Memahami hasil perbandingan Anda
Putusan mencerminkan biaya seumur hidup jangka waktu penuh, tetapi bulan titik impas sama pentingnya bagi peminjam yang mungkin tidak mempertahankan pinjaman hingga jatuh tempo. Tabel merangkum cara membaca kedua angka bersama-sama.
| Situasi | Cara membaca hasilnya |
|---|---|
| Anda berencana mempertahankan pinjaman jauh melewati bulan titik impas | Putusan seumur hidup berlaku — penghematan opsi suku bunga lebih rendah dan biaya lebih tinggi terus bertambah untuk sisa jangka waktu |
| Anda mungkin menjual atau melakukan refinancing sebelum bulan titik impas | Biaya di muka tambahan tidak pernah sepenuhnya dipulihkan, sehingga opsi biaya lebih rendah dapat lebih murah dalam praktik meskipun putusan seumur hidup mengatakan sebaliknya |
| Titik impas menunjukkan 0 bulan | Perbandingan tidak melibatkan pertukaran biaya lebih tinggi untuk cicilan lebih rendah (satu opsi menang di keduanya), sehingga tidak ada titik impas yang berlaku |
- Putusan "Biaya seumur hidup lebih rendah" ditampilkan sebagai "optionA" atau "optionB", merujuk pada penawaran pertama dan kedua yang Anda masukkan.
- Perbandingan ini mengasumsikan kedua pinjaman berjalan hingga jangka waktu penuh tanpa pembayaran lebih awal, refinancing, atau perubahan suku bunga; penawaran suku bunga variabel tidak dapat dibandingkan dengan cara ini di luar periode tetapnya.
- Biaya seumur hidup di sini hanya mencakup bunga dan biaya yang dimasukkan — tidak termasuk pajak properti, asuransi, PMI, dan item escrow, yang biasanya serupa di berbagai penawaran pada rumah yang sama.
- Membandingkan pinjaman dengan jangka waktu berbeda (misalnya 30 vs 15 tahun) mencampur keterjangkauan cicilan dengan total biaya; jangka waktu yang lebih pendek hampir selalu menang pada biaya seumur hidup tetapi membutuhkan cicilan yang jauh lebih tinggi.
Apa itu perbandingan KPR?
Perbandingan KPR mengevaluasi dua penawaran pinjaman pada pokok yang sama dengan melihat melampaui suku bunga utama ke biaya penuh setiap pinjaman: cicilan bulanan, total bunga yang dibayar selama jangka waktu, dan biaya di muka (poin, biaya originasi, dan biaya penutupan lainnya) yang diperlukan untuk mendapatkan setiap suku bunga. Consumer Financial Protection Bureau mendorong peminjam untuk mendapatkan Loan Estimate dari beberapa pemberi pinjaman justru karena penawaran dengan kombinasi suku bunga dan biaya yang berbeda tidak dapat diperingkat hanya berdasarkan suku bunga.
Trade-off umum adalah membayar discount points — biaya di muka, biasanya 1% dari jumlah pinjaman per poin — sebagai imbalan suku bunga yang lebih rendah. Apakah trade tersebut menguntungkan bergantung pada berapa lama peminjam mempertahankan pinjaman: cicilan yang lebih rendah memulihkan biaya tambahan hanya secara bertahap, dan bulan di mana penghematan cicilan kumulatif sama dengan biaya tambahan adalah titik impas. Menjual atau melakukan refinancing sebelum titik impas berarti biaya tersebut tidak pernah dipulihkan.
Kalkulator ini melaporkan putusan seumur hidup — opsi mana yang lebih murah jika pinjaman berjalan hingga jangka waktu penuh — bersama dengan bulan titik impas. Keduanya dapat mengarah ke arah berbeda bagi peminjam yang berencana pindah atau refinancing lebih awal, itulah sebabnya kedua angka ditampilkan.
Cara menggunakan kalkulator perbandingan KPR ini
- Masukkan jumlah pinjaman yang sama untuk kedua penawaran.
- Masukkan suku bunga tahunan, jangka waktu dalam tahun, dan total biaya di muka Opsi A (dari angka biaya penutupan Loan Estimate).
- Masukkan ketiga nilai yang sama untuk Opsi B.
- Baca setiap cicilan bulanan, putusan opsi mana yang memiliki biaya seumur hidup lebih rendah, besarnya selisih seumur hidup, dan — ketika satu opsi menukar biaya lebih tinggi dengan cicilan lebih rendah — bulan titik impas.
- Contoh perhitungan: pada pinjaman $300.000 selama 30 tahun, Opsi A pada 6,5% dengan biaya $3.000 berbiaya $1.896,20 per bulan, sementara Opsi B pada 6,1% dengan biaya $6.000 berbiaya $1.817,98. Opsi B menghemat sekitar $25.159 selama jangka waktu penuh, dan biaya tambahan $3.000-nya dipulihkan sekitar bulan ke-38.
