Memahami hasil LTV Anda
Pita di bawah mengklasifikasikan LTV terhadap ambang PMI konvensional 80% dan tingkat LTV lebih tinggi yang masih diizinkan banyak pemberi pinjaman konvensional, meskipun biasanya dengan asuransi KPR atau syarat tambahan.
| LTV | Klasifikasi | Konteks pinjaman umum |
|---|---|---|
| 80% atau kurang | Rendah | Pada atau di bawah ambang PMI konvensional yang umum |
| 80,01% – 95% | Standar | Di atas ambang PMI; umumnya memerlukan asuransi KPR pada pinjaman konvensional |
| Di atas 95% | Tinggi | Mendekati atau melampaui batas maksimum LTV umum untuk banyak program pinjaman konvensional |
- Ambang LTV dan aturan PMI bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman, dan tujuan pinjaman (pembelian, refinancing rate-and-term, refinancing cash-out); pita di atas mencerminkan konvensi pinjaman konvensional yang umum, bukan ketentuan pemberi pinjaman tertentu.
- Untuk refinancing atau pinjaman ekuitas rumah, pemberi pinjaman sering menggunakan loan-to-value gabungan (CLTV), yang menjumlahkan saldo semua pinjaman yang dijamin oleh properti tersebut — kalkulator ini hanya menghitung LTV untuk satu saldo pinjaman.
- Nilai properti untuk keperluan pinjaman biasanya didasarkan pada taksiran profesional, yang dapat berbeda dari estimasi nilai pasar oleh pemilik.
Apa itu rasio loan-to-value (LTV)?
Rasio loan-to-value adalah sisa saldo pinjaman dibagi nilai taksiran properti atau harga pembelian, dinyatakan sebagai persentase. Fannie Mae dan pedoman pinjaman conforming lainnya menggunakan LTV sebagai ukuran inti dalam penjaminan (underwriting) karena secara langsung mencerminkan besarnya bantalan ekuitas antara saldo pinjaman dan nilai properti — LTV yang lebih rendah berarti ekuitas lebih besar dan umumnya risiko yang lebih kecil bagi pemberi pinjaman.
Ambang 80% LTV adalah tingkat yang banyak dirujuk pada KPR konvensional: pada atau di bawah 80% LTV, asuransi KPR pribadi (PMI) biasanya tidak diperlukan, sedangkan di atas 80% LTV, PMI umumnya diperlukan untuk melindungi pemberi pinjaman dari bantalan ekuitas yang lebih kecil. Program pinjaman dan pemberi pinjaman yang berbeda dapat menerapkan ambang batas dan aturan yang berbeda.
LTV juga merupakan angka kunci dalam refinancing dan pinjaman ekuitas rumah, karena pemberi pinjaman biasanya membatasi seberapa besar yang dapat dipinjam terhadap suatu properti berdasarkan LTV maksimum (atau LTV gabungan, ketika beberapa pinjaman dijamin oleh properti yang sama) yang bersedia mereka berikan.
Cara menggunakan kalkulator LTV ini
- Masukkan saldo pinjaman saat ini (atau jumlah pinjaman yang diusulkan untuk pembelian atau refinancing).
- Masukkan nilai pasar properti saat ini atau nilai taksiran (atau harga pembelian untuk pembelian baru).
- Baca rasio LTV, persentase ekuitas yang dihasilkan, dan jumlah dolar ekuitas.
Rumus di balik rasio loan-to-value
LTV dihitung dengan membagi saldo pinjaman dengan nilai properti dan menyatakan hasilnya sebagai persentase. Ekuitas adalah nilai properti dikurangi saldo pinjaman, dan persentase ekuitas hanyalah 100% dikurangi LTV.
Contoh perhitungan: saldo pinjaman $320.000 pada properti bernilai $400.000 menghasilkan LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000), ekuitas $80.000, dan persentase ekuitas 20%.
Kesalahan umum
- Menggunakan estimasi nilai pasar pemilik alih-alih nilai taksiran pemberi pinjaman, yang dapat menghasilkan LTV berbeda dari yang benar-benar akan dihitung pemberi pinjaman.
- Mengacaukan LTV dengan loan-to-value gabungan (CLTV) ketika lebih dari satu pinjaman dijamin oleh properti yang sama, seperti KPR pertama ditambah HELOC.
- Mengasumsikan PMI otomatis dibatalkan begitu LTV turun di bawah 80% — sebagian besar pemberi pinjaman memerlukan permintaan resmi atau taksiran baru untuk menghapus PMI, sesuai aturan penyedia layanan dan investor.
- Mengabaikan bahwa LTV berubah seiring waktu karena saldo pinjaman menurun sekaligus nilai properti bergerak, sehingga LTV pada satu titik waktu dapat menjadi usang dalam hitungan bulan pada pasar yang bergerak cepat.
- Menerapkan ambang LTV pembelian pada refinancing cash-out, di mana LTV maksimum yang diizinkan sering lebih rendah karena risiko transaksi cash-out yang lebih tinggi.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa rasio loan-to-value yang baik?
LTV pada atau di bawah 80% umumnya dipandang baik pada KPR konvensional karena merupakan ambang yang banyak digunakan di mana asuransi KPR pribadi biasanya tidak diperlukan. LTV yang lebih rendah umumnya mencerminkan bantalan ekuitas yang lebih besar dan dapat dikaitkan dengan syarat pinjaman yang lebih menguntungkan, meskipun persyaratan spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman dan program pinjaman.
Bagaimana cara menghitung rasio loan-to-value?
Bagi saldo pinjaman dengan nilai properti (atau harga pembelian) dan kalikan 100. Misalnya, pinjaman $320.000 pada properti $400.000 menghasilkan LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100). Sisa 20% mewakili ekuitas peminjam pada properti tersebut.
Apa perbedaan antara LTV dan CLTV?
LTV membandingkan satu saldo pinjaman dengan nilai properti. Loan-to-value gabungan (CLTV) menjumlahkan saldo semua pinjaman yang dijamin oleh properti yang sama — misalnya, KPR pertama ditambah jalur kredit ekuitas rumah — dan membandingkan total itu dengan nilai properti. Pemberi pinjaman sering menggunakan CLTV, bukan hanya LTV, saat menjamin pinjaman kedua atau produk ekuitas rumah.
Apakah LTV memengaruhi suku bunga KPR saya?
Pada banyak program pinjaman konvensional, LTV dapat memengaruhi penetapan harga — pinjaman dengan LTV lebih tinggi (ekuitas lebih kecil) terkadang dikenakan penyesuaian suku bunga atau biaya karena mewakili risiko lebih besar bagi pemberi pinjaman, sementara pinjaman dengan LTV lebih rendah dapat memenuhi syarat untuk harga yang lebih menguntungkan. Struktur harga spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman dan program pinjaman.
Bagaimana cara menurunkan LTV saya?
LTV turun seiring saldo pinjaman berkurang melalui cicilan reguler atau pembayaran pokok ekstra, atau seiring nilai properti naik melalui apresiasi pasar atau renovasi. Karena kedua angka dapat berubah secara independen, LTV sebaiknya dihitung ulang secara berkala, bukan diperlakukan sebagai tetap sejak awal pinjaman.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.