Berapa harga sebuah discount point dan apa fungsinya
Discount point pada KPR adalah biaya di muka yang dibayar saat akad, konvensinya dihargai 1% dari nilai pinjaman per poin, sebagai penukar penurunan suku bunga pinjaman. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menggambarkan discount points sebagai cara “membeli turun” (buy down) suku bunga: debitur membayar lebih banyak di muka supaya pemberi pinjaman menagih lebih sedikit sepanjang usia pinjaman.
Seberapa besar satu poin menurunkan suku bunga ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan berbeda-beda menurut program pinjaman serta kondisi pasar -- tidak ada satu angka baku seindustri. Penurunan sekitar 0,25 poin persentase per poin lazim dikutip sebagai titik awal acuan, tetapi angka sebenarnya untuk suatu penawaran harus selalu dipastikan pada Loan Estimate dari pemberi pinjaman, bukan diasumsikan.
Menghitung bulan titik impas
Titik impas adalah uji baku untuk menilai apakah poin bisa membayar dirinya sendiri: angkanya dihitung sebagai biaya poin dibagi penghematan angsuran bulanan, lalu dibulatkan ke atas ke bulan penuh berikutnya, karena penghematan sebagian bulan belum sepenuhnya menutup biaya sampai bulan penuh sesudahnya. Debitur yang menjual rumah atau melakukan refinancing sebelum bulan titik impas berarti membayar poin di muka lebih besar daripada yang dihematkan bunga rendah tadi; sedangkan debitur yang memegang pinjaman jauh melewati bulan itu keluar sebagai pihak yang diuntungkan dalam perbandingan ini.
Perhitungan ini mengisolasi nilai penurunan suku bunga semata dengan membandingkan nilai pinjaman dan tenor yang sama pada dua suku bunga berbeda. Perhitungan ini tidak memperhitungkan biaya kesempatan (opportunity cost) atas uang tunai yang dipakai membeli poin -- misalnya bila dana itu diinvestasikan di tempat lain -- yang merupakan pertimbangan terpisah yang ditimbang sebagian debitur berdampingan dengan bulan titik impas itu sendiri.
Contoh perhitungan: 1 poin atas pinjaman $300.000 pada 6,5%
Bayangkan pinjaman $300.000 bertenor 30 tahun dengan suku bunga dasar 6,5% tanpa poin sama sekali. Membeli 1 poin berbiaya $300.000 x 1% = $3.000 dan, pada penurunan 0,25 poin persentase per poin sebagaimana dikutip pemberi pinjaman, suku bunganya turun menjadi 6,25%.
Dengan rumus amortisasi standar, angsuran pada suku bunga dasar 6,5% adalah $1.896,20 per bulan, sedangkan angsuran pada suku bunga terpangkas 6,25% adalah $1.847,15 per bulan -- selisih penghematan $49,05 per bulan. Titik impasnya adalah $3.000 / $49,05 = 61,16 bulan, dibulatkan ke atas menjadi bulan ke-62; dan bila pinjaman dipegang sampai jatuh tempo penuh 30 tahun (360 bulan), proyeksi penghematan bersih setelah memperhitungkan biaya $3.000 adalah sekitar $14.658,89.
| Item | Nilai |
|---|---|
| Angsuran pada suku bunga dasar (6,5%) | $1.896,20 |
| Angsuran pada suku bunga terpangkas (6,25%, setelah 1 poin) | $1.847,15 |
| Penghematan bulanan | $49,05 |
| Biaya 1 poin | $3.000 |
| Titik impas | Bulan ke-62 |
| Penghematan bersih bila dipegang sampai bulan ke-360 | ≈ $14.658,89 |
Mengapa horizon titik impas begitu menentukan
Masuk akal atau tidaknya membeli poin sepenuhnya bergantung pada berapa lama pinjaman benar-benar dipegang relatif terhadap bulan titik impas, bukan pada besarnya penurunan suku bunga semata -- penurunan bunga yang besar tetapi ditebus dengan biaya poin yang tinggi bisa saja tetap punya periode impas yang panjang, sedangkan penurunan sederhana pada nilai pinjaman yang lebih kecil justru bisa cepat impas. Dalam contoh di atas, debitur yang yakin akan memegang pinjaman jauh melewati 62 bulan berpeluang diuntungkan oleh poin tersebut; sedangkan debitur yang memperkirakan akan menjual atau melakukan refinancing lebih cepat kemungkinan besar membayar poin lebih mahal daripada yang berhasil ia pulihkan lewat penghematan.
