Cách diễn giải kết quả giá mỗi foot vuông của bạn
Giá mỗi foot vuông không có mốc tham chiếu phổ quát — đây là thước đo tương đối được đánh giá dựa trên các giao dịch tương đương tại địa phương. Bảng dưới đây cho thấy cách diễn giải chuẩn.
| Kết quả so sánh | Cách diễn giải điển hình |
|---|---|
| Thấp hơn giá tương đương đã bán tại địa phương mỗi ft² | Có thể được định giá dưới thị trường — kiểm tra tình trạng, lô đất và diện tích nào được tính trước khi kết luận |
| Tương đương giá tương đương đã bán tại địa phương mỗi ft² | Được định giá phù hợp với thị trường địa phương cho loại nhà đó |
| Cao hơn giá tương đương đã bán tại địa phương mỗi ft² | Giá có mức cộng thêm — cần được lý giải bởi cải tạo, lô đất, tầm nhìn hoặc yếu tố vị trí mà diện tích không phản ánh |
- Giá mỗi foot vuông thường giảm khi các căn nhà lớn hơn trong cùng thị trường — nhà lớn hơn thường bán với giá thấp hơn tính trên mỗi foot — nên các bất động sản tương đương đã điều chỉnh theo kích thước rất quan trọng.
- Những gì được tính là 'diện tích xây dựng' thay đổi: các thẩm định theo ANSI Z765 tính diện tích ở hoàn thiện trên mặt đất, trong khi một số tin đăng bao gồm tầng hầm hoàn thiện hoặc không gian bổ sung, làm phình diện tích và làm giảm đơn giá.
- Giá trị lô đất được tính vào giá nhưng không vào diện tích, nên các căn nhà trên lô đất bất thường lớn hoặc nhỏ làm sai lệch các phép so sánh theo foot.
- Đây là công cụ so sánh mang tính giáo dục, không phải một thẩm định hay định giá.
Giá mỗi foot vuông là gì?
Giá mỗi foot vuông là giá bất động sản chia cho diện tích sàn hoàn thiện, có thể ở tính bằng foot vuông. Đây là thước đo đơn giá chuẩn trong lĩnh vực bất động sản dân dụng Hoa Kỳ, được các dịch vụ tin đăng, thẩm định viên và báo cáo thị trường dùng để so sánh các căn nhà có kích thước khác nhau trên cùng một thang đo.
Trong thực hành thẩm định của Hoa Kỳ, diện tích liên quan thường là diện tích ở gộp (GLA) — không gian hoàn thiện trên mặt đất được đo theo các tiêu chuẩn như ANSI Z765, mà Fannie Mae yêu cầu cho các thẩm định của khoản vay mà họ mua lại. Tầng hầm chưa hoàn thiện, ga-ra và các công trình phụ thường bị loại khỏi GLA, nên cùng một căn nhà có thể cho ra các con số giá mỗi foot vuông khác nhau tùy theo diện tích nào được tính.
Đơn giá là một công cụ sàng lọc, không phải một định giá. Chúng gộp mọi thứ về một căn nhà — kích thước lô đất, tình trạng, tuổi công trình, bố cục, vị trí trong khu vực lân cận — thành một con số duy nhất, nên hữu ích nhất giữa các bất động sản thực sự tương tự và ít thông tin hơn giữa các loại bất động sản hoặc giữa các khu vực lân cận.
Cách sử dụng máy tính giá mỗi foot vuông này
- Nhập giá bất động sản — giá chào bán, giá hợp đồng hoặc giá trị ước tính.
- Nhập diện tích sàn tính bằng foot vuông, lý tưởng là diện tích ở gộp hoàn thiện dùng trong tin đăng và thẩm định.
- Xem giá mỗi foot vuông, cộng với giá trị tương đương theo hệ mét mỗi mét vuông (nhân với 10,7639, số foot vuông trong một mét vuông).
- So sánh kết quả với các căn nhà đã bán gần đây và thực sự tương đương trong cùng khu vực để đánh giá giá cao hay thấp so với thị trường.
- Ví dụ minh họa: một căn nhà giá $350.000 với 1.800 foot vuông diện tích ở có giá $194,44 mỗi foot vuông, tương đương $2.092,98 mỗi mét vuông.
Công thức đằng sau giá mỗi foot vuông
Phép tính chia giá cho diện tích tính bằng foot vuông. Giá trị tương đương theo hệ mét nhân giá mỗi foot vuông với 10,7639, vì một mét vuông chứa 10,7639 foot vuông (suy ra từ định nghĩa chính xác 1 foot = 0,3048 mét).
