Hiểu kết quả cap rate của bạn
Bảng dưới đây đưa ra các khoảng tham chiếu chung thường được thảo luận trong phân tích đầu tư bất động sản; cap rate thực tế chấp nhận được thay đổi đáng kể tùy loại tài sản, thị trường và lãi suất hiện hành.
| Khoảng cap rate xấp xỉ | Đặc điểm chung |
|---|---|
| Dưới 4% | Thấp — thường gắn với vị trí đắc địa, rủi ro thấp, hoặc các thị trường có kỳ vọng tăng giá cao |
| 4% – 7% | Vừa phải — khoảng thường được trích dẫn cho các tài sản tạo thu nhập ổn định ở nhiều thị trường |
| 7% – 10% | Cao hơn — thường gắn với rủi ro cảm nhận cao hơn, thị trường thứ cấp, hoặc tài sản cần quản lý nhiều hơn |
| Trên 10% | Cao — thường gắn với rủi ro cao hơn, tài sản gặp khó khăn, hoặc thị trường có kỳ vọng tăng giá hạn chế |
- Các khoảng này là quan sát thị trường chung, không phải quy tắc cố định; cap rate chấp nhận được thay đổi tùy loại tài sản (chung cư, bán lẻ, công nghiệp, cho thuê nhà đơn lập), thị trường địa lý, và môi trường lãi suất tại thời điểm mua.
- Cap rate loại trừ hoàn toàn chi phí tài trợ; hai tài sản có cap rate giống hệt nhau có thể có lợi suất trên tiền mặt đầu tư rất khác nhau tùy vào số tiền và điều khoản nợ dùng để mua mỗi tài sản.
- Cap rate là một ảnh chụp tại một thời điểm dựa trên NOI hiện tại hoặc gần đây; nó không dự báo tăng trưởng tiền thuê tương lai, thay đổi chi phí, hoặc tăng giá, tất cả đều ảnh hưởng đáng kể đến lợi suất dài hạn thực tế của một khoản đầu tư.
Cap rate là gì?
Tỷ lệ vốn hóa là một thước đo đầu tư bất động sản chuẩn, được định nghĩa là thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm của một tài sản chia cho giá trị thị trường hiện tại hoặc giá mua của nó. Vì nó loại trừ chi phí tài trợ — không trừ khoản trả thế chấp nào — cap rate đo lường lợi suất thu nhập không đòn bẩy của một tài sản, khiến nó hữu ích để so sánh các tài sản được mua bằng các mức nợ khác nhau hoặc bằng tiền mặt.
Cap rate được sử dụng rộng rãi trong đầu tư bất động sản thương mại và dân cư tạo thu nhập như một công cụ sàng lọc và so sánh nhanh: cap rate cao hơn nhìn chung cho thấy lợi suất thu nhập cao hơn so với giá, dù cũng có thể phản ánh rủi ro cảm nhận cao hơn, vị trí kém hấp dẫn hơn, hoặc một tài sản cần quản lý tích cực hơn — cap rate một mình không phân biệt được giữa các lý giải này.
Cap rate không nên bị nhầm lẫn với lợi suất trên tiền mặt đầu tư (cash-on-cash return), vốn có tính đến tài trợ và đo lường lợi suất trên số tiền mặt thực sự đầu tư (khoản trả trước) thay vì trên toàn bộ giá trị tài sản.
Cách sử dụng máy tính cap rate này
- Nhập thu nhập hoạt động ròng hàng năm (NOI) của tài sản — thu nhập cho thuê gộp và thu nhập khác trừ đi chi phí hoạt động và tỷ lệ trống, trước bất kỳ khoản trả thế chấp hoặc thuế thu nhập nào.
- Nhập giá trị thị trường hiện tại hoặc giá mua của tài sản.
- Xem cap rate kết quả và con số NOI hàng tháng tương ứng.
Công thức đằng sau cap rate
Cap rate được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng hàng năm cho giá trị tài sản và biểu thị kết quả dưới dạng phần trăm. Bản thân NOI loại trừ nghĩa vụ nợ (khoản trả thế chấp) và thuế thu nhập, do đó cap rate phản ánh hiệu suất thu nhập của tài sản bất kể nó được tài trợ như thế nào.
Ví dụ minh họa: một tài sản tạo ra $24.000 NOI hàng năm và trị giá $400.000 có cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000), tương đương $2.000 NOI hàng tháng.