Rumus di balik perbandingan KPR
Cicilan setiap opsi menggunakan rumus amortisasi suku bunga tetap standar. Biaya seumur hidup adalah total cicilan dikurangi pokok (yaitu, total bunga) ditambah biaya di muka; opsi dengan biaya seumur hidup yang lebih kecil dilaporkan sebagai lebih murah. Hasil berlabel "optionA" berarti Opsi A lebih murah selama jangka waktu penuh, dan "optionB" berarti Opsi B lebih murah.
Titik impas biaya membagi selisih biaya dengan selisih cicilan bulanan: berapa bulan cicilan yang lebih rendah dibutuhkan untuk memulihkan biaya di muka tambahan. Ini dilaporkan ketika opsi dengan biaya lebih tinggi memiliki cicilan yang lebih rendah; ketika perbandingan tidak melibatkan trade-off tersebut, titik impas menunjukkan 0 bulan.
Kesalahan umum
- Memeringkat penawaran hanya berdasarkan suku bunga dan mengabaikan biaya yang dikenakan untuk mendapatkan setiap suku bunga — Loan Estimate dari CFPB ada justru agar keduanya dapat dibandingkan bersama.
- Membayar poin untuk suku bunga yang lebih rendah tanpa memeriksa bulan titik impas terhadap berapa lama Anda realistisnya berencana mempertahankan pinjaman.
- Membandingkan penawaran 30 tahun dengan penawaran 15 tahun hanya berdasarkan biaya seumur hidup — jangka waktu yang lebih pendek menang pada total bunga hampir secara konstruksi, tetapi selisih cicilan adalah keputusan sebenarnya.
- Hanya memasukkan discount points sebagai biaya dan mengabaikan biaya originasi dan biaya pemberi pinjaman lain yang juga berbeda antarpenawaran.
- Memperlakukan selisih seumur hidup sebagai penghematan yang terjamin padahal refinancing atau penjualan lebih awal di masa depan akan memotong perbandingan tersebut.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara membandingkan dua penawaran KPR dengan suku bunga dan biaya berbeda?
Hitung cicilan bulanan setiap penawaran, lalu tambahkan total bunga selama jangka waktu ke biaya di muka untuk mendapatkan biaya seumur hidup masing-masing. Biaya seumur hidup yang lebih rendah menang jika pinjaman berjalan hingga jatuh tempo. Hitung juga bulan titik impas — biaya tambahan dibagi penghematan cicilan bulanan — karena menjual atau melakukan refinancing sebelum titik impas berarti biaya yang lebih tinggi tidak pernah dipulihkan.
Apa itu discount points pada KPR?
Discount points adalah biaya di muka yang dibayar saat penutupan untuk menurunkan suku bunga, biasanya diberi harga 1% dari jumlah pinjaman per poin. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan bahwa poin pada dasarnya adalah bunga prabayar: mereka menurunkan setiap cicilan mendatang sedikit sebagai imbalan lebih banyak uang tunai saat penutupan, yang menguntungkan hanya jika pinjaman dipertahankan cukup lama untuk melewati titik impas.
Apa arti bulan titik impas?
Bulan titik impas adalah saat penghematan kumulatif dari cicilan bulanan yang lebih rendah sama dengan biaya di muka tambahan yang dibayar untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah tersebut. Dalam contoh perhitungan, Opsi B berbiaya $3.000 lebih banyak dalam biaya tetapi menghemat $78,22 per bulan, sehingga biaya tersebut dipulihkan sekitar bulan ke-38. Mempertahankan pinjaman melewati bulan tersebut membuat opsi biaya lebih tinggi lebih murah secara keseluruhan; keluar lebih awal membuatnya lebih mahal.
Mengapa putusan menunjukkan "optionA" atau "optionB"?
Putusan mengidentifikasi penawaran mana dari dua yang Anda masukkan yang memiliki biaya seumur hidup lebih rendah — total bunga selama jangka waktu penuh ditambah biaya di muka. "optionA" merujuk pada set input suku bunga, jangka waktu, dan biaya pertama; "optionB" pada yang kedua. Ini adalah perbandingan jangka waktu penuh, sehingga sebaiknya dibaca bersama bulan titik impas jika Anda mungkin tidak mempertahankan pinjaman hingga jatuh tempo.
Haruskah saya menggunakan APR alih-alih perbandingan ini?
APR adalah pengungkapan terstandarisasi yang melipat biaya tertentu ke dalam satu suku bunga tahunan dan berguna untuk penyaringan awal, tetapi mengasumsikan pinjaman berjalan hingga jangka waktu penuh dan memperlakukan biaya dengan cara regulasi tertentu. Perbandingan biaya seumur hidup dan titik impas berdampingan menunjukkan mekanika dolar sebenarnya, termasuk apa yang terjadi jika Anda keluar dari pinjaman lebih awal — sesuatu yang tidak dapat disampaikan satu angka APR.
Apakah kalkulator ini mencakup pajak dan asuransi?
Tidak. Kalkulator ini membandingkan pokok, bunga, dan biaya di muka yang Anda masukkan. Pajak properti, asuransi pemilik rumah, asuransi KPR, dan iuran HOA menambah biaya perumahan bulanan nyata tetapi umumnya sama terlepas dari penawaran pemberi pinjaman mana yang Anda terima, sehingga jarang mengubah opsi mana yang lebih murah.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.