Memahami hasil pinjaman ekuitas rumah Anda
Tabel di bawah menunjukkan bagaimana rasio loan-to-value gabungan umumnya dipandang dalam pemberian pinjaman ekuitas rumah. Batas pemberi pinjaman individual bervariasi; batas CLTV yang Anda masukkan langsung mendorong angka ekuitas yang tersedia.
| LTV gabungan setelah pinjaman baru | Konteks pinjaman tipikal |
|---|---|
| Di bawah 80% | Dalam batas CLTV pemberi pinjaman yang paling umum; lebih banyak ekuitas tersisa sebagai penyangga terhadap penurunan harga |
| 80% hingga 85% | Pada atau mendekati batas CLTV maksimum tipikal; beberapa pemberi pinjaman meminjamkan pada kisaran ini, sering dengan harga atau persyaratan yang lebih ketat |
| Di atas 85% | Di atas sebagian besar batas pemberian pinjaman ekuitas rumah konvensional; sedikit pemberi pinjaman yang memberikan CLTV setinggi ini |
- Kalkulator ini mengestimasi kapasitas peminjaman hanya dari batas CLTV. Persetujuan sebenarnya juga bergantung pada riwayat kredit, pendapatan, rasio utang terhadap pendapatan, dan taksiran — pemberi pinjaman dapat menyetujui lebih sedikit dari yang diizinkan perhitungan CLTV.
- Cicilan yang ditampilkan tidak termasuk biaya penutupan, biaya originasi, dan item escrow apa pun; biaya umumnya dikenakan pada pinjaman ekuitas rumah dan mengurangi hasil bersih.
- Karena pinjaman dijamin oleh rumah, pembayaran yang terlewat dapat menyebabkan penyitaan — CFPB menyoroti ini sebagai risiko utama meminjam terhadap ekuitas rumah.
- Ini adalah estimasi edukatif, bukan penawaran pinjaman atau nasihat keuangan.
Apa itu pinjaman ekuitas rumah?
Pinjaman ekuitas rumah adalah pinjaman cicilan lien kedua yang dijamin oleh rumah peminjam. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menjelaskannya sebagai meminjam sejumlah dana tetap sekaligus terhadap ekuitas rumah — nilai rumah dikurangi apa yang masih terutang — yang dibayar kembali dalam cicilan bulanan yang sama pada suku bunga tetap selama jangka waktu tertentu, berbeda dengan jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), yang merupakan jalur kredit bergulir.
Pemberi pinjaman tidak mengizinkan peminjaman terhadap seluruh ekuitas rumah. Sebagian besar menetapkan rasio loan-to-value gabungan maksimum — saldo KPR yang ada ditambah pinjaman ekuitas rumah baru, dibagi nilai taksiran rumah — umumnya berkisar 80% hingga 85%, meskipun batasnya bervariasi menurut pemberi pinjaman dan profil peminjam. Jumlah yang tersedia untuk dipinjam karenanya adalah nilai rumah dikalikan batas CLTV, dikurangi saldo KPR saat ini.
Karena pinjaman dijamin oleh rumah, suku bunganya biasanya lebih rendah dari pinjaman tanpa jaminan seperti pinjaman pribadi atau kartu kredit, tetapi rumah itu sendiri menjadi jaminan: CFPB mencatat bahwa peminjam yang tidak dapat membayar kembali pinjaman ekuitas rumah berisiko mengalami penyitaan. Bunga mungkin dapat dikurangkan pajak hanya dalam keadaan tertentu yang ditetapkan IRS (umumnya ketika hasil pinjaman digunakan untuk membeli, membangun, atau secara substansial memperbaiki rumah yang menjamin pinjaman tersebut, berdasarkan aturan saat ini hingga 2025); profesional pajak dapat mengonfirmasi bagaimana aturan tersebut berlaku untuk situasi tertentu.
Cara menggunakan kalkulator pinjaman ekuitas rumah ini
- Masukkan nilai pasar rumah Anda saat ini (estimasi atau taksiran terbaru).
- Masukkan saldo yang masih terutang pada KPR Anda saat ini.
- Masukkan persentase loan-to-value gabungan maksimum dari pemberi pinjaman — 80% adalah tolok ukur umum, tetapi konfirmasikan batas sebenarnya dengan pemberi pinjaman Anda.
- Masukkan jumlah pinjaman ekuitas rumah yang Anda pertimbangkan, suku bunga tahunan yang ditawarkan, dan jangka waktu pembayaran dalam tahun.
- Baca ekuitas yang tersedia untuk dipinjam pada batas CLTV tersebut, cicilan bulanan tetap, total bunga selama jangka waktu, dan LTV gabungan yang akan dihasilkan KPR ditambah pinjaman baru Anda.
- Contoh perhitungan: rumah senilai $400.000 dengan saldo KPR $250.000 pada batas CLTV 80% menyisakan $70.000 yang tersedia ($400.000 × 0,80 − $250.000). Meminjam $50.000 pada 8% selama 15 tahun berbiaya $477,83 per bulan, sekitar $36.009 total bunga, dan menghasilkan LTV gabungan 75%.
Rumus di balik peminjaman ekuitas rumah
Ekuitas yang tersedia adalah nilai rumah dikalikan persentase loan-to-value gabungan maksimum, dikurangi saldo KPR saat ini (dibatasi minimal nol). Cicilan bulanan untuk jumlah pinjaman menggunakan rumus amortisasi suku bunga tetap standar, dan total bunga adalah jumlah semua cicilan dikurangi pokok yang dipinjam.
