Capire regole e costi dei mutui cinesi
Il finanziamento della casa in Cina è plasmato dal parametro LPR, dagli anticipi fissati per via politica e dalle imposte sull'acquisto. La tabella riassume le voci principali, verificate sulla politica della PBOC e del Ministero delle Finanze.
| Regola / costo | Come funziona in Cina |
|---|---|
| Parametro di riferimento | Loan Prime Rate (LPR) oltre i 5 anni, pubblicato ogni mese dal NIFC sotto la PBOC |
| Maggiorazione sull'LPR | La banca applica una maggiorazione o uno sconto in punti base sull'LPR, definiti da politica e città |
| Anticipo minimo | Fissato dalla politica nazionale, differenziato fra prima e seconda casa; ridotto ad almeno il 15% (2025) |
| Regole per fascia di città | Le autorità locali delle città di fascia più alta possono imporre requisiti più severi entro i limiti nazionali |
| Deed tax (契税) | Imposta di acquisto a carico dell'acquirente; aliquote ridotte per la prima casa familiare verificate nel 2025 (dall'1%) |
- L'LPR oltre i 5 anni è il parametro di riferimento dei mutui cinesi e viene pubblicato ogni mese, attorno al giorno 20. Quasi tutti i mutui sono variabili e vengono riprezzati sull'LPR, dunque le rate cambiano nel corso del prestito. Calculate.Studio mostra l'LPR corrente separatamente, con la relativa data di verifica.
- Le quote minime di anticipo sono fissate a livello nazionale e adeguate localmente città per città, con distinzione fra prima e seconda casa; il minimo è stato ridotto a non meno del 15% per entrambe, secondo la politica verificata nel 2025.
- La deed tax (契税) è un'imposta sull'acquisto a carico dell'acquirente. Secondo la politica in vigore da dicembre 2024 e verificata nel 2025, la prima casa familiare è tassata all'1% fino a 140 metri quadrati e all'1,5% oltre tale soglia, mentre aliquote ridotte si applicano anche alle seconde case ammissibili. Aliquote e soglie di superficie possono cambiare, dunque conviene verificare il prospetto in vigore.
- Questo calcolatore modella il metodo a capitale e interessi costanti a tasso fisso. Non simula invece il metodo a capitale costante, il riprezzamento sull'LPR o le varianti di politica locale.
Che cos'è un calcolatore di mutui cinese?
Un calcolatore di mutui cinese applica la formula standard di ammortamento per trovare la rata mensile — a capitale e interessi costanti, il metodo di rimborso più diffuso — che estingue il prestito casa entro la sua durata. Un metodo alternativo usato in Cina, il rimborso a capitale costante, parte da rate più alte che poi calano nel tempo; questo calcolatore modella invece il metodo a rata costante, per coerenza con gli altri paesi.
Il calcolatore ricava il prestito dal prezzo di acquisto meno l'anticipo. La Cina stabilisce le quote minime di anticipo con la politica nazionale, differenziate fra prima e seconda casa e adeguate localmente, e storicamente le città di fascia più alta hanno applicato requisiti più severi. L'anticipo minimo per i mutui su immobili residenziali commerciali è stato ridotto a non meno del 15% sia per la prima sia per la seconda casa, secondo la politica verificata nel 2025.
I tassi di interesse dei mutui cinesi sono quotati rispetto al Loan Prime Rate (LPR) oltre i 5 anni, parametro pubblicato ogni mese dal National Interbank Funding Center sotto la People's Bank of China (PBOC). La banca applica poi una maggiorazione o uno sconto in punti base sull'LPR in base alla politica vigente e al profilo del richiedente. Poiché quasi tutti i mutui sono a tasso variabile e vengono riprezzati sull'LPR, le rate effettive cambiano nel tempo; questo calcolatore mantiene invece il tasso fisso per il confronto.
Come usare questo calcolatore di mutui cinese
- Inserisci il prezzo di acquisto e il tuo anticipo in yuan. Il calcolatore ricava il prestito come prezzo meno anticipo.
- Inserisci il tasso di interesse annuo, che le banche quotano rispetto all'LPR oltre i 5 anni, più o meno una maggiorazione.
- Inserisci la durata del prestito in anni. In Cina le durate dei mutui casa arrivano di norma fino a 30 anni.
- Leggi la rata mensile, il totale versato lungo la durata e gli interessi complessivi.
- Verifica l'anticipo minimo e la maggiorazione sull'LPR previsti per la tua città e per la tua posizione (prima o seconda casa), e metti a bilancio a parte la deed tax e le altre imposte sull'acquisto.
La formula dell'ammortamento
La rata mensile costante M deriva dalla formula del valore attuale di una rendita, ponendo il valore attuale di tutte le rate future pari al capitale P del prestito. Il tasso mensile r è il tasso annuo diviso per 12; n è il numero di rate mensili, cioè gli anni moltiplicati per 12. Questo modella il metodo a capitale e interessi costanti diffuso in Cina, mentre il metodo a capitale costante anticipa la quota capitale e fa calare le rate nel tempo. Poiché quasi tutti i mutui cinesi sono variabili sull'LPR, la rata reale cambia quando il parametro viene riprezzato.
