Hiểu kết quả tài sản cho thuê của bạn
Bảng dưới đây giải thích mỗi chỉ số chính đo lường điều gì và câu hỏi nào nó phù hợp nhất để trả lời, vì cap rate, lợi suất trên tiền mặt đầu tư và dòng tiền có thể chỉ theo các hướng khác nhau đối với cùng một tài sản.
| Chỉ số | Đo lường điều gì | Phù hợp nhất để trả lời |
|---|---|---|
| Dòng tiền hàng tháng/hàng năm | Số tiền thực tế còn lại sau khoản trả thế chấp và chi phí | Tài sản này có tự trang trải chi phí của nó cộng thêm phần dư không? |
| Cap rate | Lợi suất thu nhập không đòn bẩy so với giá trị tài sản | Hiệu suất thu nhập của tài sản này so với các tài sản khác như thế nào, bất kể tài trợ? |
| Lợi suất trên tiền mặt đầu tư | Lợi suất có đòn bẩy trên số tiền mặt thực sự đầu tư (trả trước) | Tôi đang kiếm được lợi suất nào trên số tiền mặt cụ thể tôi bỏ vào, với tài trợ của tôi? |
| NOI | Thu nhập hàng năm trước nghĩa vụ nợ và thuế | Con số thu nhập nền tảng đằng sau cap rate và ước tính giá trị |
- Máy tính này giả định một khoản vay lãi suất cố định khấu hao đầy đủ chuẩn 30 năm; khoản vay lãi suất thả nổi, giai đoạn chỉ trả lãi, hoặc lịch khấu hao khác sẽ thay đổi khoản trả thế chấp và do đó thay đổi dòng tiền cùng lợi suất trên tiền mặt đầu tư.
- Chi phí hoạt động hàng tháng nên bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, quỹ dự phòng bảo trì và bất kỳ phí quản lý nào, nhưng không bao gồm khoản trả thế chấp, được máy tính này tính riêng.
- Mô hình này không tính đến việc tài sản tăng giá, tích lũy vốn sở hữu qua trả gốc, ảnh hưởng thuế thu nhập (bao gồm khấu hao), hay chi phí đóng hồ sơ — tất cả đều ảnh hưởng đến tổng lợi suất của một khoản đầu tư ngoài các chỉ số dòng tiền hiển thị ở đây.
Phân tích tài sản cho thuê là gì?
Phân tích tài sản cho thuê kết hợp điều khoản mua và tài trợ của một tài sản với thu nhập cho thuê và chi phí hoạt động dự kiến để tạo ra các chỉ số chính mà nhà đầu tư dùng để so sánh các giao dịch mua tiềm năng: dòng tiền (số tiền còn lại mỗi tháng sau tất cả chi phí và khoản trả thế chấp), cap rate (lợi suất thu nhập không đòn bẩy so với giá), lợi suất trên tiền mặt đầu tư (lợi suất có đòn bẩy trên số tiền mặt thực sự đầu tư), và NOI (thu nhập trước chi phí tài trợ).
Máy tính này giả định một khoản vay thế chấp lãi suất cố định khấu hao chuẩn 30 năm cho phần vay của giao dịch mua và áp dụng phần trăm trả trước cho toàn bộ giá mua để xác định cả số tiền vay và số tiền mặt thực sự đầu tư, là mẫu số cho phép tính lợi suất trên tiền mặt đầu tư.
Cap rate và lợi suất trên tiền mặt đầu tư trả lời các câu hỏi khác nhau: cap rate cho thấy tài sản hoạt động như thế nào độc lập với tài trợ, trong khi lợi suất trên tiền mặt đầu tư cho thấy lợi suất thực tế trên số tiền mặt mà một nhà đầu tư cụ thể bỏ vào, với các điều khoản tài trợ cụ thể được sử dụng.
Cách sử dụng máy tính tài sản cho thuê này
- Nhập giá mua của tài sản.
- Nhập phần trăm trả trước mà bạn dự định trả.
- Nhập lãi suất thế chấp dự kiến (giả định lịch khấu hao 30 năm).
- Nhập tiền thuê hàng tháng dự kiến khi lấp đầy toàn bộ.
- Nhập tỷ lệ trống dự kiến dưới dạng phần trăm của tiền thuê.
- Nhập tổng chi phí hoạt động hàng tháng (thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, quản lý — không bao gồm khoản trả thế chấp), sau đó xem dòng tiền hàng tháng, cap rate, lợi suất trên tiền mặt đầu tư, NOI và khoản trả thế chấp.
Công thức đằng sau phân tích tài sản cho thuê này
Khoản trả thế chấp được tính trên số tiền vay (giá mua trừ trả trước) sử dụng công thức khấu hao chuẩn 30 năm. Tiền thuê hiệu dụng hàng tháng tính đến thất thoát do trống, và NOI được tính trên cơ sở hàng năm là tiền thuê hiệu dụng trừ chi phí hoạt động (không bao gồm nghĩa vụ nợ) — nhất quán với định nghĩa NOI chuẩn. Dòng tiền trừ khoản trả thế chấp khỏi NOI hàng tháng (tiền thuê hiệu dụng trừ chi phí). Cap rate chia NOI hàng năm cho giá mua; lợi suất trên tiền mặt đầu tư chia dòng tiền hàng năm cho tiền mặt đầu tư (khoản trả trước).