Loan-to-value gabungan menjumlahkan saldo KPR yang ada dan pinjaman baru, lalu membaginya dengan nilai rumah — ini adalah rasio yang diperiksa pemberi pinjaman terhadap batas CLTV mereka saat menjamin pinjaman ekuitas rumah.
Kesalahan umum
- Mengasumsikan semua ekuitas dapat dipinjam — pemberi pinjaman membatasi LTV gabungan (sering sekitar 80% hingga 85%), sehingga pemilik rumah dengan $150.000 ekuitas kotor mungkin hanya bisa meminjam jauh lebih sedikit.
- Menggunakan nilai rumah yang terlalu optimis; taksiran pemberi pinjaman, bukan estimasi pemilik, yang menetapkan nilai yang digunakan dalam perhitungan CLTV.
- Hanya membandingkan cicilan bulanan di berbagai penawaran pinjaman dan mengabaikan jangka waktu — jangka waktu yang lebih panjang menurunkan cicilan tetapi menaikkan total bunga.
- Lupa biaya penutupan dan biaya lain, yang dikenakan pada sebagian besar pinjaman ekuitas rumah dan tidak termasuk dalam estimasi cicilan ini.
- Mengacaukan pinjaman ekuitas rumah (dana tetap sekaligus, cicilan tetap) dengan HELOC (jalur kredit bergulir, biasanya suku bunga variabel) — kedua produk berperilaku sangat berbeda.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa banyak yang bisa saya pinjam dengan pinjaman ekuitas rumah?
Pemberi pinjaman biasanya membatasi rasio loan-to-value gabungan — KPR yang ada ditambah pinjaman baru, dibagi nilai rumah — umumnya sekitar 80% hingga 85%. Jumlah yang tersedia adalah nilai rumah dikalikan batas tersebut, dikurangi saldo KPR saat ini. Misalnya, rumah senilai $400.000 dengan KPR $250.000 pada batas CLTV 80% menyisakan $70.000 ekuitas yang dapat dipinjam. Persetujuan sebenarnya juga bergantung pada kredit, pendapatan, dan taksiran.
Apa perbedaan antara pinjaman ekuitas rumah dan HELOC?
Pinjaman ekuitas rumah memberikan dana tetap sekaligus yang dibayar kembali dalam cicilan bulanan yang sama pada suku bunga tetap selama jangka waktu tertentu. Jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) adalah jalur kredit bergulir yang dapat ditarik dan dibayar kembali berulang kali selama periode penarikan, biasanya pada suku bunga variabel. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan keduanya sebagai produk lien kedua yang dijamin oleh rumah, sehingga keduanya membawa risiko penyitaan jika pembayaran terlewat.
Apa itu loan-to-value gabungan (CLTV)?
Loan-to-value gabungan adalah jumlah semua pinjaman yang dijamin oleh properti — KPR pertama ditambah pinjaman atau jalur ekuitas rumah — dibagi nilai taksiran rumah, dinyatakan sebagai persentase. Pemberi pinjaman menggunakan CLTV alih-alih LTV biasa saat menjamin lien kedua karena mencerminkan total klaim atas rumah. KPR $250.000 ditambah pinjaman ekuitas rumah $50.000 pada rumah senilai $400.000 adalah CLTV 75%.
Apakah bunga pinjaman ekuitas rumah dapat dikurangkan pajak?
Hanya dalam keadaan tertentu. Berdasarkan aturan IRS saat ini (hingga tahun pajak 2025 di bawah Tax Cuts and Jobs Act), bunga peminjaman ekuitas rumah umumnya dapat dikurangkan hanya ketika hasilnya digunakan untuk membeli, membangun, atau secara substansial memperbaiki rumah yang menjamin pinjaman tersebut, dan hanya dalam batas total utang KPR. Bunga atas ekuitas yang dipinjam untuk tujuan lain, seperti melunasi kartu kredit, umumnya tidak dapat dikurangkan. Profesional pajak dapat mengonfirmasi bagaimana aturan tersebut berlaku untuk situasi tertentu.
Apa yang terjadi jika saya tidak dapat membayar kembali pinjaman ekuitas rumah?
Pinjaman ekuitas rumah dijamin oleh rumah, sehingga kegagalan pembayaran yang berkelanjutan dapat menyebabkan penyitaan, bahkan jika KPR pertama tetap lancar. Consumer Financial Protection Bureau mengidentifikasi ini sebagai risiko utama mengubah kewajiban tanpa jaminan menjadi utang yang dijamin rumah. Peminjam yang mengalami kesulitan pembayaran umumnya disarankan untuk menghubungi pemberi pinjaman sedini mungkin, dan konselor perumahan yang disetujui HUD menawarkan bantuan gratis.
Apakah kalkulator ini memberi tahu saya apakah saya akan disetujui?
Tidak. Kalkulator ini menghitung aritmetika batas CLTV, cicilan teramortisasi, dan total bunga dari angka yang Anda masukkan. Pemberi pinjaman juga mengevaluasi riwayat kredit, pendapatan, rasio utang terhadap pendapatan, jenis properti, dan taksiran, dan dapat menyetujui jumlah yang lebih kecil atau menolak. Hasilnya adalah estimasi edukatif, bukan keputusan pinjaman atau nasihat keuangan.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.