CCalculate.Studio

📊 Kalkulator ARM

KPR suku bunga mengambang (adjustable-rate mortgage, ARM) dimulai dengan suku bunga tetap untuk periode awal, lalu disesuaikan menjadi suku bunga baru yang terkait dengan indeks pasar ditambah margin pemberi pinjaman. Kalkulator ini adalah alat skenario: kalkulator ini mengharuskan Anda memasukkan suku bunga hipotetis yang akan berlaku setelah penyesuaian dan menghitung cicilan yang dihasilkan pada sisa saldo sesungguhnya pada titik tersebut — kalkulator ini tidak memprediksi berapa suku bunga di masa depan.

Terakhir ditinjau: 2026-07-07
Add as preferred on Google

Memahami skenario ARM Anda

Suku bunga ARM setelah penyesuaian ditentukan oleh indeks ditambah margin, tunduk pada cap — tidak satu pun yang diprediksi kalkulator ini. Tabel di bawah menjelaskan arti setiap istilah struktural agar pengungkapan pinjaman tertentu dapat dibaca dengan benar.

Istilah ARMArtinya
IndeksSuku bunga pasar yang dipublikasikan dan diikuti ARM — umumnya SOFR (Secured Overnight Financing Rate) pada ARM AS saat ini, setelah transisi seluruh industri dari LIBOR yang direkomendasikan ARRC
MarginPersentase tetap yang ditambahkan pemberi pinjaman pada indeks di setiap penyesuaian; dinyatakan dalam kontrak pinjaman dan tidak berubah selama umur pinjaman
Cap penyesuaian awalKenaikan maksimum suku bunga pada reset pertama setelah periode tetap berakhir
Cap penyesuaian periodikKenaikan maksimum suku bunga pada setiap reset berikutnya setelah yang pertama
Cap seumur hidupKenaikan maksimum yang dapat pernah dicapai suku bunga di atas suku bunga awal pinjaman, untuk seluruh sisa jangka waktu
  • Kalkulator ini tidak memprediksi suku bunga masa depan, nilai indeks, atau di mana suku bunga ARM tertentu akan berada saat penyesuaian — suku bunga setelah penyesuaian adalah input yang Anda masukkan untuk menguji skenario, bukan output yang diprediksi alat ini.
  • Nilai indeks, margin, dan cap spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman dan produk pinjaman dan harus dikonfirmasi dari pengungkapan Truth in Lending pinjaman itu sendiri (termasuk buklet CHARM yang diberikan saat pengajuan); kalkulator ini secara sengaja tidak menetapkan angka generik untuk istilah-istilah ini.
  • Karena cicilan setelah penyesuaian dihitung pada saldo yang tersisa pada tanggal penyesuaian alih-alih pokok asli, dua ARM dengan suku bunga setelah penyesuaian yang sama tetapi panjang periode tetap yang berbeda dapat menghasilkan cicilan setelah penyesuaian yang berbeda.

Apa itu KPR suku bunga mengambang (ARM)?

KPR suku bunga mengambang (ARM) memiliki suku bunga tetap untuk periode awal — umum dinyatakan dalam notasi seperti '5/1', artinya lima tahun tetap diikuti penyesuaian — setelah itu suku bunga direset secara berkala berdasarkan indeks pasar ditambah margin tetap pemberi pinjaman, tunduk pada cap yang ditetapkan dalam kontrak pinjaman. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) dan Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages yang diwajibkan secara federal (buklet CHARM) menjelaskan struktur ini dan mewajibkan pemberi pinjaman mengungkapkannya kepada peminjam ARM sebelum penutupan.

Di pasar AS saat ini, sebagian besar ARM diindeks terhadap Secured Overnight Financing Rate (SOFR), suku bunga acuan yang direkomendasikan oleh Alternative Reference Rates Committee (ARRC) setelah penghentian bertahap LIBOR. Suku bunga yang sesungguhnya dibayar peminjam setelah penyesuaian sama dengan nilai indeks pada tanggal reset ditambah margin pemberi pinjaman, tunduk pada cap penyesuaian pinjaman — tidak satu pun yang dapat diketahui dengan pasti saat originasi.