Sai lầm thường gặp
- So sánh các căn nhà có diện tích foot vuông được đo khác nhau — một căn bao gồm tầng hầm hoàn thiện và căn kia thì không — có thể thay đổi đáng kể đơn giá.
- Áp dụng giá trung bình mỗi foot vuông của một khu vực lân cận cho một căn nhà khác biệt rõ rệt về kích thước, vì giá mỗi foot thường giảm khi diện tích ở tăng.
- Bỏ qua kích thước lô đất: hai căn nhà giống hệt nhau trên lô đất một phần tư mẫu Anh và hai mẫu Anh sẽ cho thấy giá mỗi foot xây dựng rất khác nhau.
- Dùng giá mỗi foot vuông giữa các loại bất động sản — căn hộ, nhà liền kề và nhà độc lập giao dịch ở đơn giá khác nhau có hệ thống.
- Coi thước đo này như một định giá thay vì một bộ lọc; thẩm định viên điều chỉnh các bất động sản tương đương theo tình trạng, tuổi và đặc điểm thay vì nhân diện tích với một tỷ lệ trung bình.
Câu hỏi thường gặp
Giá mỗi foot vuông tốt là bao nhiêu?
Không có con số phổ quát — giá mỗi foot vuông thay đổi theo khu vực đô thị, khu vực lân cận, loại bất động sản và kích thước căn nhà. Con số này chỉ có ý nghĩa khi so với các căn nhà tương đương vừa bán gần đó: một căn nhà giá dưới khoảng giá mỗi foot của các giao dịch tương tự tại địa phương có thể được định giá hấp dẫn, trong khi một căn cao hơn mang mức cộng thêm cần được lý giải bởi tình trạng hoặc đặc điểm.
Tôi nên dùng diện tích nào — theo tin đăng, thẩm định hay đo đạc?
Để nhất quán với dữ liệu thị trường Hoa Kỳ, hãy dùng diện tích ở gộp hoàn thiện được đo theo tiêu chuẩn ANSI Z765, mà Fannie Mae yêu cầu trong các thẩm định: không gian hoàn thiện trên mặt đất được đo từ bên ngoài. Tin đăng đôi khi bao gồm tầng hầm hoàn thiện hoặc ga-ra được cải tạo, làm phình diện tích và làm giảm giá mỗi foot, nên hãy xác nhận diện tích được báo giá bao gồm những gì trước khi so sánh.
Làm thế nào để chuyển đổi giá mỗi foot vuông sang giá mỗi mét vuông?
Nhân với 10,7639, số foot vuông trong một mét vuông (từ định nghĩa chính xác 1 foot = 0,3048 mét). Một căn nhà giá $194,44 mỗi foot vuông tương đương $2.092,98 mỗi mét vuông. Để chuyển theo chiều ngược lại, chia giá mỗi mét vuông cho 10,7639.
Vì sao các căn nhà lớn hơn thường có giá mỗi foot vuông thấp hơn?
Một phần đáng kể giá trị căn nhà nằm ở các thành phần không tỷ lệ với diện tích — lô đất, nhà bếp, phòng tắm và hệ thống cơ điện. Thêm nhiều phòng ngủ và không gian hành lang làm tăng diện tích nhanh hơn giá trị, nên trong cùng một thị trường, giá mỗi foot vuông thường giảm khi diện tích ở tăng. Đó là lý do vì sao thẩm định viên so sánh với các căn nhà đã điều chỉnh theo kích thước thay vì áp dụng một đơn giá cho mọi kích thước.
Giá mỗi foot vuông có đủ để quyết định một căn nhà đáng giá bao nhiêu không?
Không. Đây là thước đo sàng lọc bỏ qua tình trạng, tuổi công trình, bố cục, kích thước lô đất, không gian ngoài trời và vi vị trí. Định giá chuyên nghiệp dùng phương pháp so sánh giao dịch — điều chỉnh giá của các căn nhà tương đương đã bán theo sự khác biệt của chúng — thay vì nhân diện tích với một tỷ lệ trung bình. Hãy dùng giá mỗi foot vuông để phát hiện các giá trị bất thường đáng điều tra thêm, không phải như một câu trả lời cuối cùng.
Tài liệu tham khảo
- American National Standards Institute (ANSI). ANSI Z765: Square Footage — Method for Calculating. Home Innovation Research Labs.
- Fannie Mae. Selling Guide — appraisal requirements and ANSI Z765 measurement standard. fanniemae.com.
- National Institute of Standards and Technology (NIST). Handbook 44 — units of length and area; 1 ft = 0.3048 m exactly. nist.gov.
- The Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.