Memahami hasil bunga-saja Anda
Tabel di bawah membandingkan apa yang terjadi pada cicilan, saldo pokok, dan ekuitas rumah selama setiap fase pinjaman bunga-saja, karena mekanisme inilah yang mendorong lonjakan cicilan yang dilaporkan kalkulator ini.
| Fase | Cicilan bulanan mencakup | Saldo pokok | Ekuitas yang dibangun dari cicilan |
|---|---|---|---|
| Periode bunga-saja | Bunga saja | Tidak berubah — tetap pada jumlah pinjaman asli | Tidak ada (dari cicilan; apresiasi pasar terpisah) |
| Periode amortisasi (setelah bunga-saja berakhir) | Bunga + pokok | Menurun setiap bulan menuju nol | Terbangun dengan setiap cicilan |
- Kalkulator ini mengasumsikan satu suku bunga tetap untuk seluruh jangka waktu pinjaman. Banyak produk bunga-saja di dunia nyata juga merupakan KPR suku bunga mengambang, dalam hal ini cicilan pasca-bunga-saja dapat dipengaruhi oleh perubahan suku bunga selain peralihan ke amortisasi — kalkulator ini tidak memodelkan penyesuaian suku bunga yang bersamaan.
- Kalkulator ini mengecualikan pajak properti, asuransi pemilik rumah, iuran HOA, dan PMI, yang semuanya menambah biaya perumahan bulanan sesungguhnya.
- Karena tidak ada pokok yang dilunasi selama periode bunga-saja, peminjam yang hanya membayar cicilan bunga-saja belum membangun ekuitas rumah dari cicilan tersebut; perubahan ekuitas selama periode itu hanya berasal dari apresiasi harga rumah atau uang muka yang tidak terkait, yang tidak dimodelkan kalkulator ini.
Apa itu KPR bunga-saja?
KPR bunga-saja adalah struktur pinjaman di mana cicilan bulanan wajib peminjam, untuk periode awal tertentu, hanya mencakup bunga yang bertambah pada saldo terutang — tidak ada bagian yang mengurangi pokok. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menjelaskan ini sebagai fitur bunga-saja yang dapat berlaku untuk seluruh pinjaman atau, lebih umum dalam pemberian pinjaman saat ini, untuk periode awal sebelum pinjaman beralih menjadi cicilan amortisasi standar.
Karena tidak ada pokok yang dilunasi selama periode bunga-saja, saldo terutang pada akhir periode tersebut identik dengan jumlah yang awalnya dipinjam. Ketika periode bunga-saja berakhir, pemberi pinjaman menghitung ulang cicilan yang diperlukan untuk melunasi saldo yang sama tersebut selama sisa jangka waktu yang tersisa, yang menghasilkan cicilan bulanan yang secara material lebih tinggi daripada cicilan bunga-saja yang selama ini dibayar peminjam — lonjakan cicilan yang dikuantifikasi kalkulator ini.
Struktur bunga-saja lebih umum ditemukan pada pinjaman jumbo, produk suku bunga mengambang tertentu, dan sebagian pembiayaan properti investasi dibanding pada KPR tetap 30 tahun konvensional standar. Ini bukan diskon suku bunga yang terpisah; suku bunga adalah input yang terpisah, dan fitur bunga-saja hanya mengubah cara cicilan dihitung selama periode bunga-saja, bukan suku bunganya sendiri.
Cara menggunakan kalkulator KPR bunga-saja ini
- Masukkan jumlah pinjaman (pokok) yang Anda pinjam atau pertimbangkan.
- Masukkan suku bunga tahunan yang ditawarkan untuk pinjaman tersebut.
- Masukkan lama periode bunga-saja dalam tahun — waktu selama cicilan hanya mencakup bunga.
- Masukkan total jangka waktu pinjaman dalam tahun. Ini harus lebih panjang daripada periode bunga-saja; tahun yang tersisa adalah periode amortisasi setelah periode bunga-saja berakhir.
- Baca cicilan bunga-saja, cicilan yang lebih tinggi yang berlaku setelah amortisasi dimulai, dan besarnya kenaikan cicilan tersebut.
Rumus di balik cicilan bunga-saja
Selama periode bunga-saja, cicilan bulanan hanyalah pokok terutang dikalikan suku bunga bulanan — tidak ada suku amortisasi dalam bagian perhitungan ini karena tidak ada pokok yang dilunasi.