Kontrak ARM biasanya mencakup tiga jenis cap yang membatasi seberapa besar suku bunga dapat berubah: cap penyesuaian awal (kenaikan maksimum pada reset pertama), cap penyesuaian periodik (kenaikan maksimum pada setiap reset berikutnya), dan cap seumur hidup (kenaikan maksimum yang dapat pernah dicapai suku bunga di atas suku bunga awal selama umur pinjaman). Kalkulator ini tidak menerapkan nilai cap spesifik karena bervariasi menurut produk pinjaman dan tidak direka-reka di sini — periksa pengungkapan Truth in Lending pinjaman untuk cap yang berlaku pada penawaran tertentu.

Cara menggunakan kalkulator ARM ini

  1. Masukkan jumlah pinjaman (pokok).
  2. Masukkan suku bunga periode tetap awal yang ditawarkan pada ARM.
  3. Masukkan lama periode suku bunga tetap dalam tahun (misalnya, 5 untuk ARM 5/1).
  4. Masukkan suku bunga hipotetis setelah penyesuaian — suku bunga yang ingin Anda uji, bukan prediksi berapa sesungguhnya indeks ditambah margin nanti. Coba beberapa nilai untuk melihat rentang hasil.
  5. Masukkan total jangka waktu pinjaman dalam tahun.
  6. Baca cicilan awal, cicilan yang dihasilkan berdasarkan suku bunga hipotetis setelah penyesuaian Anda, perubahan di antara keduanya, dan sisa saldo pinjaman pada titik penyesuaian.

Rumus di balik cicilan skenario ARM

Cicilan awal = P × [r₁(1+r₁)^n] ÷ [(1+r₁)^n − 1], dengan n = total bulan, r₁ = suku bunga awal ÷ 12
Saldo saat penyesuaian = P(1+r₁)^k − (cicilan awal) × [((1+r₁)^k − 1) ÷ r₁], dengan k = tahun tetap × 12
Cicilan setelah penyesuaian = (saldo saat penyesuaian) × [r₂(1+r₂)^m] ÷ [(1+r₂)^m − 1], dengan m = sisa bulan, r₂ = suku bunga hipotetis setelah penyesuaian ÷ 12

Cicilan awal dihitung dengan rumus amortisasi standar pada suku bunga awal selama jangka waktu pinjaman penuh. Sisa saldo pada tanggal penyesuaian dihitung dengan memproyeksikan jadwal amortisasi yang sama ke depan hingga akhir periode tetap.

Cicilan setelah penyesuaian kemudian menerapkan kembali rumus amortisasi pada sisa saldo tersebut, pada suku bunga hipotetis setelah penyesuaian yang Anda masukkan, selama sisa jangka waktu yang tersisa setelah periode tetap berakhir. Karena suku bunga dimasukkan pengguna, ini memodelkan 'bagaimana jika suku bunga menjadi X' alih-alih memprediksi apa yang sesungguhnya akan dihasilkan indeks dan margin.

Kesalahan umum

  • Memperlakukan input suku bunga setelah penyesuaian sebagai prediksi alih-alih skenario — kalkulator ini tidak dapat mengetahui berapa sesungguhnya total indeks ditambah margin pada tanggal reset masa depan.
  • Melupakan bahwa kenaikan suku bunga ARM dibatasi oleh cap yang dinyatakan dalam kontrak pinjaman, yang tidak diterapkan kalkulator generik ini karena nilai cap berbeda menurut produk.
  • Mengasumsikan cicilan setelah penyesuaian dihitung pada jumlah pinjaman asli — sesungguhnya dihitung pada sisa saldo pada tanggal penyesuaian, yang lebih rendah daripada pokok asli tetapi masih substansial karena amortisasi lambat pada tahun-tahun awal pinjaman.
  • Mengacaukan panjang periode tetap (misalnya, angka '5' dalam '5/1') dengan frekuensi penyesuaian (angka '1', artinya suku bunga kemudian dapat disesuaikan setiap satu tahun) — ini adalah dua angka berbeda dalam notasi ARM.
  • Tidak membaca buklet CHARM atau pengungkapan Truth in Lending untuk struktur indeks, margin, dan cap spesifik yang berlaku pada penawaran pinjaman sesungguhnya sebelum mengasumsikan suku bunga pasca-penyesuaian tertentu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa arti '5/1 ARM'?

Dalam notasi ARM AS yang umum, angka pertama adalah lama periode suku bunga tetap awal dalam tahun, dan angka kedua adalah seberapa sering suku bunga dapat disesuaikan setelah periode tersebut, dalam tahun. ARM 5/1 memiliki suku bunga tetap untuk lima tahun pertama, kemudian suku bunga dapat disesuaikan sekali setiap tahun untuk sisa jangka waktu.

