Memahami estimasi keterjangkauan Anda
Tolok ukur rasio utang terhadap penghasilan (DTI) yang digunakan oleh lembaga konsumen AS dan pemberi pinjaman konvensional memberikan konteks untuk hasil ini. Ini adalah panduan, bukan keputusan persetujuan.
| Rasio | Tolok ukur (praktik CFPB / konvensional) |
|---|---|
| Front-end (perumahan / penghasilan kotor) | ≤ 28% — tolok ukur kenyamanan konvensional |
| Back-end (semua utang / penghasilan kotor) | ≤ 36% — tolok ukur konvensional; batas yang mengikat dalam alat ini |
| Back-end hingga 43% | Referensi batas qualified-mortgage historis di AS |
| Di atas 43% | Umumnya membutuhkan faktor kompensasi atau program khusus |
- Angsuran yang dimodelkan di sini hanya pokok dan bunga. Pajak properti, asuransi pemilik rumah, PMI dan biaya HOA — yang dimasukkan pemberi pinjaman dalam rasio front-end — akan mengurangi jumlah pinjaman yang terjangkau.
- Estimasi ini mengasumsikan suku bunga tetap untuk seluruh tenor dan penghasilan yang stabil. Suku bunga, standar underwriting dan batas DTI bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman dan yurisdiksi.
- Pemeriksaan berbasis anggaran (angsuran apa yang menyisakan ruang untuk tabungan dan tujuan lain) dapat menghasilkan batas yang lebih rendah dan lebih personal daripada tolok ukur 28/36; penasihat berlisensi atau konselor perumahan dapat membantu untuk situasi tertentu.
Apa itu keterjangkauan KPR?
Keterjangkauan KPR adalah perkiraan pembelian rumah terbesar yang secara konvensional dapat didukung oleh penghasilan rumah tangga. Tolok ukur yang paling banyak dikutip adalah aturan 28/36, dirujuk oleh Consumer Financial Protection Bureau dan digunakan oleh pemberi pinjaman konvensional: biaya perumahan bulanan tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan bulanan kotor (rasio front-end), dan total angsuran utang bulanan — perumahan ditambah pinjaman mobil, pinjaman pelajar, minimum kartu kredit dan kewajiban serupa — tidak boleh melebihi 36% (rasio back-end).
Kalkulator ini menghitung kedua batas dan menggunakan yang lebih ketat. Jika utang yang ada tinggi, batas total utang 36% dikurangi utang tersebut bisa lebih rendah daripada batas perumahan 28%, dan itu menjadi batasan yang mengikat. Angsuran maksimum yang dihasilkan kemudian dikonversi menjadi jumlah pinjaman dengan membalik rumus amortisasi pada suku bunga dan tenor yang dimasukkan, dan uang muka ditambahkan untuk menghasilkan estimasi harga maksimum.
Praktik pemberi pinjaman bervariasi. Aturan qualified-mortgage di Amerika Serikat secara historis merujuk pada batas rasio utang terhadap penghasilan 43%, dan beberapa program mengizinkan lebih dengan faktor kompensasi. Keterjangkauan berdasarkan tolok ukur 28/36 secara sengaja bersifat konservatif; tolok ukur ini juga tidak menguji apakah angsuran terasa wajar terhadap pengeluaran lain rumah tangga tertentu.
Cara menggunakan kalkulator keterjangkauan KPR ini
- Masukkan penghasilan tahunan kotor (sebelum pajak) Anda. Untuk pengajuan bersama, gunakan penghasilan gabungan.
- Masukkan total angsuran utang bulanan yang ada — pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pinjaman pribadi dan minimum kartu kredit, tetapi bukan sewa atau utilitas.
- Masukkan uang muka yang Anda miliki; ini ditambahkan ke pinjaman maksimum untuk memperkirakan harga maksimum.
- Masukkan suku bunga KPR yang Anda perkirakan dan tenor pinjaman dalam tahun.
- Baca estimasi harga rumah maksimum, pinjaman maksimum dan angsuran bulanan maksimum berdasarkan aturan 28/36.
Rumus keterjangkauan 28/36
Angsuran perumahan maksimum adalah nilai yang lebih kecil antara 28% dari penghasilan bulanan kotor dan 36% dari penghasilan bulanan kotor dikurangi angsuran utang yang ada. Angsuran tersebut dikonversi menjadi pokok dengan rumus amortisasi terbalik, di mana r adalah suku bunga bulanan dan n jumlah angsuran.
