Come interpretare i risultati della HELOC
La tabella seguente mette a confronto le due fasi di una HELOC, poiché il passaggio da rate di soli interessi a rate di ammortamento completo è ciò che produce il salto di rata quantificato da questo calcolatore.
| Fase | La rata copre | Saldo | Durata tipica |
|---|---|---|---|
| Periodo di prelievo | Soli interessi (in questo modello) | Resta all'importo prelevato | Spesso 5–10 anni |
| Periodo di rimborso | Interessi + capitale (ammortamento completo) | Scende fino a zero | Spesso 10–20 anni |
- La maggior parte delle HELOC ha un tasso di interesse variabile legato a un indice come il prime rate, quindi la rata effettiva può cambiare sia durante il periodo di prelievo sia durante quello di rimborso; questo calcolatore usa un unico tasso fisso per semplicità.
- I saldi reali di una HELOC fluttuano tipicamente in quanto linea rotativa — chi la utilizza preleva e rimborsa nel tempo — mentre questo calcolatore presuppone che l'intero importo sia prelevato una volta e mantenuto costante per tutto il periodo di prelievo.
- Il calcolatore esclude eventuali commissioni annuali o di prelievo applicate da alcuni istituti di credito e non modella una HELOC con pagamenti di soli interessi che si estendono nel periodo di rimborso su alcune strutture proposte dagli istituti.
Che cos'è una HELOC?
Una home equity line of credit è una linea di credito rotativa garantita dal valore residuo della casa di chi la richiede. Il Consumer Financial Protection Bureau statunitense spiega che una HELOC ha un periodo di prelievo, durante il quale è possibile prelevare fondi pagando tipicamente solo gli interessi sull'importo prelevato, seguito da un periodo di rimborso, durante il quale non sono consentiti ulteriori prelievi e il saldo residuo viene rimborsato tramite rate di capitale e interessi a rimborso graduale completo.
Durante il periodo di prelievo, poiché le rate coprono solo gli interessi, il saldo non diminuisce pagando il minimo — resta all'importo prelevato, con una struttura simile a un mutuo di soli interessi. Quando inizia il periodo di rimborso, l'istituto di credito ricalcola la rata necessaria a estinguere completamente quello stesso saldo lungo la durata del rimborso, il che produce una rata mensile sensibilmente più alta rispetto al minimo del periodo di prelievo.
Questo calcolatore presuppone che l'intero importo prelevato resti in essere per tutto il periodo di prelievo e che non avvengano ulteriori prelievi o rimborsi prima dell'inizio del rimborso — un modello semplificato della struttura da soli interessi ad ammortamento, poiché i saldi effettivi di una HELOC fluttuano tipicamente in quanto linea rotativa.
Come usare questo calcolatore HELOC
- Inserisci l'importo prelevato sulla linea di credito (il saldo che prevedi di mantenere).
- Inserisci il tasso di interesse annuo della HELOC — le HELOC sono comunemente a tasso variabile, quindi usa il tasso attuale.
- Inserisci la durata del periodo di prelievo in anni, durante il quale le rate sono di soli interessi.
- Inserisci la durata del periodo di rimborso in anni, durante il quale il saldo si ammortizza completamente.
- Leggi la rata di soli interessi, la rata più alta del periodo di rimborso, l'entità del salto tra le due e gli interessi totali di entrambe le fasi.
La formula dietro le rate di una HELOC
Durante il periodo di prelievo, la rata di soli interessi è semplicemente il saldo prelevato moltiplicato per il tasso di interesse mensile, poiché non viene rimborsato alcun capitale. Durante il periodo di rimborso, la formula standard di ammortamento viene applicata allo stesso saldo (perché non è mai stato ridotto durante il periodo di prelievo) sulla durata di rimborso indicata.
