Memahami hasil titik impas poin Anda
Apakah poin layak dibeli bergantung pada membandingkan bulan impas terhadap perkiraan periode kepemilikan pinjaman, bukan hanya pada besarnya pengurangan suku bunga.
| Perkiraan periode kepemilikan vs. titik impas | Hasil khas |
|---|---|
| Menjual atau refinancing sebelum bulan impas | Poin membebankan biaya di muka lebih besar daripada penghematan bulanan yang diperoleh — kerugian bersih dalam perbandingan ini |
| Mempertahankan pinjaman jauh melewati bulan impas | Penghematan bulanan yang terakumulasi melebihi biaya di muka — keuntungan bersih dalam perbandingan ini |
| Tidak pasti berapa lama pinjaman akan dipertahankan | Periode impas yang lebih pendek membawa risiko lebih kecil untuk tidak memulihkan biaya di muka |
- Pengurangan suku bunga per poin adalah angka spesifik untuk setiap pemberi pinjaman dan program, bukan standar industri yang tetap; nilai default kalkulator ini hanyalah titik awal perkiraan yang sering dikutip dan harus diganti dengan angka yang tercantum pada Loan Estimate sesungguhnya.
- Kalkulator ini membandingkan jumlah dan jangka waktu pinjaman yang sama pada dua suku bunga berbeda. Kalkulator ini tidak memodelkan biaya peluang dari uang tunai yang digunakan untuk membeli poin (misalnya, menginvestasikan uang tersebut di tempat lain), yang merupakan pertimbangan terpisah yang dipertimbangkan sebagian peminjam.
- Poin umumnya lebih masuk akal bagi peminjam yang yakin akan mempertahankan pinjaman selama bertahun-tahun tanpa refinancing atau menjual; CFPB menyarankan mempertimbangkan kemungkinan realistis penjualan atau refinancing dini sebelum membeli poin.
Apa itu poin diskon KPR?
Poin diskon KPR adalah biaya di muka yang dibayar saat penutupan, umumnya dihargai 1% dari jumlah pinjaman per poin, sebagai ganti pengurangan suku bunga pinjaman. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menjelaskan poin diskon sebagai cara untuk 'membeli turun' (buy down) suku bunga: peminjam membayar lebih banyak di muka sehingga pemberi pinjaman mengenakan lebih sedikit selama umur pinjaman.
Seberapa besar satu poin mengurangi suku bunga ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan bervariasi menurut program pinjaman, kondisi pasar, dan penawaran spesifik — tidak ada satu angka baku industri yang tetap. Angka perkiraan yang sering dikutip adalah sekitar 0,25 poin persentase pengurangan suku bunga per poin, tetapi angka ini spesifik untuk setiap pemberi pinjaman dan harus selalu dikonfirmasi pada Loan Estimate sesungguhnya untuk penawaran tertentu alih-alih diasumsikan; kalkulator ini memperlakukan pengurangan suku bunga per poin sebagai input yang dapat disesuaikan justru karena alasan tersebut.
Karena poin membebankan biaya di muka tetapi menghemat uang setiap bulan setelahnya, nilai membeli poin sepenuhnya bergantung pada seberapa lama pinjaman dipertahankan. Peminjam yang melakukan refinancing atau menjual sebelum bulan impas telah membayar lebih banyak untuk poin daripada yang dihemat; peminjam yang mempertahankan pinjaman jauh melewati bulan impas mendapat keuntungan.
Cara menggunakan kalkulator poin KPR ini
- Masukkan jumlah pinjaman (pokok).
- Masukkan suku bunga yang akan dikenakan pemberi pinjaman tanpa membeli poin apa pun.
- Masukkan jumlah poin diskon yang Anda pertimbangkan untuk dibeli.
- Masukkan pengurangan suku bunga per poin yang ditawarkan pemberi pinjaman spesifik Anda — periksa Loan Estimate untuk angka ini alih-alih mengasumsikan nilai generik, karena bervariasi menurut pemberi pinjaman dan program.
- Masukkan jangka waktu pinjaman dalam tahun.
- Baca biaya poin, suku bunga yang berkurang dan penghematan bulanan, bulan impas, dan proyeksi penghematan bersih jika pinjaman dipertahankan hingga jatuh tempo.
