Hiểu kết quả trả trước của bạn
Bảng dưới đây cho thấy các tỷ lệ phần trăm trả trước khác nhau trên cùng giá mua $400.000 làm thay đổi số tiền vay và LTV kết quả như thế nào, minh họa mối quan hệ trực tiếp, tuyến tính giữa hai đại lượng này.
| % trả trước | Số tiền trả trước | Số tiền vay | LTV kết quả |
|---|---|---|---|
| 5% | $20.000 | $380.000 | 95% |
| 10% | $40.000 | $360.000 | 90% |
| 20% | $80.000 (chính xác) | $320.000 (chính xác) | 80% (chính xác) |
| 25% | $100.000 | $300.000 | 75% |
- Máy tính này chỉ tính gốc và lãi; nó không bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí HOA, hay bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân, tất cả đều làm tăng chi phí nhà ở hàng tháng thực tế.
- Ngưỡng LTV 80% phản ánh một quy ước phổ biến về thời điểm không còn cần PMI đối với khoản vay thông thường; các quy tắc, mức phí và thời gian gỡ bỏ PMI cụ thể khác nhau tùy bên cho vay và chương trình vay.
- Chi phí đóng hồ sơ, vốn tách biệt với khoản trả trước, thường cộng thêm vài phần trăm giá mua và không được mô phỏng bởi máy tính này.
Trả trước là gì?
Trả trước là phần giá mua nhà được thanh toán ngay bằng tiền mặt, phần còn lại được tài trợ thông qua khoản vay mua nhà. Tỷ lệ phần trăm trả trước quyết định trực tiếp cả số tiền vay lẫn tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản kết quả — số tiền vay được biểu thị dưới dạng phần trăm giá trị tài sản — mà các bên cho vay sử dụng để đánh giá rủi ro và, đối với khoản vay thông thường, để xác định liệu có cần bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI) hay không.
Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ lưu ý rằng dù khoản trả trước 20% thường được nêu như một chuẩn tham chiếu giúp tránh PMI đối với khoản vay thông thường, nhiều chương trình vay cho phép trả trước thấp hơn đáng kể — một số chương trình vay thông thường cho phép chỉ 3%, và các chương trình do chính phủ bảo trợ như khoản vay FHA có yêu cầu trả trước tối thiểu riêng, khác nhau tùy chương trình và tuân theo các quy tắc bảo hiểm khoản vay riêng.
Khoản trả trước lớn hơn làm giảm số tiền vay, từ đó làm giảm khoản trả hàng tháng và tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay, nhưng nó cũng giữ lại nhiều tiền mặt hơn ngay từ đầu — một sự đánh đổi giữa khả năng chi trả hàng tháng và tính thanh khoản sẵn có, tùy thuộc vào tình hình tài chính tổng thể của người mua.
Cách sử dụng máy tính trả trước mua nhà này
- Nhập giá mua của tài sản.
- Nhập tỷ lệ phần trăm trả trước mà bạn đang cân nhắc.
- Nhập lãi suất hàng năm dự kiến cho khoản vay mua nhà.
- Nhập thời hạn vay tính theo năm.
- Xem số tiền trả trước, số tiền vay tương ứng, khoản trả gốc và lãi hàng tháng, và tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản.
Công thức đằng sau các phép tính trả trước
Số tiền trả trước là giá mua nhân với tỷ lệ phần trăm đã chọn. Số tiền vay là giá mua trừ đi số tiền trả trước, và khoản trả hàng tháng được tính trên số tiền vay đó bằng công thức khấu hao chuẩn. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản là số tiền vay chia cho giá mua.
Ví dụ minh họa: giá mua $400.000 với khoản trả trước 20% tạo ra khoản trả trước $80.000 và khoản vay $320.000. Với lãi suất 6,5% trong 30 năm, khoản trả gốc và lãi hàng tháng cho khoản vay đó là $2.022,62, và LTV kết quả là 80% — đúng bằng ngưỡng thông thường mà dưới đó PMI thường không bắt buộc.