Esempio pratico: un saldo di $50.000 all'8,5% con un periodo di prelievo di 10 anni e un periodo di rimborso di 15 anni ha una rata di soli interessi di $354,17 al mese durante il periodo di prelievo. Una volta iniziato il rimborso, la rata di ammortamento sullo stesso saldo di $50.000 su 15 anni è di $492,37 — un aumento della rata di $138,20. Gli interessi totali di entrambe le fasi (10 anni di rate di soli interessi più 15 anni di rate di ammortamento) sono $81.126,56.
Errori comuni
- Presumere che la rata di soli interessi del periodo di prelievo continui per tutta la vita della linea — si applica solo durante il periodo di prelievo, dopo il quale il rimborso richiede una rata di ammortamento sensibilmente più alta.
- Non mettere a budget il salto di rata quando inizia il rimborso, soprattutto perché i tassi delle HELOC sono spesso variabili e possono salire indipendentemente dal cambio di fase.
- Trattare il saldo prelevato come fisso quando in pratica una HELOC è rotativa — prelievi aggiuntivi durante il periodo di prelievo aumentano il saldo su cui sarà basata la rata del periodo di rimborso.
- Trascurare che un tasso variabile può modificare la rata di soli interessi durante il periodo di prelievo anche se il saldo prelevato non cambia.
- Confondere la rata di soli interessi del periodo di prelievo di una HELOC con la rata di un prestito garantito dalla casa (home equity loan), che è tipicamente ad ammortamento completo fin dall'inizio su una somma forfettaria fissa.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra periodo di prelievo e periodo di rimborso?
Durante il periodo di prelievo, chi utilizza una HELOC può prelevare fondi e in genere paga rate di soli interessi sull'importo prelevato, quindi il saldo non diminuisce con la rata minima. Durante il periodo di rimborso, non sono consentiti ulteriori prelievi e il saldo residuo viene rimborsato tramite rate di capitale e interessi ad ammortamento completo, sensibilmente più alte della rata di soli interessi del periodo di prelievo.
Perché la rata della mia HELOC aumenta così tanto quando inizia il rimborso?
Poiché le rate di soli interessi durante il periodo di prelievo non riducono il capitale, l'intero saldo prelevato è ancora in essere quando inizia il rimborso, ma ora deve essere estinto su una durata di rimborso fissa e spesso più breve. Distribuire quel saldo sul periodo di rimborso con una rata che ora copre anche il capitale oltre agli interessi produce una rata mensile significativamente più alta — ad esempio da $354,17 a $492,37 su un saldo di $50.000 all'8,5% con prelievo di 10 anni e rimborso di 15 anni.
I tassi delle HELOC sono fissi o variabili?
La maggior parte delle HELOC ha un tasso di interesse variabile, comunemente legato a un indice come il prime rate, il che significa che la rata può cambiare sia durante il periodo di prelievo sia durante quello di rimborso al variare dell'indice. Alcuni istituti di credito offrono un'opzione a tasso fisso su tutto o parte del saldo; è opportuno verificare quale struttura si applica alla propria linea specifica.
Una HELOC funziona come una carta di credito?
Nella struttura, sì — una HELOC è una linea di credito rotativa, il che significa che è possibile prelevare, rimborsare e prelevare di nuovo fondi fino al limite di credito durante il periodo di prelievo, in modo simile a una carta di credito. Si differenzia perché è garantita dal valore della casa, ha generalmente un tasso più basso rispetto al credito non garantito e si converte in un piano di ammortamento fisso al termine del periodo di prelievo.
Posso rimborsare capitale durante il periodo di prelievo?
La maggior parte delle HELOC consente pagamenti volontari di capitale durante il periodo di prelievo anche se sono richiesti solo gli interessi, e farlo riduce sia il saldo residuo sia l'entità della futura rata del periodo di rimborso. Questo calcolatore modella lo scenario della rata minima di soli interessi; effettuare pagamenti aggiuntivi durante il periodo di prelievo produrrebbe un saldo più basso all'ingresso nel rimborso rispetto a quanto mostrato qui.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.