Rumus di balik poin dan titik impas
Biaya poin adalah persentase langsung dari jumlah pinjaman. Suku bunga yang berkurang mengurangkan pengurangan suku bunga per poin, dikalikan jumlah poin, dari suku bunga dasar. Penghematan bulanan adalah selisih antara cicilan pada suku bunga standar dan cicilan pada suku bunga yang berkurang, keduanya dihitung dengan rumus amortisasi standar selama jangka waktu yang sama.
Bulan impas adalah biaya poin dibagi penghematan bulanan, dibulatkan ke atas ke bulan penuh berikutnya, karena sebagian bulan penghematan tidak sepenuhnya menutup biaya hingga bulan penuh berikutnya. Penghematan bersih seumur hidup, jika pinjaman dipertahankan hingga jatuh tempo penuh, adalah penghematan bulanan dikalikan total jumlah cicilan, dikurangi biaya di muka poin.
Kesalahan umum
- Mengasumsikan setiap pemberi pinjaman mengurangi suku bunga dengan jumlah yang sama per poin — pengurangan suku bunga per poin ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan bervariasi menurut program, sehingga harus dikonfirmasi dari Loan Estimate sesungguhnya.
- Membeli poin tanpa memperkirakan bulan impas, lalu menjual atau melakukan refinancing sebelum titik itu tercapai, yang menghasilkan pembayaran lebih besar untuk poin daripada yang dihemat.
- Mengacaukan poin diskon (yang menurunkan suku bunga) dengan poin originasi atau biaya pemberi pinjaman (yang tidak) — hanya poin diskon yang dimodelkan oleh logika pengurangan-suku-bunga kalkulator ini.
- Mengabaikan bahwa uang tunai yang digunakan untuk membeli poin memiliki biaya peluang — uang itu bisa saja menutup biaya penutupan, uang muka yang lebih besar, atau diinvestasikan di tempat lain.
- Memperlakukan bulan impas sebagai jaminan alih-alih proyeksi berdasarkan angka suku bunga, jangka waktu, dan poin yang dimasukkan — refinancing dini mengubah hasil sesungguhnya.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu poin diskon KPR?
Poin diskon KPR adalah biaya di muka yang dibayar saat penutupan, umumnya setara 1% dari jumlah pinjaman, sebagai ganti suku bunga yang lebih rendah pada pinjaman. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan ini sebagai 'membeli turun' suku bunga — membayar lebih banyak di muka sebagai ganti suku bunga yang lebih rendah, dan karena itu cicilan yang lebih rendah, selama umur pinjaman.
Berapa besar satu poin mengurangi suku bunga saya?
Tidak ada satu angka baku industri yang tetap — pengurangan suku bunga per poin ditetapkan oleh pemberi pinjaman dan bervariasi menurut program pinjaman dan kondisi pasar. Pengurangan sekitar 0,25 poin persentase per poin sering dikutip sebagai referensi awal, tetapi angka sesungguhnya untuk pinjaman tertentu harus dikonfirmasi pada Loan Estimate pemberi pinjaman.
Apa itu titik impas pada poin KPR?
Titik impas adalah jumlah bulan yang dibutuhkan agar penghematan cicilan bulanan yang terakumulasi dari suku bunga yang berkurang sama dengan biaya di muka poin, dihitung sebagai biaya poin dibagi penghematan bulanan, dibulatkan ke atas ke bulan penuh. Mempertahankan pinjaman melewati bulan tersebut berarti poin telah melunasi dirinya sendiri berdasarkan perhitungan ini.
Kapan poin KPR masuk akal untuk dibeli?
Poin cenderung lebih masuk akal bagi peminjam yang yakin akan mempertahankan pinjaman untuk periode panjang tanpa refinancing atau menjual, karena biaya di muka membutuhkan cukup waktu setelahnya agar penghematan bulanan terakumulasi melewati bulan impas. Periode kepemilikan yang diharapkan singkat membuat poin menjadi pengeluaran di muka yang lebih berisiko relatif terhadap penghematan yang mungkin terealisasi.
Apakah poin KPR sama dengan poin originasi?
Tidak. Poin diskon mengurangi suku bunga dan merupakan jenis poin yang dimodelkan kalkulator ini. Poin originasi adalah biaya terpisah yang dikenakan sebagian pemberi pinjaman untuk menutup biaya pemrosesan pinjaman dan tidak mengurangi suku bunga, sehingga bukan bagian dari perbandingan titik impas di sini.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.