Memahami aturan dan biaya KPR Kanada
Pembiayaan rumah di Kanada memiliki aturan khas terkait term, asuransi dan stress test. Tabel berikut merangkum item utama yang diverifikasi terhadap praktik OSFI, CMHC dan provinsi.
| Aturan / biaya | Cara kerjanya di Kanada |
|---|---|
| Term vs amortisasi | Term adalah kontrak suku bunga (sering 5 tahun); amortisasi adalah periode pelunasan penuh (umumnya 25 tahun) |
| Uang muka minimum | 5% dari bagian harga hingga batas yang ditetapkan; 20% menghindari asuransi default |
| Asuransi default KPR | Diwajibkan jika uang muka di bawah 20% (mis. CMHC); melindungi pemberi pinjaman dan ditambahkan ke pinjaman |
| Suku bunga kualifikasi stress test | Nilai yang lebih tinggi antara suku bunga kontrak + 2 poin persentase atau batas bawah suku bunga kualifikasi minimum |
| Pajak transfer tanah | Pajak provinsi atas pembelian; sebagian kota (mis. Toronto) menambahkan LTT terpisah, dengan rabat bagi pembeli rumah pertama |
- Stress test KPR, yang diawasi oleh Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), mewajibkan pemberi pinjaman mengkualifikasi peminjam pada nilai yang lebih tinggi antara suku bunga kontrak mereka ditambah dua poin persentase atau batas bawah suku bunga kualifikasi minimum — sehingga persetujuan didasarkan pada suku bunga yang lebih tinggi daripada yang sebenarnya dibayar.
- Asuransi default KPR wajib ketika uang muka di bawah 20%; premi biasanya ditambahkan ke saldo pinjaman. Harga rumah maksimum yang dapat diasuransikan dan ketersediaan amortisasi 30 tahun bagi pembeli tertentu ditetapkan oleh kebijakan federal.
- Pajak transfer tanah dipungut secara provinsi, dan sebagian kota seperti Toronto menambahkan pajak transfer tanah kota; rabat bagi pembeli rumah pertama dapat mengurangi atau menghapus pajak hingga batas tertentu. Pastikan tarif terkini dengan provinsi dan kota.
- KPR tetap di Kanada digabungkan setengah tahunan menurut hukum; hasil penggabungan bulanan dari kalkulator ini adalah pendekatan yang dekat dan dapat dibandingkan, bukan angka persis dari pemberi pinjaman.
Apa itu kalkulator KPR Kanada?
Kalkulator KPR Kanada menerapkan rumus amortisasi standar untuk mencari angsuran rutin yang melunasi pinjaman rumah selama periode amortisasinya. KPR di Kanada memisahkan dua horizon waktu: term, yaitu jangka waktu kontrak suku bunga saat ini (term 5 tahun adalah yang paling umum), dan periode amortisasi, yaitu total waktu untuk melunasi pinjaman sepenuhnya dan secara historis 25 tahun untuk peminjam yang diasuransikan.
Kalkulator menghitung pinjaman dari harga rumah dikurangi uang muka. Di Kanada, uang muka minimum adalah 5% dari bagian harga rumah hingga batas yang ditetapkan, dengan persentase lebih tinggi diwajibkan di atas batas tersebut. Uang muka di bawah 20% mewajibkan asuransi default KPR — umumnya disebut asuransi CMHC dari Canada Mortgage and Housing Corporation — yang melindungi pemberi pinjaman dan ditambahkan ke pinjaman.
Karena term lebih pendek daripada amortisasi, peminjam di Kanada memperbarui KPR mereka beberapa kali selama masa pinjaman, setiap kali dengan suku bunga baru. Aturan federal juga mewajibkan stress test KPR: pemberi pinjaman mengkualifikasi peminjam pada nilai yang lebih tinggi antara suku bunga kontrak ditambah dua poin persentase atau batas bawah suku bunga kualifikasi minimum. Kalkulator ini memodelkan satu suku bunga selama seluruh amortisasi untuk perbandingan.
Cara menggunakan kalkulator KPR Kanada ini
- Masukkan harga rumah dan uang muka Anda dalam dolar Kanada. Kalkulator menghitung pinjaman sebagai harga dikurangi uang muka.
- Masukkan suku bunga tahunan untuk term Anda. Ingat bahwa suku bunga ini dikontrak hanya untuk term tersebut (sering kali 5 tahun), setelah itu Anda memperbarui dengan suku bunga baru.
- Masukkan periode amortisasi dalam tahun. Amortisasi yang umum adalah 25 tahun, dengan 30 tahun tersedia bagi sebagian pembeli rumah pertama dan pembeli rumah baru.
- Lihat angsuran rutin, total yang dibayar dan total bunga, dengan asumsi suku bunga yang dimasukkan berlaku sepanjang amortisasi.
- Anggarkan secara terpisah untuk pajak transfer tanah provinsi (dan, di sebagian kota, pajak kota), ditambah asuransi CMHC atau asuransi default lain jika uang muka Anda di bawah 20%.
