Come interpretare il risultato dell'APR
La tabella seguente mostra la relazione generale tra le commissioni e il divario tra APR e tasso nominale, mantenendo costanti l'importo del prestito, il tasso nominale e la durata.
| Commissioni iniziali (su $200.000, 6%, 30 anni) | APR approssimativo | Divario rispetto al tasso nominale del 6% |
|---|---|---|
| $0 | 6,000% | 0,000 punti — l'APR coincide con il tasso nominale senza commissioni |
| $2.000 | ≈ 6,094% | ≈ 0,09 punti |
| $4.000 | 6,189% (esatto) | 0,189 punti |
| $8.000 | ≈ 6,383% | ≈ 0,38 punti |
- L'APR è sempre uguale o superiore al tasso nominale quando le commissioni sono incluse nel calcolo, e coincide con il tasso nominale solo in assenza di commissioni incluse.
- Le commissioni specifiche che un istituto di credito include nella comunicazione dell'APR sono disciplinate dal Regulation Z e variano in parte per tipo di commissione; questo calcolatore usa la cifra totale delle commissioni inserita e non dettaglia quali singoli oneri un istituto specifico includerebbe.
- L'APR è più affidabile per confrontare prestiti dello stesso tipo e della stessa durata; confrontare l'APR di un prestito a 15 anni con quello a 30 anni, o un APR a tasso fisso con uno a tasso variabile, può essere fuorviante perché l'impatto delle commissioni e il rischio di variazione del tasso differiscono strutturalmente.
Che cos'è l'APR?
Il tasso annuo effettivo è una misura standardizzata del costo del credito che il Truth in Lending Act statunitense (attuato tramite il Regulation Z del CFPB) impone agli istituti di credito di comunicare. A differenza del tasso nominale, usato solo per calcolare la rata mensile, l'APR incorpora determinati oneri finanziari iniziali — come punti, commissioni di istruttoria e alcuni costi di chiusura — distribuiti sulla vita del prestito, quindi è sempre uguale o superiore al tasso nominale ogni volta che vengono addebitate commissioni.
L'APR si calcola trovando il tasso di interesse che, se applicato all'importo del prestito meno le commissioni finanziate, produrrebbe esattamente la stessa rata mensile del prestito effettivo (capitale al tasso nominale). Questo rende l'APR uno strumento per confrontare prestiti con diverse combinazioni di tasso e commissioni su base annualizzata omogenea.
Il CFPB osserva che l'APR è più utile per confrontare prestiti dello stesso tipo e della stessa durata; è uno strumento di confronto meno affidabile tra prestiti con durate molto diverse, perché la stessa commissione ammortizzata su una durata più lunga produce un impatto sull'APR minore rispetto alla commissione identica su un prestito più breve.
Come usare questo calcolatore APR
- Inserisci l'importo del prestito che stai richiedendo.
- Inserisci il tasso di interesse dichiarato (nominale) offerto per il prestito.
- Inserisci il totale delle commissioni iniziali finanziate nel costo del prestito — punti, commissioni di istruttoria e i costi di chiusura applicabili che l'istituto di credito include nella sua comunicazione dell'APR.
- Inserisci la durata del prestito in anni.
- Leggi l'APR calcolato, confrontalo con il tasso nominale dichiarato ed esamina la rata mensile e l'importo totale delle commissioni usati nel calcolo.
La formula dietro l'APR
La rata mensile viene calcolata prima con la formula standard di ammortamento sull'intero importo del prestito al tasso nominale dichiarato. L'APR viene poi trovato risolvendo il tasso mensile che sconta quello stesso flusso di rate fino a un valore attuale pari all'importo del prestito meno le commissioni — in pratica chiedendosi: 'quale tasso produrrebbe questa rata se avessi ricevuto solo l'importo al netto delle commissioni?' Poiché non esiste una soluzione algebrica in forma chiusa, il tasso viene trovato tramite ricerca numerica iterativa (bisezione) finché il flusso di rate scontato non corrisponde all'importo al netto delle commissioni.
