Hiểu kết quả thuê vs. mua nhà của bạn
Bảng dưới đây cho thấy cùng một sự so sánh thay đổi như thế nào với các giả định tăng giá nhà khác nhau, giữ nguyên các dữ liệu đầu vào khác từ ví dụ minh họa, để minh họa mức độ nhạy cảm của kết luận với riêng giả định đó.
| Mức tăng giá nhà hàng năm | Chi phí ròng sở hữu ước tính (7 năm) | Tổng chi phí thuê (7 năm) | Lựa chọn chi phí thấp hơn |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150.000 | $165.509 | Mua (biên hẹp hơn) |
| 3% | $89.282 (chính xác) | $165.509 (chính xác) | Mua |
| 5% | ≈ $30.000 | $165.509 | Mua (biên rộng hơn) |
| 0% (không tăng giá) | ≈ $178.000 | $165.509 | Thuê (trong kịch bản này) |
- Sự so sánh này rất nhạy cảm với các giả định về tăng giá, mức tăng tiền thuê và chi phí sở hữu đã nhập; những thay đổi nhỏ ở bất kỳ dữ liệu đầu vào nào trong số này, đặc biệt là tỷ lệ tăng giá, có thể đảo ngược kết luận.
- Mô hình này không bao gồm chi phí bán nhà (hoa hồng môi giới bất động sản, chi phí đóng hồ sơ khi bán), thường chiếm vài phần trăm giá bán và sẽ làm giảm phần vốn thực sự thu được nếu căn nhà được bán vào cuối khung thời gian.
- Nó cũng không bao gồm các khoản khấu trừ thuế lãi vay mua nhà và thuế bất động sản, chi phí chuyển nhà, và giá trị của sự linh hoạt mà việc thuê nhà mang lại — tất cả đều có thể quan trọng đối với quyết định của một hộ gia đình cụ thể ngoài sự so sánh chi phí thuần túy được hiển thị ở đây.
So sánh thuê vs. mua nhà là gì?
So sánh thuê vs. mua nhà ước tính kết quả tài chính tổng thể của việc thuê so với mua nhà trong một khung thời gian cụ thể, thay vì chỉ đơn giản so sánh khoản trả tiền thuê hàng tháng với khoản trả vay mua nhà hàng tháng. Mua nhà đòi hỏi một khoản trả trước, các khoản trả vay mua nhà liên tục, và các chi phí sở hữu bổ sung (thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì), nhưng nó cũng tích lũy vốn thông qua cả việc trả bớt khoản vay lẫn bất kỳ sự tăng giá nhà nào — giá trị mà chủ sở hữu giữ lại vào cuối khung thời gian. Thuê nhà tránh được các chi phí sở hữu đó và khoản trả trước nhưng không tích lũy vốn, và bản thân tiền thuê thường tăng theo thời gian.
Máy tính này tính chi phí ròng của việc sở hữu là tổng tiền mặt đã chi ra (trả trước, các khoản trả vay mua nhà và chi phí sở hữu) trừ đi giá trị vốn còn giữ lại vào cuối khung thời gian (giá trị nhà tại thời điểm đó trừ đi dư nợ vay còn lại). Nó tính tổng chi phí thuê là tiền thuê lũy kế đã trả trong cùng khung thời gian, với giả định tiền thuê tăng hàng năm. Bất kể tổng nào thấp hơn sẽ được báo cáo là lựa chọn chi phí thấp hơn cho các giả định và khung thời gian đã nhập.
Vì sự so sánh phụ thuộc nhiều vào các giả định về tăng giá nhà, mức tăng tiền thuê và chi phí sở hữu — tất cả đều không chắc chắn và biến động đáng kể tùy thị trường — kết quả nên được hiểu là nhạy cảm với các dữ liệu đầu vào đó, không phải là một dự đoán về chi phí thực tế trong tương lai.
Cách sử dụng máy tính thuê vs. mua nhà này
- Nhập giá mua của căn nhà bạn đang cân nhắc mua.
- Nhập tỷ lệ phần trăm trả trước và lãi suất vay mua nhà mà bạn dự kiến.
- Nhập tiền thuê nhà hàng tháng hiện tại của bạn cho kịch bản thuê tương đương.
- Nhập khung thời gian tính theo năm mà bạn muốn so sánh hai lựa chọn.
- Nhập mức tăng giá nhà hàng năm dự kiến, mức tăng tiền thuê hàng năm, và chi phí sở hữu hàng năm dưới dạng phần trăm giá trị nhà (bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì).
- Xem kết luận (lựa chọn nào có chi phí thấp hơn trong khung thời gian này), chi phí ròng của mỗi lựa chọn, chênh lệch bằng đô la, và vốn tích lũy được khi sở hữu.
Công thức đằng sau so sánh thuê vs. mua nhà
Khoản trả vay mua nhà được tính trên số tiền vay bằng công thức khấu hao chuẩn 30 năm. Chi phí sở hữu tích lũy khoản trả trước, tất cả các khoản trả vay đã thực hiện, và chi phí sở hữu (một tỷ lệ phần trăm của giá nhà ban đầu, áp dụng hàng tháng) trong suốt khung thời gian. Giá trị nhà tăng hàng năm theo tỷ lệ tăng giá đã nhập; vốn vào cuối khung thời gian là giá trị nhà đã tăng đó trừ đi dư nợ vay còn lại. Chi phí ròng của việc sở hữu là tổng tiền mặt đã chi ra trừ đi phần vốn cuối kỳ đó. Chi phí thuê cộng dồn tiền thuê hàng tháng trong suốt khung thời gian, với tiền thuê tăng hàng năm theo tỷ lệ đã nhập.