Contoh perhitungan: penghasilan $90.000 menghasilkan $7.500 kotor bulanan. Batas 28% adalah $2.100; batas 36% dikurangi $500 utang adalah $2.200 — sehingga $2.100 yang mengikat. Pada 6% selama 30 tahun (r = 0,005, n = 360), faktor angsuran sekitar 166,79, sehingga pinjaman maksimum adalah 2.100 × 166,79 ≈ $350.260. Menambahkan uang muka $40.000 menghasilkan estimasi harga maksimum sekitar $390.260.
Kesalahan umum
- Menggunakan gaji bersih alih-alih penghasilan kotor — aturan 28/36 didefinisikan berdasarkan penghasilan sebelum pajak.
- Mengabaikan pajak properti, asuransi dan biaya HOA, yang dihitung pemberi pinjaman dalam batas perumahan 28%.
- Melupakan utang yang ada; angsuran mobil yang besar dapat membuat batas total utang 36% menjadi batasan yang mengikat.
- Memperlakukan angka maksimum sebagai target — meminjam hingga batas atas tidak menyisakan penyangga untuk perubahan suku bunga atau gangguan penghasilan.
- Mengabaikan biaya penutupan, yang biasanya menambah 2–5% dari jumlah pinjaman di atas uang muka.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu aturan 28/36?
Aturan 28/36 adalah pedoman pemberian pinjaman konvensional yang menyatakan bahwa biaya perumahan bulanan (pokok, bunga, pajak dan asuransi) tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan bulanan kotor, dan total angsuran utang bulanan tidak boleh melebihi 36%. Consumer Financial Protection Bureau merujuknya sebagai tolok ukur keterjangkauan yang umum. Kalkulator ini menerapkan kedua batas dan menggunakan yang menghasilkan angsuran maksimum lebih rendah.
Berapa harga rumah yang mampu saya beli dengan gaji $90.000?
Berdasarkan aturan 28/36, penghasilan kotor $90.000 mendukung angsuran perumahan hingga $2.100 per bulan (28% dari $7.500), asalkan utang yang ada tidak mendorong total kewajiban melebihi 36%. Pada suku bunga 6% selama 30 tahun, angsuran tersebut mendukung pinjaman sekitar $350.000; dengan uang muka $40.000, estimasi harga maksimum mendekati $390.000. Pajak, asuransi dan biaya mengurangi angka ini dalam praktiknya.
Mengapa utang yang ada menurunkan berapa banyak rumah yang mampu saya beli?
Rasio back-end membatasi semua angsuran utang pada 36% dari penghasilan bulanan kotor. Setiap dolar kewajiban bulanan yang ada — pinjaman mobil, pinjaman pelajar, minimum kartu kredit — adalah satu dolar yang tidak tersedia untuk angsuran KPR dalam batas tersebut. Ketika utang yang ada melebihi 8% dari penghasilan bulanan kotor, batas back-end menjadi lebih ketat daripada batas perumahan 28% dan menentukan hasilnya.
Apakah aturan 28/36 sama dengan yang disetujui pemberi pinjaman?
Tidak. Ini adalah tolok ukur penyaringan yang konservatif. Persetujuan sebenarnya bergantung pada skor kredit, program pinjaman, penghasilan yang terdokumentasi, cadangan dana dan perhitungan rasio utang terhadap penghasilan lengkap termasuk pajak dan asuransi. Aturan qualified-mortgage AS secara historis merujuk DTI hingga 43%, dan beberapa program yang didukung pemerintah mengizinkan rasio lebih tinggi dengan faktor kompensasi.
Apakah kalkulator ini mencakup pajak properti dan asuransi?
Tidak. Angsuran maksimum yang ditampilkan hanya mencakup pokok dan bunga. Pemberi pinjaman memasukkan pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan jika berlaku PMI serta iuran HOA dalam rasio front-end, sehingga pinjaman yang disetujui pemberi pinjaman untuk batas 28% yang sama akan lebih kecil daripada angka yang ditampilkan di sini. Memperkirakan biaya tersebut dan menguranginya dari angsuran maksimum memberikan batas pinjaman yang lebih realistis.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.