Cara kerja KPR bunga tetap
KPR bunga tetap mengunci suku bunga tahunan untuk seluruh tenor sejak akad, sehingga angsuran pokok dan bunga bulanan yang dihitung dengan rumus amortisasi baku, M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], tidak pernah berubah sepanjang umur pinjaman. Karena bunganya tetap, yang bergeser dari waktu ke waktu hanyalah komposisi antara bunga dan pokok di dalam setiap angsuran seiring menyusutnya saldo terutang -- nilai total angsurannya sendiri konstan dari bulan pertama sampai bulan terakhir.
Struktur ini memberi debitur kepastian penuh atas komponen pokok dan bunga dari biaya hunian mereka selama pinjaman masih berjalan, sehingga penyusunan anggaran rumah tangga menjadi sederhana dan risiko kenaikan suku bunga di masa depan hilang. Konsekuensinya, pinjaman bunga tetap tidak otomatis diuntungkan bila bunga pasar turun setelah akad; untuk menangkap bunga yang lebih rendah biasanya debitur harus melakukan refinancing, yang membawa biaya penutupan tersendiri dan perhitungan titik impasnya sendiri.
Cara kerja KPR bunga mengambang
KPR bunga mengambang, termasuk yang di Amerika Serikat disebut adjustable-rate mortgage (ARM), mengaitkan suku bunga pada sebuah acuan -- misalnya suku bunga kebijakan bank sentral, standard variable rate milik bank, atau indeks seperti imbal hasil surat utang negara maupun bunga antarbank -- ditambah margin bank, dan bunganya direset pada interval yang telah ditentukan alih-alih tetap sepanjang tenor. Banyak ARM disusun sebagai produk hibrida, dengan periode tetap di awal (lazim ditulis, misalnya, “5/1”, yang berarti lima tahun tetap lalu penyesuaian setiap tahun) sebelum bunganya mulai bergerak mengikuti acuan.
Karena suku bunga bisa naik atau turun setelah akad, angsuran bulanan pinjaman bunga mengambang tidak terkunci sepanjang umur pinjaman seperti halnya angsuran bunga tetap. Bunga mengambang yang dimulai di bawah bunga tetap yang berlaku memang dapat menghasilkan penghematan nyata bila acuan bertahan datar atau turun, tetapi ia juga membuat debitur menanggung angsuran yang lebih besar bila acuan naik sebelum pinjaman lunas atau di-refinancing.
Mengapa pasar AS condong ke pinjaman tetap 30 tahun
KPR bunga tetap 30 tahun adalah produk pembiayaan rumah yang dominan di Amerika Serikat, sebuah struktur yang ditopang pasar sekunder KPR yang dalam, tempat lembaga bentukan pemerintah seperti Fannie Mae dan Freddie Mac membeli pinjaman yang memenuhi kriteria dari bank penyalur, sehingga bank dapat menawarkan bunga tetap jangka panjang tanpa memikul sendiri seluruh risiko suku bunganya. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) mingguan dari Freddie Mac adalah acuan baku yang dikutip untuk rata-rata bunga tetap 30 tahun di AS, sedangkan pinjaman tetap 15 tahun menjadi alternatif utama yang umumnya berbunga lebih rendah tetapi berangsuran bulanan jauh lebih besar untuk pokok yang sama.
Adjustable-rate mortgage tetap tersedia di pasar AS dan dapat menawarkan bunga awal yang lebih rendah dibanding pinjaman tetap 30 tahun yang sebanding, namun porsinya minoritas dari total penyaluran KPR pembelian rumah di AS. Debitur yang memilih ARM di AS pada dasarnya bertaruh bahwa mereka akan menjual rumah, melakukan refinancing, atau tidak lagi memegang pinjaman itu sebelum periode tetap awal berakhir dan bunganya mulai terpapar acuan.