Setelah periode bunga-saja berakhir, pemberi pinjaman menerapkan rumus amortisasi standar pada pokok asli penuh (karena tidak pernah dikurangi) selama sisa jangka waktu, menghasilkan cicilan pasca-bunga-saja yang lebih tinggi. Lonjakan cicilan adalah selisih antara kedua angka ini, dan total bunga menjumlahkan bunga yang dibayar selama periode bunga-saja dengan bunga yang dibayar selama periode amortisasi.
Kesalahan umum
- Mengasumsikan cicilan bunga-saja adalah yang akan terutang sepanjang umur pinjaman — cicilan ini hanya berlaku selama periode bunga-saja yang dinyatakan, setelah itu cicilan naik untuk mengamortisasi penuh saldo asli selama sisa jangka waktu yang lebih pendek.
- Tidak menganggarkan lonjakan cicilan sejak awal; kenaikan dapat sangat besar karena pokok yang sama kini harus dilunasi selama tahun yang lebih sedikit dibanding jangka waktu penuh asli pinjaman.
- Mengabaikan bahwa nol pokok dilunasi selama periode bunga-saja, sehingga ekuitas rumah dari cicilan tidak terakumulasi selama fase tersebut.
- Mengacaukan fitur bunga-saja dengan suku bunga yang lebih rendah — suku bunga tidak terkait; bunga-saja mengubah apa yang dicakup cicilan, bukan suku bunga yang dikenakan.
- Mengabaikan bahwa banyak pinjaman bunga-saja juga bersifat suku bunga mengambang, artinya suku bunga — bukan hanya struktur amortisasi — dapat berubah pada atau sebelum titik amortisasi dimulai.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu KPR bunga-saja?
KPR bunga-saja adalah pinjaman di mana cicilan bulanan wajib, untuk periode awal tertentu, hanya mencakup bunga yang bertambah pada saldo dan tidak ada bagian dari pokok. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan ini sebagai fitur bunga-saja yang biasanya berlaku untuk periode awal sebelum pinjaman beralih menjadi cicilan amortisasi standar yang melunasi pokok maupun bunga.
Mengapa cicilan melonjak begitu besar setelah periode bunga-saja berakhir?
Karena tidak ada pokok yang dilunasi selama periode bunga-saja, seluruh saldo pinjaman asli masih harus dilunasi, tetapi kini selama sisa jangka waktu yang lebih pendek daripada panjang penuh asli pinjaman. Menyebarkan pokok yang sama selama tahun yang lebih sedikit, dengan cicilan yang kini juga mencakup pokok alih-alih bunga saja, menghasilkan cicilan bulanan yang secara material lebih tinggi — umumnya disebut payment shock.
Apakah pinjaman bunga-saja membangun ekuitas rumah?
Tidak dari cicilan itu sendiri selama periode bunga-saja, karena tidak ada bagian dari cicilan tersebut yang mengurangi saldo pokok. Ekuitas apa pun yang diperoleh selama periode bunga-saja hanya berasal dari kenaikan nilai pasar properti, atau dari uang muka yang dibayarkan saat pembelian — kalkulator ini tidak memodelkan apresiasi nilai rumah.
Apakah KPR bunga-saja bersuku bunga tetap atau mengambang?
Keduanya ada. Fitur bunga-saja menjelaskan cara cicilan dihitung (bunga saja untuk suatu periode, lalu amortisasi) dan terpisah dari apakah suku bunganya sendiri tetap atau mengambang. Sebagian pinjaman bunga-saja juga merupakan KPR suku bunga mengambang, dalam hal ini suku bunga dapat berubah secara independen dari, atau bersamaan dengan, peralihan ke cicilan amortisasi.
Siapa yang biasanya menggunakan KPR bunga-saja?
Struktur bunga-saja lebih sering muncul pada pinjaman jumbo, produk suku bunga mengambang tertentu, dan sebagian pembiayaan properti investasi dibanding pada KPR tetap 30 tahun konvensional standar. Peminjam terkadang menggunakannya untuk menurunkan cicilan selama periode penghasilan yang bervariasi, meskipun penundaan pelunasan pokok dan lonjakan cicilan yang akhirnya terjadi adalah trade-off struktural yang perlu direncanakan sejak awal.
Apa yang terjadi jika saya tidak mampu membayar cicilan setelah amortisasi dimulai?
Ini adalah risiko utama dari struktur bunga-saja dan patut direncanakan jauh sebelum periode bunga-saja berakhir, karena opsi seperti refinancing, melakukan pembayaran pokok sukarela selama periode bunga-saja, atau menjual properti mungkin memerlukan waktu persiapan untuk diatur. Kalkulator ini adalah estimasi edukasi dari perubahan cicilan; kalkulator ini tidak memodelkan opsi refinancing atau memberikan nasihat keuangan untuk situasi tertentu.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.