Apa isi aturan 28/36
Aturan 28/36, yang dirujuk Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) dan dipakai bank sebagai tolok ukur konvensional, menetapkan dua batas terpisah berbasis penghasilan: biaya hunian umumnya tidak boleh melampaui 28% dari penghasilan kotor bulanan debitur, dan total kewajiban utang bulanan -- biaya hunian ditambah seluruh utang rutin lainnya -- umumnya tidak boleh melampaui 36% dari penghasilan kotor bulanan. Angsuran maksimum yang benar-benar terjangkau sebuah rumah tangga adalah yang lebih rendah di antara kedua batas itu, karena keduanya harus terpenuhi sekaligus.
Aturan ini adalah tolok ukur penyaringan, bukan jaminan persetujuan. Proses analisis kredit yang sesungguhnya juga menimbang skor kredit, riwayat pekerjaan, cadangan kas, dan skema pinjaman yang dipilih; sejumlah program yang dijamin pemerintah atau program khusus bahkan mengizinkan rasio utang terhadap pendapatan yang lebih tinggi daripada yang disarankan pedoman 28/36 tradisional.
Rasio front-end: biaya hunian saja
Rasio front-end mengukur biaya hunian -- biasa disingkat PITI untuk pokok, bunga, pajak properti dan asuransi -- sebagai porsi dari penghasilan kotor bulanan, dan batas 28% berlaku hanya untuk angka ini, terlepas dari utang lain yang ditanggung debitur. Kalkulator atau bank yang hanya melaporkan pokok dan bunga, tanpa pajak dan asuransi, akan membuat biaya hunian tampak lebih kecil dari kenyataannya terhadap tolok ukur 28% ini, karena itu debitur sebaiknya menambahkan estimasi pajak properti dan asuransi sebelum membandingkan angsuran dengan batas tersebut.
Karena rasio front-end sama sekali mengabaikan utang non-hunian, ia dapat melebih-lebihkan kemampuan pinjam sebuah rumah tangga setiap kali ada utang lain yang signifikan -- kredit pendidikan, cicilan mobil, pembayaran minimum kartu kredit -- dan justru skenario itulah yang hendak ditangkap oleh rasio kedua, yaitu rasio back-end.
Rasio back-end: seluruh utang digabung
Rasio back-end mengukur total pembayaran utang bulanan -- biaya hunian ditambah kredit kendaraan, kredit pendidikan, kredit tanpa agunan dan pembayaran minimum kartu kredit -- sebagai porsi penghasilan kotor bulanan, dengan batas konvensional 36%. Karena setiap dolar cicilan utang berjalan ikut menggerus plafon 36% itu, rumah tangga dengan utang non-hunian yang besar sering mendapati rasio back-end, bukan front-end, yang menjadi kendala pengikat atas besarnya angsuran KPR yang sanggup ditanggung.
Standar qualified mortgage di AS secara historis pernah merujuk plafon rasio utang terhadap pendapatan back-end setinggi 43%, dan sebagian program mengizinkan rasio di atas itu bila ada faktor penyeimbang seperti skor kredit yang kuat atau cadangan kas yang besar. Karena itu tolok ukur 28/36 adalah titik acuan yang konservatif, bukan batas maksimum yang akan disetujui setiap bank.
Contoh perhitungan: penghasilan $90.000 dengan utang berjalan
Bayangkan sebuah rumah tangga dengan penghasilan kotor $90.000 per tahun, cicilan utang berjalan $500 per bulan, uang muka tersedia $40.000, serta perkiraan bunga KPR 6% bertenor 30 tahun. Penghasilan kotor bulanannya $90.000 / 12 = $7.500. Batas front-end adalah 28% x $7.500 = $2.100. Batas back-end adalah 36% x $7.500 = $2.700, dikurangi utang berjalan $500, menyisakan $2.200 untuk hunian. Karena $2.100 lebih rendah daripada $2.200, rasio front-end menjadi kendala pengikat, sehingga angsuran hunian maksimum adalah $2.100 per bulan.
Mengubah angsuran $2.100 itu menjadi nilai pinjaman berarti membalik rumus amortisasi: dengan bunga bulanan r = 0,06/12 = 0,005 dan n = 360 angsuran, faktor anuitas [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] bernilai sekitar 166,79, sehingga pinjaman maksimumnya $2.100 x 166,79 = $350.262. Ditambah uang muka $40.000, estimasi harga rumah maksimum menjadi $350.262 + $40.000 = $390.262.
| Komponen | Nilai | Hasil |
|---|---|---|
| Penghasilan kotor bulanan | $7.500 | — |
| Batas front-end (28%) | — | $2.100 |
| Batas back-end (36% dikurangi utang $500) | — | $2.200 |
| Angsuran maksimum yang mengikat | — | $2.100 (front-end) |
| Pinjaman maksimum pada 6%, 30 tahun | — | $350.262 |
| Harga maksimum dengan uang muka $40.000 | — | $390.262 |
Bagaimana uang muka dan suku bunga mengubah jawabannya
Uang muka menambah harga maksimum yang terjangkau secara langsung, dolar per dolar, karena ia tidak mengubah angsuran maksimum maupun besar pinjaman yang ditopang angsuran itu -- ia sekadar menutup porsi harga beli yang lebih besar dengan uang tunai. Dengan angsuran maksimum $2.100 yang sama seperti pada contoh, uang muka $20.000 menghasilkan harga maksimum $370.262, uang muka $40.000 menghasilkan $390.262, dan uang muka $60.000 menghasilkan $410.262 -- setiap tambahan $20.000 uang muka menaikkan harga maksimum persis $20.000.
