Как понимать результат по ГПС
Таблица ниже показывает общую зависимость между комиссиями и разрывом между ГПС и номинальной ставкой при неизменной сумме кредита, номинальной ставке и сроке.
| Первоначальные комиссии (при $200 000, 6%, 30 лет) | Прибл. ГПС | Разрыв с номинальной ставкой 6% |
|---|---|---|
| $0 | 6,000% | 0,000 п.п. — ГПС равна номинальной ставке без комиссий |
| $2 000 | ≈ 6,094% | ≈ 0,09 п.п. |
| $4 000 | 6,189% (точно) | 0,189 п.п. |
| $8 000 | ≈ 6,383% | ≈ 0,38 п.п. |
- ГПС всегда равна или превышает номинальную ставку, когда комиссии учтены в расчёте, и равна номинальной ставке только при отсутствии включённых комиссий.
- Конкретные комиссии, которые кредитор включает в раскрытие ГПС, регулируются Положением Z и несколько различаются в зависимости от типа комиссии; этот калькулятор использует любую введённую общую сумму комиссий и не детализирует, какие именно сборы включил бы конкретный кредитор.
- ГПС наиболее надёжна при сравнении кредитов одного типа и срока; сравнение ГПС кредита на 15 лет с ГПС кредита на 30 лет или ГПС кредита с фиксированной ставкой с ГПС кредита с плавающей ставкой может ввести в заблуждение, поскольку влияние комиссий и риск изменения ставки структурно различаются.
Что такое ГПС?
Годовая процентная ставка — это стандартизированный показатель стоимости кредита, который закон об истине в кредитовании (реализуемый через Положение Z бюро CFPB) обязывает кредиторов раскрывать. В отличие от номинальной ставки, которая используется только для расчёта ежемесячного платежа, ГПС включает определённые первоначальные финансовые сборы — такие как пункты, комиссии за оформление и некоторые расходы на закрытие сделки — распределённые на весь срок кредита, поэтому она всегда равна или выше номинальной ставки при наличии комиссий.
ГПС рассчитывается путём нахождения процентной ставки, которая, будучи применена к сумме кредита за вычетом финансируемых комиссий, дала бы точно такой же ежемесячный платёж, как фактический кредит (основной долг по номинальной ставке). Это делает ГПС способом сравнивать кредиты с разными сочетаниями ставки и комиссий на сопоставимой годовой основе.
CFPB отмечает, что ГПС наиболее полезна для сравнения кредитов одного типа и срока; это менее надёжный инструмент сравнения между кредитами с существенно разными сроками, поскольку одна и та же комиссия, амортизированная на более длительный срок, даёт меньшее влияние на ГПС, чем та же комиссия на более коротком кредите.
Как пользоваться этим калькулятором ГПС
- Введите сумму кредита, которую вы занимаете.
- Введите заявленную (номинальную) процентную ставку, предложенную по кредиту.
- Введите общую сумму первоначальных комиссий, финансируемых в стоимость кредита, — пункты, комиссии за оформление и применимые расходы на закрытие сделки, которые кредитор включает в раскрытие ГПС.
- Введите срок кредита в годах.
- Ознакомьтесь с рассчитанной ГПС, сравните её с заявленной номинальной ставкой и просмотрите ежемесячный платёж и общую сумму комиссий, использованные в расчёте.
Формула ГПС
Ежемесячный платёж сначала рассчитывается с помощью стандартной формулы амортизации по полной сумме кредита по заявленной номинальной ставке. Затем ГПС находится путём решения для месячной ставки, которая дисконтирует этот же поток платежей до приведённой стоимости, равной сумме кредита за вычетом комиссий, — по сути, отвечая на вопрос «какая ставка дала бы этот платёж, если бы я получил только сумму после вычета комиссий?». Поскольку замкнутого алгебраического решения не существует, ставка находится путём итеративного численного поиска (методом деления пополам), пока дисконтированный поток платежей не совпадёт с суммой после вычета комиссий.