Rumus amortisasi
Angsuran rutin M diturunkan dari rumus anuitas nilai sekarang, yang menyamakan nilai sekarang seluruh angsuran mendatang dengan pokok pinjaman P. Suku bunga bulanan r adalah suku bunga tahunan dibagi 12; n adalah jumlah angsuran bulanan (tahun amortisasi dikali 12). KPR suku bunga tetap di Kanada secara hukum digabungkan (compounded) setengah tahunan, bukan bulanan, sehingga angsuran persis dari pemberi pinjaman dapat sedikit berbeda; kalkulator ini menggunakan penggabungan bulanan untuk perbandingan yang konsisten antarnegara.
Kesalahan umum
- Mengacaukan term dengan amortisasi — term 5 tahun hanyalah kontrak suku bunga, bukan waktu untuk melunasi seluruh pinjaman.
- Hanya mengkualifikasi pada suku bunga kontrak dan mengabaikan stress test, yang menggunakan suku bunga kualifikasi lebih tinggi.
- Melupakan pajak transfer tanah, termasuk LTT kota terpisah di kota-kota seperti Toronto.
- Mengasumsikan uang muka di bawah 20% tidak menimbulkan biaya tambahan; hal ini mewajibkan asuransi default KPR yang ditambahkan ke pinjaman.
- Mengabaikan risiko pembaruan — suku bunga dapat berubah setiap kali term berakhir dan KPR diperbarui.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara kerja stress test KPR Kanada?
Stress test KPR Kanada mewajibkan pemberi pinjaman yang diatur secara federal untuk mengkualifikasi peminjam pada nilai yang lebih tinggi antara suku bunga kontrak mereka ditambah dua poin persentase atau batas bawah suku bunga kualifikasi minimum yang ditetapkan oleh Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Artinya, peminjam harus menunjukkan bahwa mereka masih mampu membayar angsuran pada suku bunga yang lebih tinggi daripada yang sebenarnya akan mereka bayar, yang membatasi besar pinjaman maksimum. Tes ini berlaku untuk KPR yang diasuransikan maupun tidak diasuransikan pada pemberi pinjaman yang diatur secara federal.
Apa perbedaan antara term KPR dan amortisasi di Kanada?
Di Kanada, term adalah jangka waktu berlakunya suku bunga dan kontrak KPR Anda saat ini — term 5 tahun adalah yang paling umum — sementara amortisasi adalah total waktu yang dibutuhkan untuk melunasi seluruh pinjaman, secara historis 25 tahun. Karena term lebih pendek daripada amortisasi, peminjam memperbarui KPR mereka beberapa kali, setiap pembaruan pada suku bunga yang tersedia saat itu. Perencanaan harus memperhitungkan risiko pembaruan ini.
Kapan asuransi KPR CMHC diwajibkan?
Asuransi default KPR, umumnya disebut asuransi CMHC dari Canada Mortgage and Housing Corporation, diwajibkan ketika uang muka pembeli di Kanada kurang dari 20% dari harga rumah. Asuransi ini melindungi pemberi pinjaman jika peminjam gagal bayar, dan preminya biasanya ditambahkan ke saldo KPR. Asuransi hanya tersedia hingga harga rumah maksimum yang dapat diasuransikan sebagaimana ditetapkan oleh kebijakan federal, dan penyedia asuransi lain (Sagen dan Canada Guaranty) juga menyediakannya.
Berapa uang muka minimum di Kanada?
Uang muka minimum di Kanada adalah 5% dari bagian harga rumah hingga batas yang ditetapkan secara federal, dengan persentase lebih tinggi diwajibkan pada bagian di atas batas tersebut, dan 20% atau lebih untuk rumah di atas maksimum yang dapat diasuransikan. Uang muka di bawah 20% mewajibkan asuransi default KPR. Uang muka yang lebih besar mengurangi pinjaman, premi asuransi dan total bunga yang dibayar.
Apa itu pajak transfer tanah di Kanada?
Pajak transfer tanah adalah pajak yang dibayar pembeli saat kepemilikan properti dialihkan, dipungut oleh provinsi dan, di sebagian kota seperti Toronto, oleh kota sebagai biaya tambahan. Tarifnya bertingkat berdasarkan harga beli, dan pembeli rumah pertama mungkin memenuhi syarat untuk rabat yang mengurangi atau menghapus pajak hingga batas tertentu. Karena ini adalah biaya tunai di muka yang signifikan dan terpisah dari uang muka, pembeli sebaiknya memastikan tarif provinsi dan kota terkini.
Tolok ukur apa yang diikuti suku bunga KPR Kanada?
Suku bunga KPR mengambang di Kanada bergerak mengikuti prime rate pemberi pinjaman, yang mengikuti suku bunga kebijakan Bank of Canada. Suku bunga KPR tetap dihargai berdasarkan imbal hasil obligasi Government of Canada untuk term yang setara, bukan langsung dari suku bunga kebijakan. Ketika Bank of Canada mengubah suku bunga kebijakannya, angsuran suku bunga mengambang biasanya menyesuaikan. Calculate.Studio menampilkan suku bunga kebijakan Bank of Canada terkini secara terpisah beserta tanggal verifikasinya.
Referensi
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.