Suku bunga, sebaliknya, mengubah besar pinjaman yang bisa ditopang oleh angsuran maksimum yang tetap, karena ia mengubah faktor anuitas yang dipakai mengonversi angsuran menjadi pokok. Dengan angsuran maksimum $2.100 dan tenor 30 tahun yang dipertahankan, menaikkan bunga dari 6% ke 7% menurunkan faktor anuitas dari sekitar 166,79 ke sekitar 150,31, sehingga pinjaman maksimum menyusut dari $350.262 menjadi kira-kira $315.646 -- daya pinjam berkurang sekitar $34.616 hanya karena kenaikan bunga satu poin persentase, padahal angsuran maksimumnya sendiri tidak berubah.
Keterbatasan aturan 28/36
Dalam perhitungan sederhana, aturan 28/36 biasanya hanya mencakup pokok dan bunga; pajak properti, asuransi rumah, private mortgage insurance (PMI) dan iuran pengelola lingkungan -- yang semuanya dimasukkan bank ke dalam rasio front-end saat analisis kredit sesungguhnya -- akan menekan plafon pinjaman lebih jauh begitu ditambahkan ke angsuran. Aturan ini juga mengasumsikan suku bunga tetap dan penghasilan yang stabil sepanjang perbandingan; ia tidak memodelkan perubahan bunga, gejolak penghasilan, maupun tujuan keuangan rumah tangga di luar sekadar memenuhi batas rasio utang terhadap pendapatan.
Karena aturan 28/36 merupakan tolok ukur penyaringan yang konservatif dan bukan ambang persetujuan yang dijamin, angka maksimum yang dihasilkannya sebaiknya diperlakukan sebagai titik awal untuk penganggaran lanjutan -- termasuk penyangga untuk perawatan, biaya penutupan sekitar 2% sampai 5% dari nilai pinjaman, dan tujuan menabung di luar urusan rumah -- bukan sebagai target yang harus dikejar sampai batas atas.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu aturan 28/36 dalam keterjangkauan KPR?
Aturan 28/36 adalah pedoman pemberian kredit konvensional yang menyatakan biaya hunian bulanan sebaiknya tidak melebihi 28% dari penghasilan kotor bulanan (rasio front-end) dan total pembayaran utang bulanan tidak melebihi 36% dari penghasilan kotor bulanan (rasio back-end). Consumer Financial Protection Bureau menyebutnya sebagai tolok ukur keterjangkauan yang lazim, dan batas yang lebih rendah di antara keduanya menentukan angsuran maksimum dalam suatu skenario.
Berapa harga rumah yang mampu saya beli dengan penghasilan $90.000?
Dengan penghasilan kotor $90.000 per tahun ($7.500 per bulan), utang berjalan $500 per bulan, dan bunga 6% bertenor 30 tahun, batas front-end 28% sebesar $2.100 lebih rendah daripada batas back-end 36% sebesar $2.200 (setelah dikurangi utang $500), sehingga $2.100 menjadi angsuran maksimum yang mengikat. Angsuran itu menopang pinjaman sekitar $350.262, atau harga rumah maksimum sekitar $390.262 bila uang muka $40.000.
Apa beda rasio front-end dan back-end?
Rasio front-end hanya mengukur biaya hunian -- pokok, bunga, pajak properti dan asuransi -- sebagai porsi penghasilan kotor bulanan, dengan batas konvensional 28%. Rasio back-end mengukur seluruh pembayaran utang bulanan, termasuk biaya hunian ditambah kredit kendaraan, kredit pendidikan dan minimum kartu kredit, dengan batas konvensional 36%. Batas yang menghasilkan angsuran maksimum lebih rendah itulah yang mengikat bagi debitur bersangkutan.
Apakah uang muka lebih besar membuat saya mampu membeli rumah lebih mahal?
Ya, dan persis sebesar tambahan itu. Uang muka menaikkan total harga beli yang bisa dijangkau oleh plafon pinjaman yang sama tanpa mengubah besar pinjaman maupun angsuran bulanannya, sehingga setiap tambahan satu dolar uang muka menaikkan harga maksimum sebesar satu dolar. Dalam contoh perhitungan, menaikkan uang muka dari $20.000 ke $40.000 menaikkan harga maksimum dari $370.262 ke $390.262 -- tepat sebesar selisih $20.000 itu.
Seberapa besar bunga yang lebih tinggi menurunkan kemampuan membeli rumah?
Bunga yang lebih tinggi menurunkan besar pinjaman yang bisa ditopang angsuran bulanan maksimum yang tetap, karena ia memperkecil faktor anuitas yang dipakai mengubah angsuran menjadi pokok. Dalam contoh perhitungan dengan angsuran maksimum $2.100 selama 30 tahun, menaikkan bunga dari 6% ke 7% memangkas pinjaman maksimum dari sekitar $350.262 menjadi sekitar $315.646 -- berkurang kira-kira $34.616 hanya karena kenaikan satu poin persentase.
Apakah aturan 28/36 sama dengan yang akan disetujui bank?
Tidak. Aturan 28/36 adalah tolok ukur penyaringan yang konservatif, bukan ambang persetujuan yang dijamin. Analisis kredit yang sebenarnya juga menimbang skor kredit, riwayat pekerjaan dan cadangan kas, sementara standar qualified mortgage di AS secara historis pernah merujuk rasio utang terhadap pendapatan back-end setinggi 43%, bahkan lebih tinggi pada sebagian program bila ada faktor penyeimbang. Angka 28/36 berguna sebagai estimasi awal yang konservatif, bukan sebagai keputusan akhir bank.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.