Karena periode kepemilikan yang realistis sulit dipastikan bagi banyak debitur -- pergantian pekerjaan, keadaan keluarga, maupun kondisi pasar sama-sama bisa memicu penjualan atau refinancing lebih awal dari rencana -- CFPB menyarankan agar kemungkinan keluar lebih dini ditimbang terhadap proyeksi bulan titik impas sebelum membeli poin, alih-alih berasumsi pinjaman pasti dipegang sampai jatuh tempo penuh.
Poin versus uang muka yang lebih besar
Membeli poin dan menambah uang muka adalah dua tuas berbeda dengan mekanisme yang berbeda pula: discount point menurunkan suku bunga atas nilai pinjaman yang tetap, sedangkan uang muka yang lebih besar memangkas nilai pinjamannya sendiri sehingga menurunkan baik angsuran bulanan maupun total bunga tanpa perlu mencapai bulan titik impas mana pun, karena pinjaman yang lebih kecil memang lebih murah dibiayai sejak angsuran pertama. Uang tunai untuk kedua strategi itu berasal dari kantong dana yang sama saat akad, sehingga memilih di antara keduanya merupakan pertukaran langsung bagi debitur dengan jumlah dana lebih yang terbatas.
Karena uang muka yang lebih besar memangkas nilai pinjaman seketika tanpa syarat titik impas di masa depan, strategi ini tidak memikul risiko berorientasi masa depan bahwa penjualan atau refinancing dini bisa membuat biaya yang dikeluarkan tak terpulihkan -- risiko yang justru melekat pada pembelian poin. Debitur dengan jumlah dana lebih yang tetap saat akad sebaiknya membandingkan penghematan dari poin yang sudah disesuaikan dengan titik impas melawan penurunan angsuran yang seketika dan tanpa syarat dari uang muka yang lebih besar.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu discount point pada KPR?
Discount point pada KPR adalah biaya di muka yang dibayar saat akad, konvensinya setara 1% dari nilai pinjaman, sebagai penukar suku bunga pinjaman yang lebih rendah. Consumer Financial Protection Bureau menggambarkannya sebagai “membeli turun” suku bunga -- membayar lebih banyak di muka demi bunga yang lebih rendah, dan karena itu angsuran yang lebih ringan, sepanjang usia pinjaman.
Seberapa besar satu poin menurunkan suku bunga saya?
Tidak ada angka baku seindustri -- besar penurunan bunga per poin ditetapkan pemberi pinjaman dan berbeda-beda menurut program pinjaman serta kondisi pasar. Penurunan sekitar 0,25 poin persentase per poin lazim dikutip sebagai titik awal acuan, tetapi angka sebenarnya untuk pinjaman tertentu harus dipastikan pada Loan Estimate dari pemberi pinjaman.
Apa itu titik impas pada poin KPR, dan bagaimana menghitungnya?
Titik impas adalah jumlah bulan yang dibutuhkan sampai akumulasi penghematan bulanan dari suku bunga yang lebih rendah menyamai biaya poin di muka, dihitung sebagai biaya poin dibagi penghematan bulanan lalu dibulatkan ke atas ke bulan penuh. Dalam contoh perhitungan dengan biaya poin $3.000 dan penghematan bulanan $49,05, titik impasnya jatuh pada bulan ke-62.
Apakah poin $3.000 atas pinjaman $300.000 sepadan?
Bergantung pada berapa lama pinjaman itu dipegang. Dalam contoh perhitungan, poin tersebut impas pada bulan ke-62; debitur yang yakin akan menyimpan pinjaman jauh melewati titik itu berpeluang meraih sekitar $14.658,89 bersih bila dipegang sampai jatuh tempo penuh 30 tahun, sedangkan debitur yang kemungkinan menjual atau melakukan refinancing lebih cepat bisa jadi tak memulihkan biaya di mukanya.
Sebaiknya saya membeli poin atau menambah uang muka?
Discount point menurunkan suku bunga atas nilai pinjaman yang tetap dan menuntut pinjaman dipegang melewati bulan titik impas agar membuahkan hasil, sedangkan uang muka yang lebih besar memangkas nilai pinjamannya sendiri seketika sehingga menurunkan angsuran dan total bunga sejak bulan pertama tanpa syarat titik impas. Debitur dengan jumlah dana lebih yang tetap sebaiknya membandingkan penghematan dari poin yang sudah disesuaikan dengan titik impas melawan penurunan tanpa syarat yang diberikan uang muka lebih besar.
Apakah discount points sama dengan origination points?
Tidak. Discount points menurunkan suku bunga dan itulah jenis poin yang dimodelkan kalkulator ini. Sedangkan origination points adalah biaya terpisah yang dipungut sebagian pemberi pinjaman untuk menutup ongkos pemrosesan pinjaman dan tidak menurunkan suku bunga, sehingga tidak termasuk dalam perbandingan titik impas yang dijelaskan di sini.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.