Memahami hasil KPR AS Anda
Poin acuan di bawah ini adalah tolok ukur keterjangkauan dan biaya AS yang dikutip oleh Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) serta praktik pinjaman konvensional umum. Ini adalah panduan, bukan batas mutlak.
| Item | Tolok ukur / konvensi AS |
|---|---|
| Biaya perumahan / pendapatan kotor | ≤ 28% rasio front-end (pedoman CFPB 28/36) |
| Total utang / pendapatan kotor | ≤ 36% rasio back-end (pedoman CFPB 28/36) |
| Uang muka untuk menghindari PMI | 20% dari harga (loan-to-value 80%) pada pinjaman konvensional |
| Tolok ukur suku bunga | Rata-rata tetap 30 tahun Freddie Mac PMMS (lihat suku bunga acuan di halaman) |
| Discount point | 1 poin = 1% dari pinjaman, dibayar di muka untuk menurunkan suku bunga |
- Kalkulator ini tidak mencakup pajak properti, asuransi pemilik rumah, iuran HOA/kondominium dan PMI. Bila digabungkan, komponen ini sering menambah beberapa ratus dolar pada biaya perumahan bulanan yang sebenarnya.
- Masukkan note rate, bukan APR. APR menggabungkan biaya, poin dan sejumlah biaya penutupan tertentu, dan biasanya sedikit lebih tinggi daripada note rate.
- PMMS milik Freddie Mac mensurvei pinjaman pembelian konvensional, conforming, dan diamortisasi penuh untuk peminjam dengan uang muka 20% dan kredit yang kuat; penawaran suku bunga individual bervariasi menurut skor kredit, besar pinjaman dan poin.
- Model ini hanya mencakup pinjaman suku bunga tetap. Angsuran ARM berubah setelah periode tetap awal dan tidak direpresentasikan di sini.
Apa itu kalkulator KPR AS?
Kalkulator KPR AS menerapkan rumus amortisasi standar untuk mencari angsuran bulanan tetap atas pokok dan bunga pada pinjaman rumah yang dilunasi dalam cicilan sama besar selama tenor tertentu. KPR suku bunga tetap 30 tahun adalah struktur yang paling umum di Amerika Serikat; KPR tetap 15 tahun adalah alternatif utama dan biasanya memiliki suku bunga lebih rendah tetapi angsuran bulanan lebih tinggi. KPR suku bunga mengambang (adjustable-rate mortgage/ARM) juga ada, tetapi hanya mewakili sebagian kecil dari pinjaman pembelian rumah.
Kalkulator menghitung pokok pinjaman dari harga rumah dikurangi uang muka. Uang muka di bawah 20% dari harga pada pinjaman konvensional umumnya memicu private mortgage insurance (PMI), biaya bulanan tambahan yang melindungi pemberi pinjaman dan tidak dimodelkan di sini. Pinjaman yang dijamin pemerintah seperti FHA, VA dan USDA memiliki aturan uang muka dan asuransi tersendiri.
Pembeli di AS juga membayar biaya penutupan (closing costs) saat penyelesaian transaksi — biaya originasi pemberi pinjaman, appraisal, asuransi title, escrow dan biaya pencatatan — umumnya beberapa persen dari jumlah pinjaman. Peminjam dapat membayar discount points (setiap poin setara 1% dari pinjaman) di muka untuk menurunkan suku bunga. Kalkulator ini hanya melaporkan angsuran; PMI, pajak, asuransi dan biaya penutupan harus dianggarkan secara terpisah.
Cara menggunakan kalkulator KPR AS ini
- Masukkan harga beli rumah dan uang muka yang Anda rencanakan dalam dolar AS. Kalkulator menghitung pokok pinjaman sebagai harga dikurangi uang muka.
- Masukkan suku bunga tahunan (note rate) yang ditawarkan pemberi pinjaman Anda — suku bunga nominal pinjaman, bukan APR, yang juga mencakup biaya dan poin.
- Masukkan tenor pinjaman dalam tahun. Tenor yang paling umum di AS adalah 30 dan 15 tahun.
- Lihat angsuran bulanan tetap untuk pokok dan bunga, total yang dibayar selama tenor penuh dan total biaya bunga.
- Jika uang muka Anda di bawah 20%, tambahkan estimasi PMI, ditambah pajak properti dan asuransi pemilik rumah, untuk memperkirakan biaya perumahan bulanan yang sebenarnya.
Rumus amortisasi
Angsuran bulanan tetap M diturunkan dari rumus anuitas nilai sekarang (present value), yang menyamakan nilai sekarang seluruh angsuran mendatang dengan pokok pinjaman P. Suku bunga bulanan r adalah note rate tahunan dibagi 12; n adalah jumlah angsuran bulanan (tahun dikali 12). Ketika suku bunga nol, angsuran disederhanakan menjadi pokok dibagi jumlah angsuran.
