Memahami estimasi pinjaman konstruksi Anda
Tabel di bawah membandingkan fase konstruksi (penarikan) dengan fase KPR permanen yang biasanya mengikutinya, karena pinjaman construction-to-permanent mengubah struktur begitu pembangunan selesai.
| Fase | Bagaimana bunga dikenakan | Struktur cicilan khas |
|---|---|---|
| Periode konstruksi (penarikan) | Bunga-saja, umumnya pada jumlah yang sesungguhnya telah ditarik hingga saat itu | Cicilan sering hanya mencakup bunga, meningkat seiring lebih banyak dana ditarik |
| Setelah konversi menjadi KPR permanen | Amortisasi standar pada seluruh jumlah yang dicairkan | Cicilan pokok-dan-bunga tetap selama jangka waktu KPR |
- Asumsi penarikan linear kalkulator ini adalah penyederhanaan untuk tujuan estimasi awal; jadwal penarikan sesungguhnya yang terkait dengan tonggak konstruksi (fondasi, rangka, atap, dan seterusnya) jarang benar-benar linear, sehingga biaya bunga sesungguhnya pada proyek tertentu akan berbeda dari estimasi ini.
- Kalkulator ini tidak memodelkan fase KPR permanen yang mengikuti konstruksi pada pinjaman construction-to-permanent, maupun biaya pinjaman konstruksi, biaya inspeksi, atau penarikan kontinjensi apa pun.
- Pinjaman konstruksi sering membawa suku bunga lebih tinggi daripada KPR permanen standar, mencerminkan jangka waktu yang lebih pendek dan risiko tambahan yang dikaitkan pemberi pinjaman dengan membiayai proyek yang masih dibangun.
Apa itu pinjaman konstruksi?
Pinjaman konstruksi membiayai pembangunan rumah atau struktur lain dan biasanya distrukturkan sebagai bunga-saja selama pembangunan, dengan pemberi pinjaman mencairkan dana secara bertahap — dikenal sebagai penarikan (draw) — terkait dengan fase konstruksi yang telah selesai, alih-alih mencairkan seluruh jumlah pinjaman saat penutupan. Karena bunga umumnya hanya bertambah pada jumlah yang sesungguhnya ditarik, bukan seluruh pinjaman yang dikomitmenkan, biaya bunga selama konstruksi lebih rendah daripada jika seluruh saldo menghasilkan bunga sejak hari pertama.
Banyak pinjaman konstruksi distrukturkan sebagai pinjaman construction-to-permanent, yang secara otomatis berubah menjadi KPR amortisasi standar begitu bangunan selesai, menghindari penutupan kedua dan serangkaian biaya kedua. Freddie Mac dan Fannie Mae sama-sama mempublikasikan pedoman untuk program pinjaman construction-to-permanent penutupan tunggal yang digunakan pemberi pinjaman konvensional.
Karena waktu dan besaran penarikan yang tepat bervariasi menurut proyek dan pemberi pinjaman, kalkulator ini menerapkan konvensi estimasi standar: kalkulator ini mengasumsikan dana ditarik dalam pola linear yang lurus selama periode konstruksi, yang merupakan penyederhanaan yang umum digunakan untuk mengestimasi total bunga sebelum jadwal penarikan spesifik ada.
Cara menggunakan kalkulator pinjaman konstruksi ini
- Masukkan total jumlah pinjaman konstruksi yang Anda perkirakan akan ditarik selama pembangunan.
- Masukkan suku bunga tahunan yang ditawarkan untuk pinjaman konstruksi.
- Masukkan perkiraan periode konstruksi dalam bulan.
- Baca estimasi total bunga berdasarkan asumsi penarikan linear, bunga bulanan puncak (begitu jumlah penuh telah ditarik), dan bunga bulanan rata-rata selama periode konstruksi.
Rumus bunga penarikan linear
Berdasarkan asumsi penarikan linear, saldo pinjaman tumbuh secara merata dari nol pada awal konstruksi hingga jumlah pinjaman penuh pada akhirnya, sehingga rata-rata saldo terutang selama seluruh periode sedikit di atas setengah dari jumlah total — tepatnya (bulan + 1) ÷ (2 × bulan) dari jumlah tersebut. Bunga untuk bulan k kira-kira adalah saldo pada titik tersebut (jumlah × k ÷ total bulan) dikalikan suku bunga bulanan.
