Как понимать результат вашего LTV
Приведённые ниже диапазоны классифицируют LTV относительно порога PMI в 80% для обычных кредитов и более высоких уровней LTV, которые многие обычные кредиторы всё ещё допускают, хотя обычно с ипотечным страхованием или дополнительными условиями.
| LTV | Классификация | Типичный контекст кредитования |
|---|---|---|
| 80% или ниже | Низкий | На уровне или ниже распространённого порога PMI для обычных кредитов |
| 80,01% – 95% | Стандартный | Выше порога PMI; обычно требует ипотечного страхования по обычным кредитам |
| Выше 95% | Высокий | Вблизи или выше типичных максимальных лимитов LTV для многих программ обычного кредитования |
- Пороги LTV и правила PMI различаются в зависимости от кредитора, программы кредитования и цели кредита (покупка, рефинансирование по ставке и сроку, рефинансирование с обналичиванием); указанные выше диапазоны отражают распространённые условия обычного кредитования, а не условия конкретного кредитора.
- Для рефинансирования или кредита под залог жилья кредиторы часто используют совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV), суммирующее остатки всех кредитов, обеспеченных объектом — этот калькулятор рассчитывает LTV только для одного остатка кредита.
- Стоимость объекта для целей кредитования обычно основывается на профессиональной оценке, которая может отличаться от собственной оценки рыночной стоимости владельцем.
Что такое отношение кредита к стоимости (LTV)?
Отношение кредита к стоимости — это непогашенный остаток кредита, делённый на оценочную стоимость объекта или цену покупки, выраженный в процентах. Fannie Mae и другие требования к стандартным (conforming) кредитам используют LTV как ключевой показатель андеррайтинга, поскольку он напрямую отражает, какой запас капитала существует между остатком кредита и стоимостью объекта — чем ниже LTV, тем больше капитал и, как правило, ниже риск для кредитора.
Уровень LTV в 80% — широко используемый порог для обычных (conventional) ипотек: при LTV на уровне 80% или ниже частное ипотечное страхование (PMI) обычно не требуется, тогда как выше 80% PMI, как правило, требуется для защиты кредитора при меньшем запасе капитала. Разные программы кредитования и кредиторы могут применять иные пороги и правила.
LTV также является ключевым показателем при рефинансировании и кредитовании под залог жилья, поскольку кредиторы обычно ограничивают сумму, которую можно занять под залог объекта, максимальным LTV (или совокупным LTV, когда несколько кредитов обеспечены одним и тем же объектом), который они готовы предоставить.
Как пользоваться этим калькулятором LTV
- Введите текущий остаток кредита (или предполагаемую сумму кредита для покупки либо рефинансирования).
- Введите текущую рыночную или оценочную стоимость объекта (или цену покупки для новой сделки).
- Ознакомьтесь с отношением LTV, итоговым процентом капитала и суммой капитала в долларах.
Формула отношения кредита к стоимости
LTV рассчитывается делением остатка кредита на стоимость объекта с выражением результата в процентах. Капитал — это стоимость объекта за вычетом остатка кредита, а процент капитала — это просто 100% минус LTV.
Пример расчёта: остаток кредита 320 000 $ на объекте стоимостью 400 000 $ даёт LTV 80% (320 000 $ ÷ 400 000 $), капитал 80 000 $ и процент капитала 20%.
Распространённые ошибки
- Использование оценочной рыночной стоимости владельца вместо оценочной стоимости кредитора, что может дать LTV, отличающийся от того, который реально рассчитает кредитор.
- Путаница между LTV и совокупным LTV (CLTV), когда более одного кредита обеспечено одним и тем же объектом, например первая ипотека плюс кредитная линия под залог жилья (HELOC).
- Предположение, что PMI автоматически отменяется в момент, когда LTV опускается ниже 80% — большинство кредиторов требуют официального запроса или новой оценки для отмены PMI, согласно правилам обслуживающей организации и инвестора.
- Игнорирование того, что LTV меняется со временем по мере снижения остатка кредита и изменения стоимости объекта, поэтому LTV на определённый момент может устареть уже через несколько месяцев на быстро меняющемся рынке.
- Применение порога LTV для покупки к рефинансированию с обналичиванием, где максимально допустимый LTV зачастую ниже из-за более высокого риска таких сделок.
Часто задаваемые вопросы
Какое отношение кредита к стоимости считается хорошим?
LTV на уровне 80% или ниже обычно рассматривается благоприятно по обычным ипотекам, поскольку это широко используемый порог, ниже которого частное ипотечное страхование обычно не требуется. Более низкий LTV, как правило, отражает больший запас капитала и может быть связан с более выгодными условиями кредита, хотя конкретные требования различаются по кредиторам и программам.
Как рассчитать отношение кредита к стоимости?
Разделите остаток кредита на стоимость объекта (или цену покупки) и умножьте на 100. Например, кредит в 320 000 $ на объекте стоимостью 400 000 $ даёт LTV 80% (320 000 $ ÷ 400 000 $ × 100). Оставшиеся 20% представляют собой капитал заёмщика в объекте.
В чём разница между LTV и CLTV?
LTV сравнивает остаток одного кредита со стоимостью объекта. Совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV) суммирует остатки всех кредитов, обеспеченных одним и тем же объектом — например, первую ипотеку плюс кредитную линию под залог жилья — и сравнивает эту сумму со стоимостью объекта. Кредиторы часто используют именно CLTV, а не только LTV, при андеррайтинге второго кредита или продукта под залог жилья.
Влияет ли LTV на процентную ставку по ипотеке?
Во многих программах обычного кредитования LTV может влиять на ценообразование — кредиты с более высоким LTV (меньше капитала) иногда получают корректировку ставки или комиссии, поскольку представляют больший риск для кредитора, тогда как кредиты с более низким LTV могут претендовать на более выгодные условия. Конкретные структуры ценообразования различаются по кредиторам и программам.
Как я могу снизить свой LTV?
LTV снижается по мере уменьшения остатка кредита за счёт регулярных платежей или дополнительных платежей в счёт основного долга, либо по мере роста стоимости объекта из-за рыночной ревальвации или улучшений. Поскольку оба показателя могут меняться независимо друг от друга, LTV следует пересчитывать периодически, а не считать фиксированным с момента выдачи кредита.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.