Errori comuni
- Presumere che esista un'unica regola nazionale: anticipi minimi e maggiorazioni sull'LPR sono adeguati localmente e le città di fascia più alta possono essere più severe.
- Trattare come fisso un tasso variabile legato all'LPR, mentre quasi tutti i mutui cinesi vengono riprezzati quando l'LPR cambia.
- Dimenticare la deed tax (契税) e le altre imposte sull'acquisto, che si pagano separatamente rispetto all'anticipo.
- Confondere il metodo a capitale e interessi costanti con quello a capitale costante, che ha rate iniziali più alte destinate a calare nel tempo.
- Applicare alla prima casa le regole della seconda, o viceversa, quando il trattamento su anticipo e imposte è differente.
Domande frequenti
Che cos'è l'LPR e come incide sui mutui cinesi?
Il Loan Prime Rate (LPR) è il tasso di riferimento cinese per i prestiti, pubblicato ogni mese dal National Interbank Funding Center sotto la People's Bank of China. I mutui sono prezzati rispetto all'LPR oltre i 5 anni, con ciascuna banca che aggiunge o sottrae un margine in punti base definito dalla politica vigente e dalla posizione del richiedente. Poiché quasi tutti i mutui cinesi sono variabili sull'LPR, una variazione del parametro modifica il tasso del prestito e la rata mensile al momento del riprezzamento, di norma annuale o a una data prestabilita.
Quanto anticipo serve per comprare casa in Cina?
In Cina le quote minime di anticipo sono fissate dalla politica nazionale e adeguate localmente città per città, e differiscono fra prima e seconda casa. Secondo la politica verificata nel 2025, l'anticipo minimo per i mutui individuali su immobili residenziali commerciali è stato ridotto a non meno del 15% sia per la prima sia per la seconda casa, tuttavia le singole città possono applicare requisiti più elevati entro il quadro nazionale. Conviene dunque verificare il minimo in vigore per la propria città e la propria posizione.
Che cos'è la deed tax (契税) in Cina?
La deed tax (契税) è l'imposta sull'acquisto che il compratore versa quando acquisisce un immobile in Cina, calcolata come percentuale del valore della transazione. Secondo la politica in vigore da dicembre 2024 e verificata nel 2025, la prima casa familiare è tassata all'1% per immobili fino a 140 metri quadrati e all'1,5% oltre tale dimensione, mentre aliquote ridotte si applicano anche alle seconde case ammissibili. La deed tax è distinta dall'anticipo e dal mutuo, dunque va messa a bilancio in contanti.
Le città cinesi hanno regole diverse sui mutui?
Sì. Mentre la People's Bank of China e le autorità nazionali definiscono il quadro complessivo — parametro LPR, soglie minime di anticipo e politica sui tassi dei mutui — i governi locali adeguano i requisiti specifici della propria città. Le città di fascia più alta come Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen hanno storicamente applicato regole più severe su anticipo e acquisto. Conviene dunque verificare i requisiti in vigore nella città precisa in cui si compra.
Qual è la differenza fra rata costante e capitale costante?
In Cina chi si indebita sceglie di norma fra due metodi di rimborso. Il metodo a capitale e interessi costanti mantiene la rata mensile invariata per tutta la durata, con la quota interessi che cala e quella capitale che cresce nel tempo: è il metodo modellato da questo calcolatore. Il rimborso a capitale costante mantiene invece invariata la quota capitale, dunque le rate iniziali sono più alte e calano lungo la durata, con meno interessi totali ma un onere iniziale più pesante. La scelta incide sul flusso di cassa e sugli interessi complessivi pagati.
I tassi dei mutui cinesi sono fissi o variabili?
La grande maggioranza dei mutui casa cinesi sono prestiti a tasso variabile prezzati rispetto al Loan Prime Rate (LPR) oltre i 5 anni. Quando l'LPR cambia, il tasso del prestito viene rideterminato alla data di riprezzamento del mutuatario, dunque la rata mensile può salire o scendere nel corso del prestito. Ciò significa che chi si indebita in Cina deve pianificare tenendo conto di rate variabili con l'LPR, invece di dare per scontato un tasso fisso per l'intera durata.
Fonti
- People's Bank of China (PBOC). Announcements on the Loan Prime Rate (LPR). pbc.gov.cn.
- People's Bank of China (PBOC). Minimum down-payment ratio and mortgage policy for individual housing loans. pbc.gov.cn.
- Ministry of Finance / State Taxation Administration of China. Deed tax (契税) policy for housing purchases (effective December 2024). mof.gov.cn.
- National Interbank Funding Center. Loan Prime Rate publication. chinamoney.com.cn.
- The State Council of the People's Republic of China. Property market support measures. english.www.gov.cn.