Come leggere il tuo punto di pareggio
La convenienza dei punti dipende dal confronto fra il mese di pareggio e il periodo per cui prevedi di tenere il mutuo, non dall'entità della riduzione del tasso presa da sola.
| Periodo di detenzione previsto rispetto al pareggio | Esito tipico |
|---|---|
| Vendita o rinegoziazione prima del mese di pareggio | I punti costano più di quanto si sia recuperato con i risparmi mensili: in questo confronto è una perdita netta |
| Mutuo tenuto ben oltre il mese di pareggio | I risparmi mensili accumulati superano l'esborso iniziale: in questo confronto è un guadagno netto |
| Durata di detenzione incerta | Un pareggio più ravvicinato riduce il rischio di non recuperare la spesa iniziale |
- La riduzione di tasso per punto dipende dall'istituto e dal programma e non è uno standard di settore fisso; il valore predefinito del calcolatore è soltanto un punto di partenza approssimativo comunemente citato e va sostituito con quello indicato su un Loan Estimate reale.
- Questo calcolatore confronta lo stesso importo e la stessa durata a due tassi diversi. Non modella invece il costo opportunità del denaro impiegato per acquistare i punti, per esempio investirlo altrove: è una valutazione ulteriore che alcuni mutuatari mettono sul piatto.
- I punti tendono ad avere senso per chi è ragionevolmente certo di tenere il mutuo per molti anni senza rinegoziarlo né vendere l'immobile; il CFPB raccomanda pertanto di considerare la probabilità concreta di una vendita o di una rinegoziazione anticipata prima di acquistarli.
Che cosa sono i punti sconto del mutuo?
Un punto sconto è una somma versata alla stipula, per convenzione pari all'1% dell'importo del mutuo per ciascun punto, in cambio di una riduzione del tasso di interesse. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descrive i punti sconto come un modo per «comprare» un tasso più basso: il mutuatario paga di più subito e la banca applica meno interessi lungo la vita del finanziamento.
Di quanto un punto riduca il tasso lo stabilisce la banca e varia in base al programma di finanziamento, alle condizioni di mercato e alla singola offerta: non esiste dunque un valore unico di settore. Una cifra spesso citata è una riduzione di circa 0,25 punti percentuali per punto, tuttavia dipende dall'istituto e va sempre verificata sul Loan Estimate dell'offerta concreta anziché data per scontata; proprio per questo il calcolatore tratta la riduzione per punto come dato modificabile.
Poiché i punti costano subito ma fanno risparmiare ogni mese successivo, la loro convenienza dipende interamente da quanto a lungo si tiene il mutuo. Chi rinegozia o vende prima del mese di pareggio ha pagato per i punti più di quanto abbia risparmiato; chi invece conserva il finanziamento ben oltre quella soglia ne esce in vantaggio.
Come usare questo calcolatore dei punti sconto
- Inserisci l'importo del mutuo, cioè il capitale.
- Inserisci il tasso di interesse che la banca applicherebbe senza acquistare alcun punto.
- Inserisci il numero di punti sconto che stai valutando di acquistare.
- Inserisci la riduzione di tasso per punto offerta dal tuo istituto: verificala sul Loan Estimate anziché ipotizzare un valore generico, poiché cambia da banca a banca e da programma a programma.
- Inserisci la durata del mutuo in anni.
- Leggi il costo dei punti, il tasso ridotto e il risparmio mensile, il mese di pareggio e il risparmio netto previsto se tieni il mutuo fino a scadenza.
La formula di punti e pareggio
Il costo dei punti è una semplice percentuale dell'importo del mutuo. Il tasso ridotto si ottiene sottraendo dal tasso base la riduzione per punto moltiplicata per il numero di punti. Il risparmio mensile è invece la differenza fra la rata al tasso pieno e quella al tasso ridotto, entrambe calcolate con la formula standard di ammortamento sulla stessa durata.
Il mese di pareggio è il costo dei punti diviso per il risparmio mensile, arrotondato al mese intero successivo, poiché un mese parziale di risparmio non recupera del tutto la spesa prima del mese pieno seguente. Il risparmio netto complessivo, tenendo il mutuo fino a scadenza, è il risparmio mensile moltiplicato per il numero totale di rate, meno il costo iniziale dei punti.
Errori comuni
- Presumere che tutte le banche riducano il tasso della stessa misura per punto: la riduzione la stabilisce l'istituto e varia da programma a programma, pertanto va verificata su un Loan Estimate reale.
- Acquistare punti senza stimare il mese di pareggio, per poi vendere o rinegoziare prima di raggiungerlo, pagando così per i punti più di quanto si sia risparmiato.
- Confondere i punti sconto, che abbassano il tasso, con i punti di istruttoria o le commissioni bancarie, che non lo fanno: la logica di riduzione del tasso di questo calcolatore riguarda soltanto i punti sconto.
- Ignorare il costo opportunità del denaro usato per i punti: quella somma potrebbe altrimenti coprire le spese di stipula, aumentare l'anticipo oppure essere investita altrove.
- Considerare il mese di pareggio una garanzia anziché una proiezione basata sui dati inseriti di tasso, durata e punti: una rinegoziazione anticipata cambia l'esito reale.
Domande frequenti
Che cos'è un punto sconto del mutuo?
Un punto sconto è una somma versata alla stipula, per convenzione pari all'1% dell'importo del mutuo, in cambio di un tasso di interesse più basso. Il Consumer Financial Protection Bureau lo descrive come l'acquisto di un tasso ridotto: si paga di più subito per ottenere un tasso, e quindi una rata, più bassi per tutta la vita del finanziamento.
Di quanto riduce il tasso un punto?
Non esiste un valore unico di settore: la riduzione per punto la stabilisce la banca e varia in base al programma di finanziamento e alle condizioni di mercato. Come riferimento di partenza si cita spesso una riduzione di circa 0,25 punti percentuali per punto, tuttavia il valore reale di uno specifico mutuo va verificato sul Loan Estimate della banca.
Che cos'è il punto di pareggio sui punti sconto?
Il punto di pareggio è il numero di mesi necessari perché i risparmi accumulati sulla rata, grazie al tasso ridotto, eguaglino il costo iniziale dei punti; si ottiene dividendo il costo dei punti per il risparmio mensile e arrotondando al mese intero. Tenere il mutuo oltre quel mese significa dunque che, secondo il calcolo, i punti si sono ripagati.
Quando conviene acquistare i punti sconto?
I punti tendono a convenire a chi è ragionevolmente sicuro di tenere il mutuo a lungo senza rinegoziarlo né vendere, poiché dopo l'esborso iniziale serve tempo perché i risparmi mensili superino il mese di pareggio. Un periodo di detenzione breve rende invece i punti una spesa iniziale più rischiosa rispetto al risparmio realisticamente ottenibile.
I punti sconto sono la stessa cosa dei punti di istruttoria?
No. I punti sconto riducono il tasso di interesse e sono il tipo di punto modellato da questo calcolatore. I punti di istruttoria sono invece una commissione distinta che alcune banche applicano per coprire i costi di lavorazione della pratica e non abbassano il tasso, pertanto non rientrano in questo confronto di pareggio.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.