degli istituti britannici.
| Caratteristica del prodotto | Come funziona nel Regno Unito |
|---|---|
| Fisso a 2 anni | Tasso bloccato per due anni, poi passaggio all'SVR del creditore salvo remortgage |
| Fisso a 5 anni | Tasso bloccato per cinque anni: maggiore certezza, spesso con penali di rimborso anticipato |
| Standard variable rate (SVR) | Tasso di ritorno fissato dal creditore alla fine dell'offerta; di norma più alto dei tassi fissi |
| Tracker | Tasso variabile fissato con uno spread sopra il Bank Rate della Bank of England |
| Deposito / LTV | Deposito del 10% = LTV del 90%; depositi più alti danno di norma accesso a tassi più bassi |
- Il risultato presuppone un unico tasso per tutta la durata. Nella pratica la rata di un mutuatario britannico cambia quando finisce il periodo fisso e il prestito passa all'SVR oppure a una nuova offerta di remortgage.
- La Stamp Duty Land Tax (SDLT) si applica agli acquisti residenziali in Inghilterra e Irlanda del Nord sopra una soglia, con aliquote a scaglioni; chi compra la prima casa gode di un'agevolazione fino a un limite. La Scozia applica invece la Land and Buildings Transaction Tax e il Galles la Land Transaction Tax. Verifica gli scaglioni in vigore presso HMRC o l'autorità fiscale competente.
- Le penali di rimborso anticipato scattano di norma se un'offerta a tasso fisso viene estinta o rifinanziata prima della fine del periodo fisso.
- Il calcolatore esclude SDLT, perizia, survey, conveyancing e commissioni di istruttoria del mutuo.
Che cos'è un calcolatore di mutui per il Regno Unito?
Un calcolatore di mutui britannico determina la rata mensile di un mutuo a capitale e interessi (repayment mortgage), nel quale ogni pagamento copre gli interessi del mese e una quota del debito residuo, così che il prestito si azzeri alla scadenza. I mutui a soli interessi, dove ogni mese si versano solo gli interessi e il capitale viene rimborsato separatamente alla fine, sono invece molto più limitati nel mercato residenziale britannico e non vengono modellati qui.
Il calcolatore ricava il prestito dal prezzo dell'immobile meno il deposito. Le banche britanniche esprimono il deposito come quota del prezzo e definiscono il prezzo dei prodotti per fasce di loan-to-value (LTV): un deposito più alto, dunque un LTV più basso, apre in genere l'accesso a tassi migliori. Un deposito del 10% corrisponde a un LTV del 90%, mentre alcuni istituti offrono prodotti al 95% di LTV con un deposito del 5%.
Quasi tutti i mutui britannici combinano un periodo iniziale a tasso fisso — tipicamente di due o cinque anni — con il successivo passaggio allo standard variable rate (SVR) del creditore. I mutuatari ricorrono di norma al remortgage verso una nuova offerta prima che si applichi l'SVR, poiché quest'ultimo è di solito sensibilmente più alto. Il Bank Rate della Bank of England è il parametro di politica monetaria che in ultima analisi influenza il prezzo dei mutui nel Regno Unito.
Come usare questo calcolatore di mutui per il Regno Unito
- Inserisci il prezzo dell'immobile e il tuo deposito in sterline. Il calcolatore ricava il prestito come prezzo meno deposito.
- Inserisci il tasso di interesse annuo della tua offerta. Durante il periodo fisso è il tasso fisso; una volta terminato, le rate si baserebbero sull'SVR del creditore.
- Inserisci la durata del mutuo in anni. Nel Regno Unito sono comuni durate di 25, 30 o 35 anni, anche se l'offerta a tasso fisso al loro interno è di norma molto più breve.
- Leggi la rata mensile, il totale versato lungo la durata e gli interessi complessivi, assumendo che il tasso inserito valga per tutto il periodo.
- Metti a bilancio a parte la Stamp Duty Land Tax (in Inghilterra e Irlanda del Nord), la perizia, il survey e le spese di conveyancing, che qui non sono incluse.
La formula del mutuo a capitale e interessi
La rata mensile M deriva dalla formula del valore attuale di una rendita, ponendo il valore attuale di tutti i pagamenti futuri pari al capitale P del prestito. Il tasso mensile r è il tasso annuo diviso per 12; n è il numero di rate mensili, cioè gli anni moltiplicati per 12. Poiché le offerte a tasso fisso britanniche coprono di norma solo una parte della durata, i valori presuppongono che il tasso inserito si applichi per l'intero periodo: utile come confronto, mentre il costo reale cambia quando il prestito passa all'SVR o viene rifinanziato.
