Два разных продукта, две разные формы платежа
Кредитная линия под залог жилья -- это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная капиталом в жилье. В период выборки заёмщик может снимать средства и, как правило, платит только проценты на выбранную сумму, поэтому остаток не снижается за счёт минимального платежа. Когда начинается период погашения, дальнейшие выборки запрещены, и кредитор пересчитывает платёж, необходимый для полного погашения того же остатка за срок погашения, -- в результате получается заметно более высокий ежемесячный платёж, чем минимум в период выборки.
Кредит под залог жилья, напротив, -- это залоговый кредит второй очереди: фиксированная единовременная сумма, взятая под залог капитала в жилье и погашаемая равными ежемесячными платежами по фиксированной ставке за установленный срок с первого дня -- та же структура амортизации, что и у стандартной ипотеки. Периода выборки и скачка платежа здесь нет -- платёж в первый месяц равен платежу в последний.
Пример расчёта: скачок платежа HELOC при переходе к погашению
Остаток $50 000 под 8,5% с периодом выборки 10 лет и периодом погашения 15 лет имеет платёж только по процентам $354,17 в месяц в период выборки. Когда начинается погашение, амортизируемый платёж на тот же остаток $50 000 за 15 лет составляет $492,37 -- рост платежа на $138,20. Общие проценты за обе фазы (10 лет платежей только по процентам плюс 15 лет амортизируемых платежей) составляют $81 126,56.
| Фаза | Что покрывает платёж | Остаток | Типичная продолжительность |
|---|---|---|---|
| Период выборки | Только проценты (в этой модели) | Остаётся на уровне выбранной суммы | Часто 5-10 лет |
| Период погашения | Проценты + основной долг (полная амортизация) | Снижается до нуля | Часто 10-20 лет |
Пример расчёта: возможности заимствования и платёж по кредиту под залог жилья
Кредиторы по кредитам под залог жилья обычно ограничивают заимствование максимальным совокупным отношением кредита к стоимости (CLTV) -- как правило, около 80-85%. Дом стоимостью $400 000 с остатком ипотеки $250 000 при лимите CLTV 80% оставляет $70 000 доступных для заимствования ($400 000 × 0,80 − $250 000). Заём $50 000 под 8% на 15 лет обходится в $477,83 в месяц -- один фиксированный платёж на весь срок -- около $36 009 общих процентов, и даёт совокупный LTV 75%.
- Доступный капитал = Стоимость дома × (лимит CLTV ÷ 100) − остаток ипотеки
- Ежемесячный платёж = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], где P = сумма кредита, n = число месяцев
- Совокупный LTV = (остаток ипотеки + сумма кредита) ÷ стоимость дома × 100
Какая структура подходит для каких нужд
Возобновляемый период выборки HELOC с выплатой только процентов подходит для ситуаций с неопределёнными или поэтапными потребностями в финансировании -- например, ремонт с постепенными расходами -- когда заёмщик не хочет платить проценты на ещё не использованные средства. Фиксированная единовременная сумма и ровный платёж с первого дня кредита под залог жилья подходят для одной известной статьи расходов, поскольку платёж (и общие проценты) фиксированы и предсказуемы без скачка при переходе к погашению, который нужно планировать. Оба продукта -- залоговые кредиты второй очереди, обеспеченные жильём, поэтому оба несут риск потери жилья при пропуске платежей -- это общий риск независимо от выбранной структуры.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между HELOC и кредитом под залог жилья?
HELOC -- это возобновляемая кредитная линия с периодом выборки с выплатой только процентов, за которым следует период погашения с полной амортизацией. Кредит под залог жилья -- это фиксированная единовременная сумма, погашаемая равными платежами по фиксированной ставке за установленный срок с самого начала, без периода выборки и без скачка платежа.
Почему платёж по HELOC так сильно возрастает при начале погашения?
Поскольку платежи только по процентам в период выборки не снижают основной долг, вся выбранная сумма всё ещё числится непогашенной к началу периода погашения, но теперь её нужно погасить за фиксированный, часто более короткий срок. При остатке $50 000 под 8,5% платёж возрастает с $354,17 (только проценты) до $492,37 (амортизация) -- скачок на $138,20.
Сколько можно занять по кредиту под залог жилья?
Кредиторы обычно ограничивают совокупное отношение кредита к стоимости на уровне около 80-85%. Дом стоимостью $400 000 с ипотекой $250 000 при лимите CLTV 80% оставляет $70 000 доступного капитала для заимствования, хотя фактическое одобрение также зависит от кредитной истории, дохода и оценки жилья.
Ставки по HELOC фиксированные или плавающие?
Большинство HELOC имеют плавающую процентную ставку, обычно привязанную к индексу вроде базовой ставки (prime rate), поэтому платёж может меняться как в период выборки, так и в период погашения. Кредиты под залог жилья, как правило, имеют фиксированную ставку на весь срок.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/