Esempio pratico: un prestito di $200.000 a un tasso nominale del 6% con $4.000 di commissioni iniziali su una durata di 30 anni ha una rata mensile di $1.199,10 (basata sull'intero importo di $200.000 al 6%). Risolvendo il tasso che sconta quello stesso flusso di rate di $1.199,10 fino a $196.000 (l'importo al netto delle commissioni) su 360 mesi si ottiene un APR del 6,189% — più alto del tasso nominale del 6% perché le commissioni vengono rimborsate all'interno della stessa rata mensile.
Errori comuni
- Confrontare l'APR di prestiti con durate diverse e presumere che l'APR più basso sia automaticamente il prestito più economico — la durata cambia quanto l'ammortamento delle commissioni incide sull'APR.
- Confondere l'APR con il tasso nominale usato per calcolare la rata mensile; la rata mensile in questo calcolatore si basa sul tasso nominale, non sull'APR.
- Omettere commissioni che l'istituto di credito addebiterà effettivamente, il che sottostima l'APR calcolato rispetto alla comunicazione dell'istituto stesso.
- Presumere che l'APR catturi ogni costo della proprietà immobiliare — riflette solo determinati oneri di finanziamento, non imposte sulla proprietà, assicurazioni, spese condominiali (HOA) o costi non legati al prestito stesso.
- Considerare irrilevante una piccola differenza di APR senza tenere conto dell'importo e della durata del prestito — anche una frazione di punto percentuale si compone in modo significativo su una durata di 30 anni.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra APR e tasso di interesse?
Il tasso di interesse (nominale) è usato per calcolare la rata mensile di capitale e interessi del prestito. L'APR incorpora quel tasso più determinati oneri finanziari iniziali — come punti, commissioni di istruttoria e alcuni costi di chiusura — espressi come tasso annuo equivalente, quindi è tipicamente più alto del tasso nominale ogni volta che le commissioni sono finanziate nel prestito.
Perché il mio APR è più alto del mio tasso di interesse?
L'APR è più alto del tasso nominale ogni volta che l'istituto di credito addebita commissioni iniziali incluse nella comunicazione dell'APR, perché quelle commissioni vengono di fatto rimborsate all'interno dello stesso flusso di rate mensili calcolato al tasso nominale — distribuire un importo netto ricevuto più piccolo (prestito meno commissioni) sulle stesse rate produce un tasso annuo implicito più alto. Ad esempio, un prestito di $200.000 al 6% con $4.000 di commissioni ha un APR del 6,189%.
Un APR più basso è sempre il prestito migliore?
Non necessariamente tra strutture di prestito diverse. L'APR è più utile per confrontare prestiti dello stesso tipo e della stessa durata, poiché lo stesso importo di commissioni ha un effetto proporzionale minore sull'APR su una durata più lunga. Confrontare l'APR di un prestito a breve termine con quello di un prestito a lungo termine, o un APR a tasso fisso con uno a tasso variabile, richiede un contesto aggiuntivo oltre alla singola cifra dell'APR.
L'APR include imposte sulla proprietà e assicurazione?
No. L'APR ai sensi delle norme di trasparenza del Truth in Lending / Regulation Z copre determinati oneri finanziari legati all'ottenimento del credito stesso — come punti, commissioni di istruttoria e alcuni costi di chiusura — non le imposte sulla proprietà, l'assicurazione sulla casa, le spese condominiali (HOA) o altri costi di proprietà dell'immobile non legati al finanziamento.
Come si calcola l'APR?
L'APR si trova determinando il tasso di interesse che renderebbe la rata mensile effettiva del prestito (calcolata al tasso nominale sull'intero importo) uguale alla rata su un importo più piccolo — l'importo del prestito meno le commissioni finanziate — sulla stessa durata. Poiché non esiste una soluzione algebrica semplice, gli istituti di credito e i calcolatori lo risolvono numericamente; il risultato è sempre espresso come percentuale annualizzata.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.