Rumusnya dan mengapa pemberi pinjaman memakainya
LTV dihitung dengan membagi saldo pinjaman dengan nilai properti lalu menyatakan hasilnya dalam persen. Ekuitas adalah nilai properti dikurangi saldo pinjaman, sedangkan persentase ekuitas cukup 100% dikurangi LTV. Fannie Mae dan pedoman pinjaman conforming lainnya memakai LTV sebagai ukuran inti dalam penilaian kelayakan karena rasio ini langsung menggambarkan seberapa tebal bantalan ekuitas antara saldo pinjaman dan nilai properti — LTV yang lebih rendah berarti ekuitas lebih besar dan, umumnya, risiko lebih kecil bagi pemberi pinjaman.
- LTV = (saldo pinjaman ÷ nilai properti) × 100
- Ekuitas ($) = nilai properti − saldo pinjaman
- Ekuitas (%) = 100 − LTV
Contoh perhitungan
Saldo pinjaman $320.000 atas properti bernilai $400.000 menghasilkan LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000), ekuitas $80.000, dan persentase ekuitas 20%.
| LTV | Klasifikasi | Konteks pembiayaan yang lazim |
|---|---|---|
| 80% atau di bawahnya | Rendah | Pada atau di bawah ambang PMI konvensional yang umum |
| 80,01% – 95% | Standar | Di atas ambang PMI; umumnya menuntut asuransi KPR |
| Di atas 95% | Tinggi | Mendekati atau melampaui batas LTV maksimum pada banyak program konvensional |
Mengapa harus 80%
Angka LTV 80% menjadi ambang batas yang paling sering dirujuk pada KPR konvensional karena di bawah titik itulah asuransi KPR swasta (PMI) umumnya tidak lagi diwajibkan — bantalan ekuitasnya dianggap cukup tebal sehingga pemberi pinjaman bersedia menanggung risikonya tanpa asuransi tambahan. Di atas LTV 80%, PMI lazimnya diwajibkan sampai saldo terkikis cukup jauh atau nilai properti naik hingga rasionya kembali di bawah ambang. Program pinjaman dan pemberi pinjaman yang berbeda bisa menerapkan ambang dan aturan yang berbeda pula, tetapi 80% tetap menjadi titik acuan yang paling sering disebut.
PMI tidak batal dengan sendirinya begitu LTV melintas ke bawah 80% pada sebagian besar pinjaman — kebanyakan pemberi pinjaman menuntut permohonan resmi atau penilaian ulang properti untuk mencabutnya, sesuai aturan servicer dan investor. Inilah salah satu titik yang paling sering disalahpahami peminjam yang memantau sendiri perkembangan LTV mereka dari waktu ke waktu.
LTV vs. LTV gabungan (CLTV)
LTV membandingkan satu saldo pinjaman dengan nilai properti. Sebaliknya, combined loan-to-value (CLTV) menjumlahkan saldo seluruh pinjaman yang dijamin properti yang sama — misalnya KPR pertama ditambah home equity line of credit — lalu membandingkan totalnya dengan nilai properti. Pemberi pinjaman umumnya memakai CLTV, bukan LTV biasa, ketika menilai kelayakan jaminan peringkat kedua seperti HELOC atau home equity loan, karena rasio itu menangkap keseluruhan klaim atas rumah, bukan sekadar KPR pertamanya.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa rasio pinjaman terhadap nilai yang baik?
LTV pada atau di bawah 80% umumnya dipandang baik pada KPR konvensional, sebab itulah ambang yang lazim dipakai dan di bawahnya asuransi KPR swasta biasanya tidak diwajibkan. LTV yang lebih rendah umumnya mencerminkan bantalan ekuitas yang lebih tebal.
Bagaimana cara menghitung rasio pinjaman terhadap nilai?
Bagi saldo pinjaman dengan nilai properti lalu kalikan 100. Pinjaman $320.000 atas properti senilai $400.000 menghasilkan LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100), menyisakan ekuitas 20%.
Apa beda LTV dan CLTV?
LTV membandingkan satu saldo pinjaman dengan nilai properti. Combined loan-to-value (CLTV) menjumlahkan seluruh pinjaman yang dijamin properti yang sama — misalnya KPR pertama ditambah HELOC — lalu membandingkan totalnya dengan nilai properti.
Apakah PMI batal otomatis begitu LTV turun di bawah 80%?
Biasanya tidak. Sebagian besar pemberi pinjaman menuntut permohonan resmi atau penilaian ulang properti untuk mencabut PMI setelah LTV melintas ke bawah 80%, sesuai aturan servicer dan investor — jadi PMI umumnya tidak dicabut begitu saja hanya karena saldonya sudah terkikis.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/