Пример расчёта: кредит $200 000 по номинальной ставке 6% с первоначальными комиссиями $4 000 на срок 30 лет имеет ежемесячный платёж $1 199,10 (рассчитанный на полные $200 000 под 6%). Решение для ставки, дисконтирующей тот же поток платежей $1 199,10 до $196 000 (суммы после вычета комиссий) за 360 месяцев, даёт ГПС 6,189% — выше номинальной ставки 6%, поскольку комиссии фактически погашаются в рамках того же ежемесячного платежа.
Частые ошибки
- Сравнение ГПС кредитов с разными сроками и предположение, что более низкая ГПС автоматически означает более дешёвый кредит — длина срока меняет то, насколько амортизация комиссий влияет на ГПС.
- Путаница между ГПС и номинальной ставкой, используемой для расчёта ежемесячного платежа; ежемесячный платёж в этом калькуляторе основан на номинальной ставке, а не на ГПС.
- Пропуск комиссий, которые кредитор фактически взимает, что занижает рассчитанную ГПС по сравнению с собственным раскрытием кредитора.
- Предположение, что ГПС охватывает все расходы на владение жильём — она отражает только определённые финансовые сборы, а не налог на недвижимость, страхование, взносы ТСЖ или расходы, не связанные с самим кредитом.
- Восприятие небольшой разницы в ГПС как несущественной без учёта суммы кредита и срока — даже доля процентного пункта существенно накапливается за 30-летний срок.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между ГПС и процентной ставкой?
Процентная (номинальная) ставка используется для расчёта ежемесячного платежа по основному долгу и процентам. ГПС включает эту ставку плюс определённые первоначальные финансовые сборы — такие как пункты, комиссии за оформление и некоторые расходы на закрытие сделки — выраженные в виде эквивалентной годовой ставки, поэтому она обычно выше номинальной ставки при финансировании комиссий в кредит.
Почему моя ГПС выше моей процентной ставки?
ГПС выше номинальной ставки всякий раз, когда кредитор взимает первоначальные комиссии, включённые в раскрытие ГПС, поскольку эти комиссии фактически погашаются в рамках того же потока ежемесячных платежей, рассчитанного по номинальной ставке — распределение меньшей чистой полученной суммы (кредит минус комиссии) на те же платежи даёт более высокую подразумеваемую годовую ставку. Например, кредит $200 000 под 6% с комиссиями $4 000 имеет ГПС 6,189%.
Всегда ли более низкая ГПС означает более выгодный кредит?
Не обязательно при сравнении разных структур кредита. ГПС наиболее полезна для сравнения кредитов одного типа и срока, поскольку одна и та же сумма комиссий в долларах оказывает меньшее пропорциональное влияние на ГПС на более длительном сроке. Сравнение ГПС краткосрочного кредита с ГПС долгосрочного кредита или ГПС кредита с фиксированной ставкой с ГПС кредита с плавающей ставкой требует дополнительного контекста помимо одной цифры ГПС.
Включает ли ГПС налог на недвижимость и страхование?
Нет. ГПС в рамках правил раскрытия информации по закону об истине в кредитовании / Положению Z охватывает определённые финансовые сборы, связанные с получением самого кредита, — такие как пункты, комиссии за оформление и некоторые расходы на закрытие сделки, — а не налог на недвижимость, страхование жилья, взносы ТСЖ или прочие расходы на владение недвижимостью, не связанные с финансированием.
Как рассчитывается ГПС?
ГПС находится путём определения процентной ставки, которая сделала бы фактический ежемесячный платёж по кредиту (рассчитанный по номинальной ставке на полную сумму кредита) равным платежу по меньшей сумме — сумме кредита за вычетом финансируемых комиссий — за тот же срок. Поскольку это не имеет простого алгебраического решения, кредиторы и калькуляторы решают эту задачу численно; результат всегда выражается как годовой процент.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.