Những sai lầm thường gặp
- Cho rằng cần trả trước 20% để đủ điều kiện vay mua nhà — nhiều chương trình vay thông thường và do chính phủ bảo trợ cho phép trả trước thấp hơn đáng kể, mỗi chương trình có điều khoản riêng.
- Quên rằng khoản trả trước nhỏ hơn tạo ra LTV cao hơn, điều này có thể kích hoạt yêu cầu PMI hoặc các điều khoản vay khác đối với khoản vay thông thường.
- Nhầm lẫn khoản trả trước với chi phí đóng hồ sơ — chi phí đóng hồ sơ là một tập hợp phí riêng biệt thường được trả thêm ngoài khoản trả trước khi hoàn tất giao dịch.
- Bỏ qua việc khoản trả trước lớn hơn làm giảm khoản trả hàng tháng và tổng lãi nhưng cũng làm giảm dự trữ tiền mặt sẵn có — một sự đánh đổi tùy thuộc vào bức tranh tài chính tổng thể của người mua.
- Sử dụng dư nợ hiện tại còn lại thay vì toàn bộ giá mua khi máy tính này được thiết kế để mô phỏng một giao dịch mua mới.
Câu hỏi thường gặp
Tôi cần trả trước bao nhiêu để mua nhà?
Yêu cầu trả trước khác nhau rất nhiều tùy chương trình vay. Một số chương trình vay thông thường cho phép trả trước chỉ 3%, các chương trình do chính phủ bảo trợ như khoản vay FHA có yêu cầu tối thiểu riêng, và trả trước 20% là chuẩn tham chiếu phổ biến để tránh bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân đối với khoản vay thông thường — nhưng đây không phải là yêu cầu phổ quát để đủ điều kiện vay mua nhà.
Điều gì xảy ra nếu tôi trả trước dưới 20%?
Với hầu hết các khoản vay thông thường, khoản trả trước dưới 20% (LTV trên 80%) thường yêu cầu bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI), một chi phí hàng tháng bổ sung bảo vệ bên cho vay, không phải người vay, trong trường hợp vỡ nợ. PMI thường không được mô phỏng trong phép tính trả trước hay khoản trả vay mua nhà cơ bản và thường có thể được gỡ bỏ khi dư nợ khoản vay đạt LTV 80% thông qua các khoản trả hoặc sự tăng giá trị tài sản, tùy theo quy tắc của bên cho vay.
Trả trước ảnh hưởng đến khoản trả hàng tháng của tôi như thế nào?
Khoản trả trước lớn hơn làm giảm trực tiếp số tiền vay, từ đó làm giảm khoản trả gốc và lãi hàng tháng cũng như tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay. Ví dụ, với giá mua $400.000 ở lãi suất 6,5% trong 30 năm, việc tăng khoản trả trước từ 10% lên 20% làm giảm số tiền vay từ $360.000 xuống $320.000 và giảm khoản trả hàng tháng tương ứng.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) là gì và tại sao nó quan trọng?
LTV là số tiền vay được biểu thị dưới dạng phần trăm giá trị tài sản hoặc giá mua. Các bên cho vay sử dụng LTV để đánh giá rủi ro — LTV thấp hơn (khoản trả trước lớn hơn) thường đại diện cho rủi ro thấp hơn đối với bên cho vay và có thể ảnh hưởng đến việc có cần PMI hay không, cũng như lãi suất và điều khoản được đề nghị đối với một số chương trình vay.
Trả trước nhiều tiền hơn hay giữ tiền mặt dự trữ tốt hơn?
Máy tính này chỉ định lượng tác động cơ học của khoản trả trước lên số tiền vay, LTV và khoản trả hàng tháng; nó không cân nhắc điều đó so với giá trị của việc duy trì dự trữ tiền mặt thanh khoản cho các trường hợp khẩn cấp, các khoản đầu tư khác, hoặc chi phí đóng hồ sơ. Một cố vấn tài chính được cấp phép có thể giúp đánh giá quy mô trả trước phù hợp cho một tình huống tài chính cụ thể.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How much of a down payment do I need to buy a home? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — minimum down payment and LTV requirements. fanniemae.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA down payment requirements. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.