Errori comuni
- Dare per scontato che il tasso fisso iniziale duri tutta la durata: quasi tutte le offerte britanniche sono fisse per due o cinque anni, poi passano a un SVR più alto.
- Dimenticare la Stamp Duty Land Tax e le spese legali e di perizia, che vanno pagate in contanti oltre al deposito.
- Confondere la percentuale del deposito con l'LTV: un deposito del 10% significa un mutuo con loan-to-value del 90%.
- Trascurare le penali di rimborso anticipato quando si prevede di traslocare o rifinanziare durante il periodo fisso.
- Confrontare le offerte solo sul tasso pubblicizzato, ignorando le commissioni di prodotto e di istruttoria che incidono sul costo effettivo.
Domande frequenti
Che cosa succede quando finisce un'offerta britannica a tasso fisso?
Quando termina un'offerta di mutuo britannico a tasso fisso, il prestito passa automaticamente allo standard variable rate (SVR) del creditore, a meno che il mutuatario non faccia un remortgage verso una nuova offerta o non passi a un prodotto diverso. L'SVR è stabilito dall'istituto ed è tipicamente più alto delle offerte fisse e tracker, dunque al momento del passaggio la rata mensile di norma aumenta. Molti mutuatari negoziano una nuova offerta fissa o tracker poco prima della scadenza di quella in corso, proprio per evitare di pagare l'SVR.
Che cos'è lo standard variable rate (SVR)?
Lo standard variable rate (SVR) è il tasso di interesse predefinito che un creditore britannico applica alla fine di un'offerta introduttiva a tasso fisso o tracker. Ogni istituto stabilisce il proprio SVR, che può variare a sua discrezione seguendo spesso, a grandi linee, i movimenti del Bank Rate della Bank of England. Poiché l'SVR è di norma più alto delle offerte disponibili sul mercato, restarci a lungo tende a costare più che fare un remortgage.
Quanto deposito serve per un mutuo nel Regno Unito?
Gli istituti britannici richiedono di norma un deposito pari almeno al 5%-10% del prezzo dell'immobile, corrispondente a un mutuo con loan-to-value (LTV) del 95% o del 90%. Depositi più alti riducono l'LTV e in genere danno accesso a tassi di interesse più bassi. Un deposito del 20% o del 25% (LTV dell'80% o del 75%) apre di solito le offerte fisse più competitive, anche se le fasce esatte variano da istituto a istituto.
Che cos'è la Stamp Duty Land Tax (SDLT)?
La Stamp Duty Land Tax (SDLT) è un'imposta sugli acquisti di immobili residenziali in Inghilterra e Irlanda del Nord, applicata a scaglioni progressivi sopra una soglia iniziale fissata da HM Revenue and Customs. Chi acquista la prima casa beneficia di un'agevolazione fino a un limite di prezzo, mentre alle proprietà aggiuntive si applicano aliquote maggiorate. La Scozia preleva invece la Land and Buildings Transaction Tax e il Galles la Land Transaction Tax. Prima del rogito conviene verificare scaglioni e soglie in vigore presso l'autorità competente.
Quale parametro seguono i tassi dei mutui britannici?
Il Bank Rate della Bank of England è il tasso di politica monetaria del Regno Unito e il principale parametro di riferimento per il prezzo dei mutui. I mutui tracker si muovono direttamente con il Bank Rate, mentre le offerte a tasso fisso sono prezzate sugli swap rate, che riflettono le attese di mercato sul Bank Rate futuro. Calculate.Studio mostra il Bank Rate corrente separatamente, con la relativa data di verifica, invece di inserire un tasso in questa guida.
Nel Regno Unito è più diffuso il mutuo a capitale e interessi o quello a soli interessi?
Per chi compra casa nel Regno Unito lo standard è il mutuo a capitale e interessi, poiché ogni rata mensile riduce il debito residuo e il prestito risulta interamente estinto alla scadenza. I mutui residenziali a soli interessi, in cui il capitale va rimborsato separatamente alla fine, sono soggetti a vincoli più stretti e richiedono di norma una strategia di rimborso approvata. Questo calcolatore modella un mutuo a capitale e interessi.
Fonti
- HM Revenue & Customs (HMRC) / GOV.UK. Stamp Duty Land Tax: residential property rates and first-time buyer relief. gov.uk/stamp-duty-land-tax.
- Bank of England. Monetary policy and the Bank Rate. bankofengland.co.uk/monetary-policy.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- GOV.UK. Buying a home: mortgages, surveys and conveyancing. gov.uk.