Ví dụ minh họa: một tài sản $300.000 với 25% trả trước ($75.000, để lại khoản vay $225.000) ở mức 7% có khoản trả thế chấp hàng tháng là $1.496,93. Với tiền thuê hàng tháng $2.400, tỷ lệ trống 5% (tiền thuê hiệu dụng $2.280) và chi phí hàng tháng $700, NOI hàng năm là $18.960 (($2.280 − $700) × 12) cho cap rate 6,32% ($18.960 ÷ $300.000). Dòng tiền hàng tháng sau khoản trả thế chấp là $83,07 ($2.280 − $700 − $1.496,93), tương ứng dòng tiền hàng năm khoảng $997 và lợi suất trên tiền mặt đầu tư khoảng 1,33% ($997 ÷ $75.000).
Những lỗi thường gặp
- Đánh giá thấp chi phí hoạt động hàng tháng bằng cách loại trừ quỹ dự phòng bảo trì, quản lý tài sản, hoặc các chi phí định kỳ như làm vườn và kiểm soát côn trùng dễ bị quên trong một ước tính nhanh.
- Sử dụng tiền thuê gộp thay vì tiền thuê hiệu dụng (sau trống) khi so sánh dòng tiền giữa các tài sản ở các thị trường có tỷ lệ trống điển hình khác nhau.
- Nhầm lẫn cap rate với lợi suất trên tiền mặt đầu tư — một tài sản có thể có cap rate hấp dẫn nhưng lợi suất trên tiền mặt đầu tư kém (hoặc ngược lại) hoàn toàn tùy thuộc vào điều khoản tài trợ được sử dụng.
- Bỏ qua việc mô hình này loại trừ tăng giá và trả gốc, cả hai đều đóng góp vào tổng lợi suất đầu tư theo thời gian ngay cả khi dòng tiền hàng tháng mỏng hoặc âm.
- Áp dụng giả định khấu hao 30 năm cho một khoản vay thực tế có cấu trúc kỳ hạn khác hoặc chỉ trả lãi, sẽ tạo ra khoản trả thế chấp khác đáng kể so với những gì máy tính này hiển thị.
Câu hỏi thường gặp
Dòng tiền tốt cho một tài sản cho thuê là bao nhiêu?
Không có một con số phổ quát duy nhất — dòng tiền chấp nhận được phụ thuộc vào thị trường, giá mua, điều khoản tài trợ và mục tiêu của nhà đầu tư. Một số nhà đầu tư nhắm đến dòng tiền dương tối thiểu mỗi tháng cho mỗi đơn vị, trong khi những người khác chấp nhận dòng tiền thấp hơn hoặc thậm chí âm để đổi lấy kỳ vọng tăng giá trong một thị trường tăng trưởng mạnh; máy tính này báo cáo con số mà không đánh giá mức nào là 'tốt' cho một nhà đầu tư cụ thể.
Sự khác biệt giữa cap rate và lợi suất trên tiền mặt đầu tư là gì?
Cap rate chia NOI hàng năm (thu nhập trước chi phí tài trợ) cho toàn bộ giá trị tài sản, đo hiệu suất không đòn bẩy của tài sản bất kể nó được tài trợ như thế nào. Lợi suất trên tiền mặt đầu tư chia dòng tiền hàng năm thực tế (sau khoản trả thế chấp) cho tiền mặt thực sự đầu tư, thường là khoản trả trước, đo lợi suất có đòn bẩy riêng cho điều khoản tài trợ của nhà đầu tư. Hai chỉ số có thể khác nhau đáng kể đối với cùng một tài sản tùy vào lãi suất và trả trước của khoản vay.
Khoản trả thế chấp được tính như thế nào trong công cụ này?
Máy tính này giả định một khoản vay lãi suất cố định khấu hao đầy đủ chuẩn 30 năm trên số tiền được tài trợ (giá mua trừ trả trước), sử dụng công thức khấu hao thế chấp chuẩn. Nếu khoản vay thực tế hoặc dự kiến của bạn sử dụng kỳ hạn khác, lãi suất thả nổi, hoặc cấu trúc chỉ trả lãi, khoản trả thực tế sẽ khác với ước tính của máy tính này.
Máy tính này có bao gồm tăng giá tài sản hoặc lợi ích thuế không?
Không. Máy tính này tập trung vào dòng tiền hoạt động, cap rate, lợi suất trên tiền mặt đầu tư và NOI tại một thời điểm duy nhất. Nó không mô hình hóa việc tăng giá trị tài sản, vốn sở hữu tích lũy qua trả gốc, hay ảnh hưởng thuế thu nhập như khấu hao — tất cả đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng lợi suất dài hạn của một tài sản cho thuê.
Tôi nên đưa gì vào chi phí hoạt động hàng tháng?
Chi phí hoạt động hàng tháng thường bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm chủ nhà hoặc chủ cho thuê, quỹ dự phòng bảo trì và sửa chữa thường xuyên, và phí quản lý tài sản nếu có. Chúng nên loại trừ khoản trả thế chấp, được máy tính này tính riêng, và nhìn chung loại trừ các chi phí vốn lớn một lần như thay mái nhà, mà hầu hết nhà đầu tư lập ngân sách riêng.
Tài liệu tham khảo
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — NOI, cap rate and cash flow definitions. fanniemae.com.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.