Bagaimana suku bunga ARM ditentukan setelah disesuaikan?

Suku bunga setelah penyesuaian sama dengan nilai indeks pasar yang dipublikasikan pada tanggal reset ditambah margin tetap yang ditetapkan dalam kontrak pinjaman, tunduk pada cap penyesuaian yang membatasi seberapa besar suku bunga dapat naik. Di pasar AS saat ini, sebagian besar ARM diindeks terhadap Secured Overnight Financing Rate (SOFR), suku bunga yang direkomendasikan Alternative Reference Rates Committee (ARRC) untuk menggantikan LIBOR.

Bisakah kalkulator ini memberi tahu saya berapa suku bunga ARM saya setelah disesuaikan?

Tidak. Kalkulator ini adalah alat skenario — Anda memasukkan suku bunga hipotetis setelah penyesuaian untuk melihat cicilan apa yang akan dihasilkan pada sisa saldo pinjaman. Kalkulator ini tidak memprediksi nilai indeks masa depan, dan tidak ada kalkulator yang dapat secara andal memprediksi di mana indeks berbasis pasar akan berada bertahun-tahun ke depan.

Apa itu cap penyesuaian ARM?

Cap penyesuaian adalah batas kontraktual pada seberapa besar suku bunga ARM dapat berubah: cap awal membatasi penyesuaian pertama, cap periodik membatasi setiap penyesuaian berikutnya, dan cap seumur hidup membatasi total kenaikan di atas suku bunga awal selama umur pinjaman. Nilai cap spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman dan produk pinjaman serta diungkapkan dalam dokumen Truth in Lending pinjaman, termasuk buklet CHARM.

Mengapa cicilan setelah penyesuaian dihitung pada saldo yang berbeda dari jumlah pinjaman asli?

Karena pinjaman telah diamortisasi selama periode suku bunga tetap, sebagian pokok telah dilunasi pada saat suku bunga disesuaikan. Cicilan setelah penyesuaian dihitung pada sisa saldo ini, bukan jumlah pinjaman asli, disebar selama sisa jangka waktu yang tersisa setelah periode tetap berakhir.

Apakah ARM lebih berisiko daripada KPR suku bunga tetap?

ARM membawa ketidakpastian cicilan yang tidak dimiliki KPR suku bunga tetap, karena cicilan dapat naik (atau turun) begitu suku bunga disesuaikan, sementara cicilan suku bunga tetap tidak pernah berubah selama umur pinjaman. Apakah trade-off tersebut sesuai bergantung pada faktor seperti berapa lama peminjam berencana memegang pinjaman dan toleransi mereka terhadap variabilitas cicilan — pertimbangan yang tidak dievaluasi kalkulator edukasi ini untuk peminjam tertentu.

Referensi

  1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
  2. Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
  3. Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
  4. Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
  5. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.

KPR · Semua kalkulator

🏠Kalkulator KPR📉Kalkulator Amortisasi🔑Kalkulator Keterjangkauan KPR🔄Kalkulator Refinancing KPR🏠Kalkulator KPR Amerika Serikat🏠Kalkulator KPR Inggris🏠Kalkulator Bond Afrika Selatan🏠Kalkulator KPR Australia🏠Kalkulator KPR Kanada🏠Kalkulator Home Loan India🏠Kalkulator KPR Jerman🏠Kalkulator KPR Tiongkok⏸️Kalkulator KPR Bunga-Saja🎈Kalkulator KPR Balloon📆Kalkulator KPR Dua Mingguan🔽Kalkulator Poin KPR🏗️Kalkulator Pinjaman Konstruksi🌉Kalkulator Pinjaman Jembatan🏁Kalkulator Pelunasan KPR➕Kalkulator Pembayaran Ekstra KPR🏦Kalkulator HELOC🏠Kalkulator Pinjaman Ekuitas Rumah🆚Kalkulator Perbandingan KPR

Kalkulator terkait

🏠Kalkulator KPR⏸️Kalkulator KPR Bunga-Saja🔄Kalkulator Refinancing KPR🔽Kalkulator Poin KPR

Guides & articles

7 minInterest-Only Mortgages: How They Work, Pros and Cons8 minHow ARM Caps and Margins Work