Menjumlahkan bunga bulanan tersebut di seluruh bulan periode konstruksi menghasilkan satu estimasi bentuk tertutup: total bunga sama dengan jumlah pinjaman penuh dikalikan suku bunga bulanan, dikalikan (bulan + 1) dibagi 2. Bunga bulanan puncak adalah biaya satu bulan begitu pinjaman telah ditarik penuh, dan bunga bulanan rata-rata hanyalah estimasi total dibagi jumlah bulan.
Kesalahan umum
- Mengasumsikan bunga dikenakan pada seluruh jumlah pinjaman sejak hari pertama konstruksi — sebagian besar pinjaman konstruksi mengenakan bunga hanya pada dana yang sesungguhnya ditarik, yang didekati oleh estimasi penarikan linear kalkulator ini.
- Menggunakan angka bunga bulanan puncak sebagai biaya bulanan khas sepanjang seluruh pembangunan — bulan-bulan awal, dengan sedikit dana pinjaman yang ditarik, membebankan biaya jauh lebih rendah daripada angka puncak.
- Melupakan bahwa pinjaman konstruksi biasanya adalah produk terpisah berjangka lebih pendek dari KPR permanen yang mengikutinya, dengan suku bunga, biaya, dan (untuk struktur dua-penutupan) biaya penutupannya sendiri.
- Mengasumsikan asumsi penarikan linear persis cocok dengan jadwal penarikan proyek nyata — penarikan sesungguhnya terkait dengan tonggak konstruksi dan jarang benar-benar merata dari waktu ke waktu.
- Mengabaikan bahwa suku bunga pinjaman konstruksi biasanya lebih tinggi daripada suku bunga KPR standar, yang meningkatkan biaya bunga relatif terhadap membiayai jumlah yang sama dengan KPR permanen standar.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana bunga dihitung pada pinjaman konstruksi?
Bunga pada pinjaman konstruksi biasanya dikenakan hanya pada bagian dana yang sesungguhnya telah ditarik hingga saat itu, bukan seluruh jumlah pinjaman yang dikomitmenkan. Kalkulator ini mengestimasi biaya tersebut menggunakan asumsi penarikan linear — dana dicairkan secara merata selama periode pembangunan — yang menghasilkan satu estimasi untuk total bunga sebelum jadwal penarikan berbasis tonggak sesungguhnya ada.
Apa arti 'penarikan linear' dalam kalkulator ini?
Asumsi penarikan linear memperlakukan saldo pinjaman sebagai tumbuh secara merata, dalam garis lurus, dari nol pada awal konstruksi hingga jumlah pinjaman penuh pada penyelesaian. Ini adalah penyederhanaan standar untuk estimasi bunga awal, karena memungkinkan perhitungan bentuk tertutup tanpa memerlukan jadwal penarikan berbasis tonggak spesifik suatu proyek.
Apa itu pinjaman construction-to-permanent?
Pinjaman construction-to-permanent menggabungkan pinjaman konstruksi dan KPR yang akhirnya berlaku menjadi satu pinjaman dengan satu penutupan: pinjaman ini berfungsi sebagai pinjaman konstruksi bunga-saja selama pembangunan, lalu secara otomatis berubah menjadi KPR amortisasi standar begitu konstruksi selesai. Freddie Mac dan Fannie Mae sama-sama mempublikasikan pedoman untuk program construction-to-permanent penutupan tunggal yang digunakan pemberi pinjaman konvensional.
Mengapa suku bunga pinjaman konstruksi biasanya lebih tinggi daripada suku bunga KPR?
Pinjaman konstruksi berjangka lebih pendek dan membiayai proyek yang masih dibangun alih-alih aset yang sudah selesai dan dinilai, yang umumnya dianggap pemberi pinjaman membawa lebih banyak risiko daripada KPR permanen standar pada rumah yang sudah jadi. Risiko tambahan tersebut biasanya tercermin dalam suku bunga yang lebih tinggi selama periode konstruksi.
Apakah kalkulator ini mencakup KPR permanen setelah konstruksi selesai?
Tidak. Kalkulator ini hanya mengestimasi biaya bunga selama periode konstruksi (penarikan) itu sendiri. Begitu pinjaman construction-to-permanent berubah menjadi KPR standar, kalkulator KPR biasa yang menggunakan jumlah akhir yang dicairkan, suku bunga permanen, dan jangka waktu KPR sebaiknya digunakan untuk mengestimasi cicilan berikutnya.
Referensi
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.