Mengapa Inggris dan Australia condong ke struktur mengambang
KPR di Inggris umumnya disusun mengelilingi paket bunga tetap yang pendek di awal -- lazimnya dua atau lima tahun -- setelah itu pinjaman otomatis beralih ke standard variable rate (SVR) milik bank kecuali debitur berinisiatif pindah ke paket baru lewat remortgage. SVR ditetapkan sepenuhnya oleh bank dan biasanya jauh lebih tinggi daripada paket tetap atau tracker yang tersedia, karena itu sebagian besar debitur Inggris merencanakan remortgage sebelum periode tetapnya habis ketimbang membiarkan diri jatuh ke SVR; Bank Rate dari Bank of England adalah acuan kebijakan yang paling memengaruhi harga KPR Inggris dari waktu ke waktu.
KPR di Australia lebih lazim disusun sebagai pinjaman bunga mengambang untuk seluruh tenor, kerap dipasangkan dengan offset account -- rekening transaksi tertaut yang saldonya dikurangkan dari saldo pinjaman sebelum bunga harian dihitung. Australian Prudential Regulation Authority (APRA) mewajibkan bank menguji apakah debitur masih sanggup membayar angsuran pada tingkat bunga pinjaman ditambah buffer keterjangkauan sebesar 3 poin persentase sejak akhir 2021, yang tujuannya menguji ketahanan terhadap kenaikan bunga mengambang di masa depan tepat pada saat persetujuan kredit.
| Pasar | Struktur dominan | Yang terjadi setelah periode awal |
|---|---|---|
| Amerika Serikat | KPR bunga tetap 30 tahun | Bunga tidak pernah berubah sepanjang tenor pinjaman |
| Inggris | Paket tetap pendek (2 atau 5 tahun) | Beralih ke standard variable rate bank kecuali di-remortgage |
| Australia | Bunga mengambang, sering dengan offset account | Bunga bisa berubah kapan pun bank menyesuaikannya |
Contoh perhitungan: berapa mahal sebuah reset bunga
Ambil pinjaman $300.000 bertenor 30 tahun yang dimulai pada bunga 5% per tahun. Dengan M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], r = 0,05/12 dan n = 360, angsuran bulanan awalnya $1.610,46. Seandainya ini ARM 5/1 dan bunganya direset setelah 5 tahun (60 angsuran) menjadi 7% untuk sisa 25 tahun (300 angsuran), saldo terutang pada titik reset adalah $275.486,20, dan menghitung ulang angsuran pada bunga baru untuk sisa tenor menghasilkan $1.947,08 -- naik $336,61 per bulan, atau sekitar 20,9% lebih tinggi dari angsuran semula.
Contoh ini menggambarkan mekanismenya, bukan sebuah ramalan: arah dan besar reset yang sesungguhnya sepenuhnya bergantung pada seberapa jauh acuan terkait telah bergerak saat periode tetap atau periode promo berakhir, dan reset justru bisa menurunkan angsuran bila bunga acuan turun. Fakta strukturalnya, debitur bunga mengambang tidak tahu di awal berapa angsurannya setelah reset, sedangkan debitur bunga tetap tahu persis.
Menimbang kepastian melawan peluang bunga lebih rendah
Pilihan antara bunga tetap dan mengambang pada dasarnya adalah pertukaran antara kepastian angsuran dan peluang memperoleh bunga rata-rata yang lebih rendah sepanjang umur pinjaman. Bunga tetap umumnya cocok bagi debitur yang mengutamakan anggaran yang bisa diprediksi, berencana memegang properti dan pinjamannya dalam waktu lama, atau khawatir bunga naik di kemudian hari; bunga mengambang bisa menarik bagi debitur yang memperkirakan akan menjual, melakukan refinancing, atau melunasi pinjaman jauh sebelum reset terjadi, atau yang nyaman menyerap gejolak angsuran demi bunga awal yang berpotensi lebih rendah.
