Dua produk berbeda, dua pola pembayaran berbeda
Home equity line of credit adalah fasilitas kredit bergulir yang dijamin ekuitas rumah. Selama masa penarikan, peminjam boleh menarik dana dan umumnya hanya membayar bunga atas jumlah yang ditarik, sehingga saldo tidak berkurang dari pembayaran minimum tersebut. Begitu masa pelunasan dimulai, penarikan baru tidak lagi diizinkan dan pemberi pinjaman menghitung ulang angsuran yang dibutuhkan untuk melunasi saldo yang sama sepanjang tenor pelunasan — hasilnya angsuran bulanan yang jauh lebih besar daripada minimum masa penarikan.
Home equity loan justru sebaliknya, yakni pinjaman cicilan berjaminan peringkat kedua: dana sekaligus yang dipinjam atas ekuitas rumah dan dicicil dalam angsuran bulanan sama besar dengan bunga tetap sepanjang tenor yang disepakati sejak hari pertama — struktur amortisasi yang persis sama dengan KPR biasa. Tidak ada masa penarikan dan tidak ada lonjakan angsuran; besaran cicilan di bulan pertama sama dengan di bulan terakhir.
Contoh perhitungan: lonjakan HELOC dari penarikan ke pelunasan
Saldo $50.000 dengan bunga 8,5%, masa penarikan 10 tahun dan masa pelunasan 15 tahun, menuntut pembayaran bunga saja sebesar $354,17 per bulan selama masa penarikan. Begitu masa pelunasan dimulai, angsuran teramortisasi atas saldo $50.000 yang sama selama 15 tahun menjadi $492,37 — melonjak $138,20. Total bunga sepanjang kedua fase (10 tahun pembayaran bunga saja ditambah 15 tahun angsuran teramortisasi) mencapai $81.126,56.
| Fase | Yang ditutup pembayaran | Saldo | Durasi lazim |
|---|---|---|---|
| Masa penarikan | Bunga saja (dalam model ini) | Tetap sebesar jumlah yang ditarik | Kerap 5–10 tahun |
| Masa pelunasan | Bunga + pokok pinjaman (teramortisasi penuh) | Turun hingga nol | Kerap 10–20 tahun |
Contoh perhitungan: daya pinjam dan angsuran home equity loan
Pemberi home equity loan umumnya membatasi pinjaman pada rasio combined loan-to-value (CLTV) maksimum — lazimnya sekitar 80% hingga 85%. Rumah senilai $400.000 dengan sisa KPR $250.000 dan batas CLTV 80% menyisakan $70.000 yang masih bisa dipinjam ($400.000 × 0,80 − $250.000). Meminjam $50.000 dengan bunga 8% selama 15 tahun menelan $477,83 per bulan — satu angsuran tetap sepanjang tenor — dengan total bunga sekitar $36.009, dan menghasilkan LTV gabungan 75%.
- Ekuitas tersedia = Nilai rumah × (batas CLTV ÷ 100) − saldo KPR
- Angsuran bulanan = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], dengan P = jumlah pinjaman, n = jumlah bulan
- LTV gabungan = (saldo KPR + jumlah pinjaman) ÷ nilai rumah × 100
Struktur mana untuk kebutuhan apa
Masa penarikan HELOC yang bergulir dan hanya berbunga cocok untuk kebutuhan dana yang belum pasti atau bertahap — misalnya renovasi yang biayanya keluar per tahap — ketika peminjam enggan membayar bunga atas dana yang belum terpakai. Sebaliknya, dana sekaligus dan angsuran rata sejak hari pertama pada home equity loan cocok untuk satu pengeluaran yang nilainya sudah pasti, karena angsuran (dan total bunganya) tetap serta mudah diperkirakan tanpa lonjakan masa pelunasan yang perlu diantisipasi. Keduanya sama-sama produk berjaminan peringkat kedua atas rumah, sehingga keduanya membawa risiko penyitaan bila cicilan macet — risiko yang melekat pada struktur mana pun yang dipilih.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa beda HELOC dan home equity loan?
HELOC adalah fasilitas kredit bergulir dengan masa penarikan berbunga saja yang disusul masa pelunasan teramortisasi penuh. Home equity loan adalah dana sekaligus yang dicicil dalam angsuran sama besar dengan bunga tetap sepanjang tenor sejak awal, tanpa masa penarikan dan tanpa lonjakan angsuran.
Mengapa angsuran HELOC melonjak tajam saat masa pelunasan dimulai?
Karena pembayaran bunga saja selama masa penarikan tidak menggerus pokok pinjaman, seluruh saldo yang ditarik masih utuh ketika masa pelunasan dimulai, padahal kini harus dilunasi dalam tenor tetap yang kerap lebih pendek. Pada saldo $50.000 dengan bunga 8,5%, angsuran naik dari $354,17 (bunga saja) ke $492,37 (teramortisasi) — melonjak $138,20.
Berapa banyak yang bisa saya pinjam lewat home equity loan?
Pemberi pinjaman umumnya membatasi rasio combined loan-to-value pada kisaran 80% hingga 85%. Rumah senilai $400.000 dengan KPR $250.000 dan batas CLTV 80% menyisakan ekuitas $70.000 yang bisa dipinjam, meski persetujuan sesungguhnya juga bergantung pada riwayat kredit, penghasilan, dan hasil penilaian properti.
Bunga HELOC tetap atau mengambang?
Sebagian besar HELOC memakai bunga mengambang, lazimnya diikatkan pada indeks seperti prime rate, sehingga angsurannya bisa berubah baik pada masa penarikan maupun masa pelunasan. Home equity loan umumnya berbunga tetap sepanjang tenor.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/