Memahami hasil HELOC Anda
Tabel di bawah membandingkan dua fase HELOC, karena peralihan dari cicilan bunga-saja ke amortisasi penuh itulah yang menghasilkan lonjakan cicilan yang diukur kalkulator ini.
| Fase | Cicilan mencakup | Saldo | Durasi umum |
|---|---|---|---|
| Periode penarikan | Bunga saja (dalam model ini) | Tetap pada jumlah yang ditarik | Sering 5–10 tahun |
| Periode pembayaran | Bunga + pokok (amortisasi penuh) | Menurun hingga nol | Sering 10–20 tahun |
- Sebagian besar HELOC memiliki suku bunga mengambang yang terkait dengan indeks seperti prime rate, sehingga cicilan aktual dapat berubah selama periode penarikan maupun pembayaran; kalkulator ini menggunakan satu suku bunga tetap untuk penyederhanaan.
- Saldo HELOC aktual biasanya berfluktuasi sebagai jalur bergulir — peminjam menarik dan melunasi seiring waktu — sedangkan kalkulator ini mengasumsikan seluruh jumlah ditarik sekali dan tetap datar sepanjang periode penarikan.
- Kalkulator ini mengecualikan biaya tahunan atau biaya penarikan yang dikenakan sebagian pemberi pinjaman, dan tidak memodelkan HELOC dengan cicilan bunga-saja yang meluas ke periode pembayaran pada beberapa struktur pemberi pinjaman.
Apa itu HELOC?
Jalur kredit ekuitas rumah adalah jalur kredit bergulir yang dijamin oleh ekuitas rumah peminjam. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan bahwa HELOC memiliki periode penarikan, selama peminjam dapat menarik dana dan biasanya hanya membayar bunga atas jumlah yang ditarik, diikuti periode pembayaran, selama tidak ada lagi penarikan yang diizinkan dan sisa saldo dilunasi melalui cicilan pokok-dan-bunga yang diamortisasi penuh.
Selama periode penarikan, karena cicilan hanya mencakup bunga, saldo tidak menurun dari pembayaran minimum — saldo tetap pada jumlah yang telah ditarik, mirip secara struktur dengan KPR bunga-saja. Ketika periode pembayaran dimulai, pemberi pinjaman menghitung ulang cicilan yang diperlukan untuk melunasi saldo yang sama tersebut selama jangka waktu pembayaran, yang menghasilkan cicilan bulanan jauh lebih tinggi dibanding minimum periode penarikan.
Kalkulator ini mengasumsikan seluruh jumlah yang ditarik masih beredar sepanjang periode penarikan dan tidak ada penarikan atau pelunasan tambahan sebelum pembayaran dimulai — model sederhana dari struktur bunga-saja-ke-amortisasi, karena saldo HELOC aktual biasanya berfluktuasi sebagai jalur bergulir.
Cara menggunakan kalkulator HELOC ini
- Masukkan jumlah yang ditarik dari jalur kredit (saldo yang Anda perkirakan akan ditanggung).
- Masukkan suku bunga tahunan HELOC — HELOC umumnya bersuku bunga mengambang, jadi gunakan suku bunga saat ini.
- Masukkan lama periode penarikan dalam tahun, selama cicilan hanya berupa bunga.
- Masukkan lama periode pembayaran dalam tahun, selama saldo diamortisasi penuh.
- Baca cicilan bunga-saja, cicilan periode pembayaran yang lebih tinggi, besarnya lonjakan di antara keduanya, dan total bunga di kedua fase.
Rumus di balik cicilan HELOC
Selama periode penarikan, cicilan bunga-saja hanyalah saldo yang ditarik dikalikan suku bunga bulanan, karena tidak ada pokok yang dilunasi. Selama periode pembayaran, rumus amortisasi standar diterapkan pada saldo yang sama (karena tidak pernah dikurangi selama periode penarikan) selama jangka waktu pembayaran yang dinyatakan.