Di pasar yang didominasi struktur mengambang seperti Inggris dan Australia, debitur mengelola pertukaran ini secara aktif lewat remortgage atau dengan memantau perubahan bunga bank, bukan dengan memilih satu struktur bunga untuk seluruh tenor seperti yang dilakukan debitur tetap 30 tahun di AS. Memahami struktur mana -- dan mekanisme reset mana -- yang berlaku pada suatu penawaran kredit adalah prasyarat untuk membandingkannya secara bermakna dengan alternatif lain.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa beda suku bunga KPR tetap dan mengambang?
KPR bunga tetap mengunci suku bunga, dan karena itu juga angsuran pokok dan bunga, untuk seluruh tenor, sehingga angsurannya tidak pernah berubah apa pun yang terjadi pada bunga pasar. KPR bunga mengambang mengaitkan bunga pada sebuah acuan -- suku bunga bank sentral, standard variable rate bank, atau indeks pasar -- yang dapat bergerak pada interval tertentu, sehingga angsuran bisa naik atau turun sepanjang umur pinjaman.
Mengapa KPR tetap 30 tahun begitu umum di Amerika Serikat?
KPR bunga tetap 30 tahun mendominasi pasar AS karena lembaga bentukan pemerintah seperti Fannie Mae dan Freddie Mac membeli pinjaman yang memenuhi kriteria dari bank di pasar sekunder, sehingga bank sanggup menawarkan bunga tetap jangka panjang tanpa menahan seluruh risiko suku bunganya. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) dari Freddie Mac menjadi rujukan baku untuk rata-rata bunga tetap 30 tahun di AS, sedangkan adjustable-rate mortgage tetap merupakan minoritas dari kredit pembelian rumah di sana.
Apa yang terjadi ketika paket KPR tetap di Inggris berakhir?
Ketika paket tetap di Inggris berakhir, pinjaman otomatis beralih ke standard variable rate (SVR) bank kecuali debitur lebih dulu mengatur paket tetap, tracker, atau paket lain yang baru. SVR ditetapkan sepenuhnya oleh bank dan biasanya lebih tinggi daripada paket tetap maupun tracker yang tersedia, karena itu sebagian besar debitur Inggris melakukan remortgage sesaat sebelum periode tetapnya habis ketimbang bertahan di SVR.
Apakah KPR di Australia umumnya bunga tetap atau mengambang?
Pinjaman bunga mengambang lebih lazim di pasar Australia, kerap dikombinasikan dengan offset account -- rekening transaksi tertaut yang saldonya mengurangi saldo pinjaman yang dipakai menghitung bunga harian. Australian Prudential Regulation Authority (APRA) mewajibkan bank menguji pengajuan kredit pada tingkat bunga ditambah buffer keterjangkauan 3 poin persentase, sejalan dengan kenyataan bahwa bunga mengambang dapat berubah sepanjang umur pinjaman.
Seberapa besar angsuran bulanan bisa berubah saat bunga mengambang direset?
Besarnya sepenuhnya bergantung pada seberapa jauh acuan terkait telah bergerak. Dalam contoh ilustratif, pinjaman $300.000 bertenor 30 tahun yang dimulai pada 5% berangsuran awal $1.610,46; bila bunganya direset menjadi 7% setelah 5 tahun, angsuran atas sisa saldo untuk sisa 25 tahun naik menjadi $1.947,08, bertambah $336,61 per bulan atau sekitar 20,9%. Reset ke bunga yang lebih rendah justru akan memperkecil angsuran.
Lebih baik bunga tetap atau mengambang?
Tidak ada yang unggul secara mutlak; pilihannya bergantung pada berapa lama debitur memperkirakan akan memegang pinjaman dan seberapa besar toleransinya terhadap ketidakpastian angsuran. Bunga tetap cocok bagi yang mengutamakan angsuran yang bisa diprediksi dan berniat memegang pinjaman jangka panjang, sedangkan bunga mengambang bisa cocok bagi yang memperkirakan akan menjual atau melakukan refinancing sebelum reset, atau yang siap menerima kemungkinan angsuran lebih tinggi demi bunga awal yang berpotensi lebih rendah.
Referensi
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.