Формула и почему кредиторы её используют
LTV рассчитывается делением остатка кредита на стоимость объекта и выражением результата в процентах. Капитал -- это стоимость объекта минус остаток кредита, а процент капитала -- это просто 100% минус LTV. Fannie Mae и другие стандарты кредитования, соответствующие требованиям, используют LTV как ключевой показатель андеррайтинга, поскольку он напрямую отражает, насколько велик запас капитала между остатком кредита и стоимостью объекта -- более низкий LTV означает больше капитала и, как правило, меньше риска для кредитора.
- LTV = (остаток кредита ÷ стоимость объекта) × 100
- Капитал ($) = стоимость объекта − остаток кредита
- Капитал (%) = 100 − LTV
Пример расчёта
Остаток кредита $320 000 на объект стоимостью $400 000 даёт LTV 80% ($320 000 ÷ $400 000), капитал $80 000 и процент капитала 20%.
| LTV | Классификация | Типичный контекст кредитования |
|---|---|---|
| 80% или ниже | Низкий | На уровне стандартного порога PMI для обычных кредитов или ниже |
| 80,01% - 95% | Стандартный | Выше порога PMI; обычно требует ипотечного страхования |
| Выше 95% | Высокий | Около или выше типичных максимальных лимитов LTV для многих обычных программ |
Почему именно 80%
Уровень LTV 80% -- широко используемый порог для обычных ипотек, поскольку это точка, ниже которой частное ипотечное страхование (PMI) обычно не требуется, что отражает достаточно большой запас капитала, при котором кредиторы готовы нести риск без дополнительного страхования. Выше 80% LTV PMI обычно требуется до тех пор, пока остаток не будет погашен или стоимость объекта не вырастет настолько, чтобы LTV снова опустился ниже порога. Разные программы кредитования и кредиторы могут применять разные конкретные пороги и правила, но 80% остаётся наиболее часто упоминаемым ориентиром.
PMI не отменяется автоматически в момент, когда LTV опускается ниже 80%, по большинству кредитов -- большинству кредиторов требуется официальный запрос или новая оценка для отмены PMI согласно правилам сервисера и инвестора, и это одна из самых частых точек путаницы для заёмщиков, отслеживающих собственный LTV со временем.
LTV против совокупного LTV (CLTV)
LTV сравнивает остаток одного кредита со стоимостью объекта. Совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV), напротив, складывает остатки всех кредитов, обеспеченных одним и тем же объектом, -- например, первую ипотеку плюс кредитную линию под залог жилья -- и сравнивает эту сумму со стоимостью объекта. Кредиторы обычно используют именно CLTV, а не простой LTV, при андеррайтинге залогового кредита второй очереди, такого как HELOC или кредит под залог жилья, поскольку он отражает совокупное требование к дому, а не только первую ипотеку.
Часто задаваемые вопросы
Какое отношение кредита к стоимости считается хорошим?
LTV на уровне 80% или ниже обычно рассматривается благоприятно для обычных ипотек, поскольку это широко используемый порог, ниже которого частное ипотечное страхование обычно не требуется. Более низкий LTV, как правило, отражает больший запас капитала.
Как рассчитать отношение кредита к стоимости?
Разделите остаток кредита на стоимость объекта и умножьте на 100. Кредит $320 000 на объект стоимостью $400 000 даёт LTV 80% ($320 000 ÷ $400 000 × 100), оставляя 20% капитала.
В чём разница между LTV и CLTV?
LTV сравнивает остаток одного кредита со стоимостью объекта. Совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV) складывает все кредиты, обеспеченные одним и тем же объектом, -- например, первую ипотеку плюс HELOC -- и сравнивает эту сумму со стоимостью объекта.
Отменяется ли PMI автоматически, когда LTV опускается ниже 80%?
Обычно нет. Большинству кредиторов требуется официальный запрос или новая оценка для отмены PMI после того, как LTV опускается ниже 80%, согласно правилам сервисера и инвестора -- обычно это не происходит автоматически просто из-за погашения остатка.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/