Contoh perhitungan: saldo $50.000 pada 8,5% dengan periode penarikan 10 tahun dan periode pembayaran 15 tahun memiliki cicilan bunga-saja $354,17 per bulan selama periode penarikan. Begitu pembayaran dimulai, cicilan amortisasi atas saldo $50.000 yang sama selama 15 tahun adalah $492,37 — kenaikan cicilan sebesar $138,20. Total bunga di kedua fase (10 tahun cicilan bunga-saja ditambah 15 tahun cicilan amortisasi) adalah $81.126,56.
Kesalahan umum
- Mengasumsikan cicilan bunga-saja periode penarikan akan berlanjut selama masa jalur kredit — itu hanya berlaku selama periode penarikan, setelah itu pembayaran memerlukan cicilan amortisasi yang jauh lebih tinggi.
- Tidak menganggarkan lonjakan cicilan saat pembayaran dimulai, terutama karena suku bunga HELOC sering mengambang dan dapat naik secara independen dari perubahan fase.
- Memperlakukan saldo yang ditarik sebagai tetap padahal dalam praktiknya HELOC bersifat bergulir — penarikan tambahan selama periode penarikan meningkatkan saldo yang menjadi dasar cicilan periode pembayaran.
- Mengabaikan bahwa suku bunga mengambang dapat mengubah cicilan bunga-saja selama periode penarikan bahkan jika saldo yang ditarik tidak berubah.
- Mengacaukan cicilan bunga-saja periode penarikan HELOC dengan cicilan pinjaman ekuitas rumah, yang biasanya diamortisasi penuh sejak awal atas jumlah sekaligus yang tetap.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa perbedaan antara periode penarikan dan periode pembayaran?
Selama periode penarikan, peminjam HELOC dapat menarik dana dan biasanya hanya membayar cicilan bunga atas jumlah yang ditarik, sehingga saldo tidak menurun dari pembayaran minimum. Selama periode pembayaran, tidak ada lagi penarikan yang diizinkan dan sisa saldo dilunasi melalui cicilan pokok-dan-bunga yang diamortisasi penuh, yang jauh lebih tinggi dibanding cicilan bunga-saja periode penarikan.
Mengapa cicilan HELOC saya melonjak begitu besar saat pembayaran dimulai?
Karena cicilan bunga-saja selama periode penarikan tidak mengurangi pokok, seluruh saldo yang ditarik masih beredar ketika pembayaran dimulai, tetapi kini harus dilunasi selama jangka waktu pembayaran tetap yang sering lebih pendek. Menyebarkan saldo tersebut selama periode pembayaran dengan cicilan yang kini mencakup pokok sekaligus bunga menghasilkan cicilan bulanan yang jauh lebih tinggi — misalnya, dari $354,17 menjadi $492,37 pada saldo $50.000 dengan suku bunga 8,5% dengan penarikan 10 tahun dan pembayaran 15 tahun.
Apakah suku bunga HELOC tetap atau mengambang?
Sebagian besar HELOC memiliki suku bunga mengambang, umumnya terkait dengan indeks seperti prime rate, artinya cicilan dapat berubah selama periode penarikan maupun pembayaran seiring pergerakan indeks. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan opsi suku bunga tetap untuk seluruh atau sebagian saldo; peminjam sebaiknya memastikan struktur mana yang berlaku untuk jalur kredit spesifik mereka.
Apakah HELOC bekerja seperti kartu kredit?
Secara struktur, ya — HELOC adalah jalur kredit bergulir, artinya peminjam dapat menarik, melunasi, dan menarik kembali dana hingga batas kredit selama periode penarikan, mirip kartu kredit. Perbedaannya, HELOC dijamin oleh ekuitas rumah, umumnya bersuku bunga lebih rendah dibanding kredit tanpa jaminan, dan berubah menjadi jadwal amortisasi tetap begitu periode penarikan berakhir.
Bisakah saya membayar pokok selama periode penarikan?
Sebagian besar HELOC mengizinkan pembayaran pokok sukarela selama periode penarikan meskipun hanya bunga yang diwajibkan, dan melakukannya mengurangi baik sisa saldo maupun besarnya cicilan periode pembayaran nanti. Kalkulator ini memodelkan skenario cicilan bunga-saja minimum; melakukan pembayaran tambahan selama periode penarikan akan menghasilkan saldo lebih rendah saat memasuki periode pembayaran dibanding yang ditunjukkan di sini.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.