Cosa dice la regola del 28/36
La regola del 28/36, citata dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e usata come parametro convenzionale dai creditori ipotecari, fissa due limiti di indebitamento distinti basati sul reddito: i costi abitativi generalmente non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile del mutuatario, e gli obblighi di debito mensili totali -- costi abitativi più tutti gli altri debiti ricorrenti -- generalmente non dovrebbero superare il 36% del reddito lordo mensile. La rata massima effettivamente sostenibile da una famiglia è quella corrispondente al più basso dei due limiti, poiché entrambe le condizioni devono essere soddisfatte contemporaneamente.
La regola è un parametro di prima valutazione, non una garanzia di approvazione. La sottoscrizione effettiva di un mutuo considera anche il punteggio di credito, la storia lavorativa, le riserve di liquidità e il programma di prestito specifico, e i programmi garantiti dal governo o specializzati a volte consentono rapporti debito/reddito più alti di quanto suggerisca la tradizionale regola del 28/36.
Il rapporto front-end: solo i costi abitativi
Il rapporto front-end misura i costi abitativi -- comunemente abbreviati PITI per capitale, interessi, tasse sulla proprietà e assicurazione -- come quota del reddito lordo mensile, e il limite del 28% si applica a questa sola cifra, indipendentemente da qualsiasi altro debito del mutuatario. Un calcolatore o un creditore che riporta solo capitale e interessi, senza tasse e assicurazione, sottostimerà il vero costo abitativo rispetto a questo parametro del 28%, quindi i mutuatari dovrebbero aggiungere una stima di tasse sulla proprietà e assicurazione prima di confrontare una rata con il limite.
Poiché il rapporto front-end ignora completamente il debito non abitativo, può sovrastimare quanto una famiglia possa effettivamente permettersi di prendere in prestito ogni volta che sono presenti anche altri debiti significativi -- prestiti universitari, rate auto, minimi delle carte di credito -- che è esattamente lo scenario che il secondo rapporto, quello back-end, è pensato per intercettare.
Il rapporto back-end: tutto il debito combinato
Il rapporto back-end misura il totale dei pagamenti di debito mensili -- costi abitativi più prestiti auto, prestiti universitari, prestiti personali e minimi delle carte di credito -- come quota del reddito lordo mensile, convenzionalmente limitato al 36%. Poiché ogni dollaro di pagamento di debito esistente conta contro questo tetto del 36%, una famiglia con un debito non abitativo sostanziale scoprirà spesso che è il rapporto back-end, non quello front-end, il vincolo determinante su quanto grande possa essere la rata del mutuo sostenibile.
Gli standard statunitensi di sottoscrizione dei qualified mortgage hanno storicamente fatto riferimento a un tetto back-end del rapporto debito/reddito fino al 43%, e alcuni programmi di prestito consentono rapporti superiori con fattori compensativi come un punteggio di credito solido o riserve di liquidità significative. Il parametro 28/36 è quindi un punto di riferimento prudenziale, non il massimo che ogni creditore approverà.
Esempio pratico: un reddito di 90.000 $ con debito esistente
Consideriamo una famiglia con un reddito lordo annuo di 90.000 $, 500 $ di pagamenti di debito mensili esistenti, un acconto disponibile di 40.000 $ e un tasso di mutuo atteso del 6% su un termine di 30 anni. Il reddito lordo mensile è 90.000 $ / 12 = 7.500 $. Il limite front-end è 28% x 7.500 $ = 2.100 $. Il limite back-end è 36% x 7.500 $ = 2.700 $, meno i 500 $ di debito esistente, lasciando 2.200 $ disponibili per l'abitazione. Poiché 2.100 $ è inferiore a 2.200 $, il rapporto front-end è il vincolo determinante, e la rata abitativa massima sostenibile è di 2.100 $ al mese.
Convertire quella rata di 2.100 $ in un importo di prestito usa la formula di ammortamento al contrario: con un tasso mensile r = 0,06/12 = 0,005 e n = 360 rate mensili, il fattore di rendita [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] è pari a circa 166,79, quindi il prestito massimo è 2.100 $ x 166,79 = 350.262 $. Aggiungendo l'acconto di 40.000 $ si ottiene un prezzo massimo stimato dell'abitazione di 350.262 $ + 40.000 $ = 390.262 $.
| Dato di input | Valore | Risultato |
|---|---|---|
| Reddito lordo mensile | 7.500 $ | — |
| Limite front-end (28%) | — | 2.100 $ |
| Limite back-end (36% meno 500 $ di debito) | — | 2.200 $ |
| Rata massima vincolante | — | 2.100 $ (front-end) |
| Prestito massimo al 6%, 30 anni | — | 350.262 $ |
| Prezzo massimo con acconto di 40.000 $ | — | 390.262 $ |
Come acconto e tasso di interesse cambiano il risultato
L'acconto si aggiunge direttamente, dollaro per dollaro, al prezzo massimo sostenibile, perché non modifica la rata mensile massima né l'importo del prestito che quella rata sostiene -- copre semplicemente una quota maggiore del prezzo di acquisto in contanti. Usando la stessa rata massima di 2.100 $ dell'esempio pratico, un acconto di 20.000 $ produce un prezzo massimo di 370.262 $, un acconto di 40.000 $ produce 390.262 $, e un acconto di 60.000 $ produce 410.262 $ -- ogni aumento di 20.000 $ dell'acconto innalza il prezzo massimo esattamente di 20.000 $.