Những lỗi thường gặp
- Sử dụng thu nhập cho thuê gộp thay vì thu nhập hoạt động ròng (NOI) — cap rate đòi hỏi thu nhập sau chi phí hoạt động và tỷ lệ trống, không phải tiền thuê gộp.
- Bao gồm khoản trả thế chấp (nghĩa vụ nợ) trong con số NOI — cap rate đặc biệt là một thước đo không đòn bẩy, trước tài trợ.
- So sánh cap rate giữa các loại tài sản hoặc thị trường rất khác nhau mà không điều chỉnh theo hồ sơ rủi ro và quản lý khác nhau mà mỗi loại đại diện.
- Coi cap rate cao hơn tự động là khoản đầu tư tốt hơn mà không tìm hiểu vì sao nó cao hơn — có thể phản ánh rủi ro cao hơn, bảo trì bị trì hoãn, hoặc thị trường đang suy giảm thay vì đơn giản là giá trị tốt hơn.
- Sử dụng con số NOI lỗi thời hoặc dự phóng (pro forma) thay vì thu nhập và chi phí thực tế gần đây, có thể phóng đại cap rate so với hiệu suất thực tế của tài sản.
Câu hỏi thường gặp
Cap rate tốt cho một tài sản cho thuê là bao nhiêu?
Không có cap rate 'tốt' phổ quát nào — khoảng chấp nhận được phụ thuộc lớn vào loại tài sản, thị trường và môi trường lãi suất. Cap rate trong khoảng xấp xỉ 4–10% thường được thảo luận ở nhiều thị trường và loại tài sản khác nhau, với cap rate thấp hơn thường gắn với vị trí đắc địa, rủi ro thấp hơn, và cap rate cao hơn thường gắn với rủi ro cảm nhận cao hơn hoặc thị trường thứ cấp.
Cap rate được tính như thế nào?
Cap rate bằng thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm chia cho giá trị hiện tại hoặc giá mua của tài sản, biểu thị dưới dạng phần trăm. Ví dụ, một tài sản có $24.000 NOI hàng năm trị giá $400.000 có cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Sự khác biệt giữa cap rate và lợi suất trên tiền mặt đầu tư là gì?
Cap rate đo NOI dưới dạng phần trăm của toàn bộ giá trị tài sản, loại trừ mọi tài trợ — nó phản ánh hiệu suất không đòn bẩy của tài sản. Lợi suất trên tiền mặt đầu tư (cash-on-cash) đo dòng tiền hàng năm thực tế (sau khoản trả thế chấp) dưới dạng phần trăm của tiền mặt thực sự đầu tư, thường là khoản trả trước — nó phản ánh lợi suất có đòn bẩy, riêng cho từng nhà đầu tư, có thể cao hơn hoặc thấp hơn cap rate tùy điều khoản tài trợ.
Cap rate có bao gồm khoản trả thế chấp không?
Không. Cap rate được tính bằng thu nhập hoạt động ròng (NOI), theo định nghĩa loại trừ nghĩa vụ nợ (khoản trả gốc và lãi thế chấp) cũng như thuế thu nhập. Đây là điều khiến cap rate hữu ích để so sánh các tài sản bất kể mỗi tài sản được tài trợ như thế nào.
Vì sao cap rate lại thay đổi nhiều theo vị trí?
Cap rate phản ánh đánh giá tập thể của thị trường về rủi ro và triển vọng tăng trưởng của một tài sản so với thu nhập của nó. Các thị trường đắc địa, rủi ro thấp với kỳ vọng tăng giá mạnh có xu hướng giao dịch ở cap rate thấp hơn (nhà đầu tư chấp nhận lợi suất thu nhập hiện tại thấp hơn để đổi lấy sự an toàn và tăng trưởng cảm nhận), trong khi các thị trường rủi ro cao hơn hoặc tăng trưởng chậm hơn có xu hướng giao dịch ở cap rate cao hơn để bù đắp cho nhà đầu tư về rủi ro bổ sung đó.
Tài liệu tham khảo
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income and capitalization rate definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Federal Reserve Board. Commercial real estate lending guidance. federalreserve.gov.
- Investopedia. Capitalization Rate: Cap Rate Defined With Formula and Examples. investopedia.com.