Memahami hasil KPR Anda
Ambang batas acuan berikut digunakan oleh pemberi pinjaman dan lembaga keuangan konsumen untuk menilai keterjangkauan KPR. Ini adalah pedoman, bukan batas mutlak.
| Rasio | Pedoman (CFPB / pemberi pinjaman konvensional) |
|---|---|
| Biaya perumahan / penghasilan bruto | ≤ 28% (rasio front-end) — patokan konvensional |
| Total utang / penghasilan bruto | ≤ 36% (rasio back-end) — patokan konvensional |
| Uang muka | < 20% umumnya memerlukan asuransi KPR pribadi (PMI) |
| Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) | ≤ 80% menghindarkan PMI pada pinjaman konvensional |
- Kalkulator ini tidak mencakup pajak properti, asuransi rumah, biaya HOA, atau asuransi KPR pribadi (PMI). Menambahkan biaya-biaya ini dapat meningkatkan biaya perumahan bulanan sebenarnya hingga ratusan dolar.
- Input suku bunga sebaiknya adalah suku bunga nominal pada perjanjian pinjaman, bukan APR. APR sudah mencakup biaya dan biasanya sedikit lebih tinggi.
- KPR suku bunga mengambang (ARM) dimulai dengan suku bunga tetap untuk periode awal (misalnya 5 tahun), kemudian disesuaikan secara berkala. Kalkulator ini hanya memodelkan KPR suku bunga tetap.
- Membayar tambahan setiap bulan untuk pokok mengurangi sisa saldo dan total bunga yang dibayar. Cicilan tetap yang ditampilkan di sini tidak memperhitungkan pembayaran di muka.
Apa itu kalkulator KPR?
Kalkulator KPR menerapkan rumus amortisasi pinjaman standar untuk menentukan cicilan bulanan tetap yang diperlukan untuk melunasi pinjaman rumah — pokok ditambah bunga — dalam angsuran yang sama besar selama jangka waktu tertentu. Sebagian besar KPR konvensional di Amerika Serikat dan Inggris diamortisasi penuh, artinya setiap cicilan menutup bunga yang timbul untuk bulan itu dan sebagian dari sisa pokok, sehingga saldo tepat menjadi nol pada akhir jangka waktu.
Kalkulator menurunkan pokok pinjaman dari harga rumah dikurangi uang muka. Kemudian dihitung cicilan bulanan pada suku bunga tahunan yang dimasukkan, serta menampilkan biaya kumulatif selama masa pinjaman: total yang dibayarkan dan total bunga, yaitu selisih antara total cicilan kumulatif dan pokok awal.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) di Amerika Serikat menerbitkan aturan keterjangkauan 28/36 sebagai pedoman umum pemberi pinjaman: biaya perumahan (pokok, bunga, pajak, dan asuransi KPR) tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan bruto bulanan, dan total pembayaran utang tidak boleh melebihi 36% dari penghasilan bruto bulanan. Kalkulator ini melaporkan besaran cicilan; pengguna sebaiknya memeriksa keterjangkauan terhadap penghasilan mereka sendiri menggunakan ambang batas tersebut.
Cara menggunakan kalkulator KPR ini
- Masukkan harga pembelian rumah dan uang muka yang Anda rencanakan. Kalkulator akan menurunkan pokok pinjaman (harga dikurangi uang muka).
- Masukkan suku bunga tahunan yang ditawarkan pemberi pinjaman Anda. Ini adalah suku bunga nominal, bukan APR (yang sudah termasuk biaya).
- Masukkan jangka waktu pinjaman dalam tahun. Jangka waktu umum di Amerika Serikat adalah 15 dan 30 tahun.
- Baca cicilan bulanan tetap, total yang akan Anda bayar selama jangka waktu penuh, dan total biaya bunga.
- Terapkan aturan 28%: bagi cicilan bulanan dengan penghasilan bruto bulanan Anda. Jika hasilnya melebihi 0,28, cicilan tersebut mungkin dianggap tinggi relatif terhadap penghasilan menurut standar pemberi pinjaman konvensional.
Rumus amortisasi
Cicilan bulanan tetap M diturunkan dari rumus nilai kini anuitas, yang menyamakan nilai kini seluruh cicilan bulanan di masa depan dengan pokok pinjaman P. Suku bunga bulanan r sama dengan suku bunga tahunan dibagi 12; n adalah total jumlah cicilan bulanan (tahun × 12).
Ketika suku bunga nol, rumus disederhanakan menjadi M = P/n (pokok dibagi jumlah cicilan), yang merupakan kasus khusus yang ditangani secara terpisah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cicilan bulanan KPR dihitung?
Cicilan KPR suku bunga tetap dihitung menggunakan rumus amortisasi M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], di mana P adalah pokok pinjaman, r adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan ÷ 12), dan n adalah total jumlah cicilan bulanan. Setiap cicilan besarnya sama; proporsi yang dialokasikan untuk bunga menurun seiring waktu ketika saldo pokok berkurang.
Apa itu aturan 28/36?
Aturan 28/36 adalah pedoman konvensional pemberi pinjaman dan keuangan konsumen yang menyatakan bahwa biaya perumahan bulanan peminjam (pokok, bunga, pajak, dan asuransi) tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan bruto bulanan (rasio front-end), dan total pembayaran utang bulanan tidak boleh melebihi 36% dari penghasilan bruto bulanan (rasio back-end). Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) mengutip aturan ini sebagai patokan keterjangkauan yang umum digunakan.
Berapa perbandingan biaya KPR 30 tahun dengan 15 tahun?
KPR 15 tahun biasanya memiliki suku bunga lebih rendah dibanding KPR 30 tahun dan melunasi pokok dalam waktu setengahnya, sehingga mengurangi total bunga secara substansial. Namun, cicilan bulanannya jauh lebih tinggi karena pokok yang sama dilunasi dalam jumlah angsuran yang hanya setengahnya. Pilihan ini melibatkan trade-off antara arus kas bulanan dan total biaya bunga seumur hidup pinjaman.
Apa itu PMI dan kapan diperlukan?
Asuransi KPR pribadi (PMI) adalah polis yang melindungi pemberi pinjaman ketika peminjam membayar uang muka kurang dari 20% dari harga beli rumah pada pinjaman konvensional. PMI biasanya ditambahkan ke cicilan KPR bulanan dan berkisar sekitar 0,5% hingga 1,5% dari jumlah pinjaman per tahun, tergantung pemberi pinjaman, jenis pinjaman, dan skor kredit. Kalkulator ini tidak mencakup PMI.
Apakah membayar tambahan untuk pokok bisa menghemat uang?
Ya. Melakukan pembayaran tambahan yang diarahkan ke saldo pokok mengurangi jumlah pinjaman yang belum lunas lebih cepat, sehingga menurunkan total bunga yang terakumulasi selama masa pinjaman dan mempersingkat periode pelunasan. Bahkan pembayaran tambahan yang sederhana setiap bulan dapat menghemat total bunga dalam jumlah signifikan pada KPR 30 tahun.
Apa perbedaan antara suku bunga dan APR?
Suku bunga (atau note rate) adalah biaya meminjam pokok yang dinyatakan sebagai persentase tahunan, digunakan untuk menghitung cicilan bulanan. Annual Percentage Rate (APR) mencakup suku bunga ditambah biaya pemberi pinjaman, diskon poin, dan biaya penutupan tertentu, dinyatakan sebagai tingkat tahunan. APR memberikan gambaran biaya pinjaman yang lebih lengkap dan biasanya sedikit lebih tinggi daripada note rate.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.