Il tasso di interesse, al contrario, modifica l'importo del prestito che una rata massima fissa può sostenere, perché cambia il fattore di rendita usato per convertire la rata in capitale. Mantenendo costanti la rata massima di 2.100 $ e il termine di 30 anni, aumentare il tasso dal 6% al 7% abbassa il fattore di rendita da circa 166,79 a circa 150,31, riducendo il prestito massimo da 350.262 $ a circa 315.646 $ -- una riduzione di circa 34.616 $ della capacità di prestito per un aumento di un punto percentuale del tasso, anche se la rata mensile massima stessa non è cambiata.
Limiti della regola del 28/36
La regola del 28/36, così come applicata in un calcolo semplice, tipicamente copre solo capitale e interessi; tasse sulla proprietà, assicurazione sulla casa, assicurazione ipotecaria privata (PMI) e spese condominiali (HOA) -- tutte voci che i creditori includono nel rapporto front-end durante la sottoscrizione effettiva -- ridurrebbero ulteriormente l'importo del prestito sostenibile una volta aggiunte alla rata. La regola assume anche un tasso fisso e un reddito stabile per l'intero confronto; non modella variazioni di tasso, volatilità del reddito, o altri obiettivi finanziari della famiglia oltre al rispetto dei limiti di debito/reddito indicati.
Poiché la regola del 28/36 è un parametro di prima valutazione prudenziale e non una soglia di approvazione garantita, la cifra massima che produce dovrebbe essere trattata come un punto di riferimento iniziale per un'ulteriore pianificazione del bilancio -- includendo un margine per la manutenzione, costi di chiusura pari a circa il 2%-5% dell'importo del prestito, e obiettivi di risparmio non legati all'abitazione -- piuttosto che come un obiettivo fino al quale indebitarsi.
Domande frequenti
Cos'è la regola del 28/36 per la sostenibilità del mutuo?
La regola del 28/36 è una linea guida convenzionale di prestito secondo cui i costi abitativi mensili non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile (il rapporto front-end) e i pagamenti di debito mensili totali non dovrebbero superare il 36% del reddito lordo mensile (il rapporto back-end). Il Consumer Financial Protection Bureau la cita come parametro comune di sostenibilità, e il più basso dei due limiti determina la rata massima sostenibile in un dato scenario.
Quanto posso spendere per una casa con un reddito di 90.000 $?
Con un reddito lordo annuo di 90.000 $ (7.500 $ al mese), 500 $ di debito mensile esistente e un tasso del 6% su 30 anni, il limite front-end del 28% pari a 2.100 $ è inferiore al limite back-end del 36% pari a 2.200 $ (dopo aver sottratto i 500 $ di debito), rendendo 2.100 $ la rata massima vincolante. Quella rata sostiene un prestito di circa 350.262 $, ovvero un prezzo massimo dell'abitazione di circa 390.262 $ con un acconto di 40.000 $.
Qual è la differenza tra il rapporto front-end e quello back-end?
Il rapporto front-end misura solo i costi abitativi -- capitale, interessi, tasse sulla proprietà e assicurazione -- come quota del reddito lordo mensile, convenzionalmente limitato al 28%. Il rapporto back-end misura tutti i pagamenti di debito mensili, compresi i costi abitativi più prestiti auto, prestiti universitari e minimi delle carte di credito, convenzionalmente limitato al 36%. Il limite che produce la rata massima più bassa è il vincolo determinante per un dato mutuatario.
Un acconto più grande mi permette di permettermi una casa più costosa?
Sì, ed esattamente dell'importo aggiunto. Un acconto aumenta il prezzo di acquisto totale che un prestito massimo fisso può coprire senza modificare l'importo del prestito stesso né la rata mensile, quindi ogni dollaro aggiuntivo di acconto innalza il prezzo massimo sostenibile di un dollaro. In un esempio pratico, aumentare l'acconto da 20.000 $ a 40.000 $ ha innalzato il prezzo massimo da 370.262 $ a 390.262 $ -- esattamente la differenza di 20.000 $.
Di quanto un tasso di interesse più alto riduce quanto posso spendere per una casa?
Un tasso più alto riduce l'importo del prestito che una rata mensile massima fissa può sostenere, perché abbassa il fattore di rendita usato per convertire la rata in capitale. In un esempio pratico che mantiene la rata massima a 2.100 $ su 30 anni, aumentare il tasso dal 6% al 7% ha ridotto il prestito massimo da circa 350.262 $ a circa 315.646 $ -- una riduzione di circa 34.616 $ dovuta solo a un aumento di un punto percentuale del tasso.
La regola del 28/36 corrisponde a ciò che un creditore approverà effettivamente?
No. La regola del 28/36 è un parametro di prima valutazione prudenziale, non una soglia di approvazione garantita. La sottoscrizione effettiva di un mutuo considera anche il punteggio di credito, la storia lavorativa e le riserve di liquidità, e gli standard statunitensi dei qualified mortgage hanno storicamente fatto riferimento a rapporti back-end debito/reddito fino al 43%, con alcuni programmi che ne consentono di più in presenza di fattori compensativi. Le cifre del 28/36 sono utili come stima iniziale prudenziale, non come decisione finale di un creditore.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.