Kesalahan umum
- Menganggap angka pokok dan bunga sebagai biaya perumahan penuh — pembeli di AS juga menanggung pajak properti, asuransi pemilik rumah dan sering kali PMI atau iuran HOA.
- Memasukkan APR alih-alih note rate, yang membuat angsuran bulanan tampak lebih tinggi dari seharusnya.
- Mengasumsikan uang muka di bawah 20% tidak menimbulkan biaya tambahan; pinjaman konvensional dengan uang muka di bawah 20% biasanya mewajibkan PMI hingga pinjaman mencapai loan-to-value 80%.
- Mengabaikan biaya penutupan dan discount points, yang harus dibayar tunai saat penyelesaian transaksi dan terpisah dari uang muka.
- Membandingkan pinjaman 30 tahun dan 15 tahun hanya berdasarkan angsuran bulanan, tanpa memperhitungkan total bunga yang jauh lebih besar selama 30 tahun.
Pertanyaan yang sering diajukan
Mengapa KPR tetap 30 tahun begitu umum di AS?
KPR suku bunga tetap 30 tahun adalah pinjaman rumah yang dominan di AS karena menyebarkan pelunasan selama tenor panjang, sehingga angsuran bulanan tetap rendah, dan mengunci suku bunga selama seluruh masa pinjaman sehingga angsuran tidak pernah naik. Struktur ini didukung oleh pasar KPR sekunder AS, tempat lembaga yang disponsori pemerintah seperti Freddie Mac dan Fannie Mae membeli pinjaman conforming. KPR tetap 15 tahun adalah alternatif utama, dengan suku bunga lebih rendah tetapi angsuran bulanan lebih tinggi.
Apa itu PMI dan kapan diwajibkan?
Private mortgage insurance (PMI) adalah biaya bulanan tambahan pada pinjaman konvensional AS ketika uang muka peminjam kurang dari 20% dari harga beli. PMI melindungi pemberi pinjaman dari gagal bayar, bukan peminjam. PMI biasanya dapat dibatalkan setelah saldo pinjaman turun hingga 80% dari nilai awal, dan otomatis dihentikan pada 78% berdasarkan Homeowners Protection Act federal. Kalkulator ini tidak menyertakan PMI.
Apa itu mortgage discount points?
Discount points adalah biaya opsional di muka yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman untuk menurunkan suku bunga KPR di AS. Satu poin berharga 1% dari jumlah pinjaman dan biasanya menurunkan suku bunga sebesar sebagian kecil dari satu poin persentase. Membayar poin dapat menurunkan angsuran bulanan dan total bunga, tetapi hanya menguntungkan peminjam yang mempertahankan pinjaman cukup lama untuk menutup biaya di muka tersebut.
Tolok ukur apa yang diikuti suku bunga KPR AS?
Suku bunga KPR tetap 30 tahun di AS secara luas diacu terhadap Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS), rata-rata mingguan suku bunga pinjaman pembelian konvensional dan conforming. Suku bunga yang ditawarkan secara aktual bergerak mengikuti pasar obligasi yang lebih luas — khususnya imbal hasil Treasury 10 tahun dan harga mortgage-backed securities — dan bervariasi menurut skor kredit, besar pinjaman dan poin. Calculate.Studio menampilkan tolok ukur PMMS terkini secara terpisah beserta tanggal verifikasinya.
Apa itu biaya penutupan pada pembelian rumah di AS?
Biaya penutupan adalah biaya yang dibayarkan saat penyelesaian transaksi untuk menuntaskan KPR di AS, biasanya beberapa persen dari jumlah pinjaman. Biaya ini mencakup biaya originasi dan underwriting pemberi pinjaman, appraisal, pencarian dan asuransi title, biaya escrow, biaya pencatatan serta item prabayar seperti pajak properti dan asuransi. Biaya penutupan terpisah dari uang muka dan umumnya dibayar tunai saat closing, meskipun sebagian dapat digabungkan ke dalam pinjaman atau ditanggung melalui konsesi penjual.
Bagaimana aturan 28/36 digunakan?
Aturan 28/36 adalah pedoman keterjangkauan konvensional AS yang dikutip oleh Consumer Financial Protection Bureau: biaya perumahan bulanan (pokok, bunga, pajak dan asuransi) tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan bulanan kotor, dan total pembayaran utang bulanan tidak boleh melebihi 36%. Pemberi pinjaman menggunakan rasio utang terhadap pendapatan seperti ini, bersama skor kredit dan cadangan dana, untuk menilai seberapa besar pinjaman yang dapat dilunasi peminjam secara bertanggung jawab.
Referensi
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.