Ví dụ minh họa: một căn nhà $400.000 với 20% trả trước ($80.000, khoản vay $320.000) ở lãi suất 6,5% có khoản trả vay mua nhà là $2.022,62. Trong 7 năm, với mức tăng giá nhà hàng năm 3% và chi phí sở hữu hàng năm 1,5%, giá trị nhà tăng lên khoảng $491.950 và dư nợ vay còn lại giảm xuống còn khoảng $289.332, cho ra vốn khoảng $202.618. Tổng tiền mặt đã chi ra (trả trước, các khoản trả vay và chi phí sở hữu) là khoảng $291.900, vì vậy chi phí ròng của việc sở hữu là khoảng $89.282. Thuê nhà với giá $1.800 mỗi tháng, tăng 3% hàng năm, có chi phí khoảng $165.509 trong tổng 7 năm đó. Vì chi phí ròng của việc sở hữu ($89.282) thấp hơn tổng chi phí thuê ($165.509), mua nhà là lựa chọn chi phí thấp hơn khoảng $76.227 theo các giả định này.
Những sai lầm thường gặp
- Coi tỷ lệ tăng giá là một dự đoán đáng tin cậy thay vì một giả định — mức tăng giá nhà thực tế trong tương lai là không chắc chắn và biến động đáng kể tùy thị trường và giai đoạn thời gian.
- Quên rằng mô hình này không bao gồm chi phí bán nhà, điều làm giảm phần vốn thực sự thu được nếu căn nhà được bán vào cuối khung thời gian so sánh.
- Sử dụng khung thời gian ngắn khi việc mua nhà đòi hỏi chi phí giao dịch ban đầu đáng kể — việc mua nhà thường có vẻ kém hơn trong các khung thời gian rất ngắn đơn giản vì có ít thời gian hơn để vốn và tăng giá bù đắp cho chi phí ban đầu.
- Bỏ qua việc tiền thuê được giả định tăng hàng năm — so sánh tiền thuê hiện tại cố định với khoản trả vay mua nhà mà không tính đến mức tăng tiền thuê sẽ làm chi phí thuê dài hạn thấp hơn thực tế.
- Bỏ qua các yếu tố phi tài chính — tính linh động trong công việc, sự linh hoạt trong lối sống, và trách nhiệm bảo trì — vốn quan trọng đối với một quyết định nhà ở thực tế ngoài sự so sánh bằng đô la thuần túy mà máy tính này tạo ra.
Câu hỏi thường gặp
Thuê hay mua rẻ hơn?
Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào các con số cụ thể: giá mua, khoản trả trước, lãi suất vay mua nhà, tiền thuê hiện tại, khung thời gian, và các giả định về tăng giá nhà, mức tăng tiền thuê và chi phí sở hữu. Ví dụ, một căn nhà $400.000 với 20% trả trước ở lãi suất 6,5%, so với tiền thuê $1.800 tăng 3% hàng năm trong 7 năm với mức tăng giá nhà 3%, nghiêng về mua nhà khoảng $76.227 trong mô hình của máy tính này — nhưng chỉ cần thay đổi giả định tăng giá cũng có thể làm thay đổi kết quả đó.
Máy tính này đưa ra những giả định nào?
Nó giả định một khoản vay mua nhà lãi suất cố định khấu hao đầy đủ chuẩn 30 năm, giá trị nhà tăng theo tỷ lệ tăng giá hàng năm không đổi, tiền thuê tăng theo tỷ lệ hàng năm không đổi, và chi phí sở hữu (thuế, bảo hiểm, bảo trì) theo một tỷ lệ phần trăm không đổi của giá nhà ban đầu. Nó không bao gồm chi phí bán nhà, các khoản khấu trừ thuế, chi phí chuyển nhà và bất kỳ thay đổi nào trong các tỷ lệ tăng này trong suốt khung thời gian.
Vì sao khung thời gian lại quan trọng đến vậy đối với sự so sánh này?
Việc mua nhà đòi hỏi các chi phí ban đầu (khoản trả trước và, trong thực tế, chi phí đóng hồ sơ) được trải đều trong suốt số năm căn nhà được giữ, trong khi vốn tích lũy dần dần thông qua cả việc trả bớt khoản vay lẫn tăng giá. Trong các khung thời gian ngắn, các chi phí ban đầu đó được trải đều trong ít thời gian hơn và ít vốn đã tích lũy hơn, điều này thường khiến việc thuê nhà có vẻ thuận lợi hơn; trong các khung thời gian dài hơn, vốn tích lũy và tăng giá có nhiều thời gian hơn để bù đắp cho các chi phí ban đầu.
Máy tính này có bao gồm chi phí đóng hồ sơ hay chi phí bán nhà không?
Không. Máy tính này mô phỏng khoản trả trước, các khoản trả vay mua nhà liên tục và chi phí sở hữu, cùng giá trị vốn vào cuối khung thời gian, nhưng nó không bao gồm chi phí đóng hồ sơ khi mua hay hoa hồng môi giới bất động sản và chi phí đóng hồ sơ thường phát sinh khi bán một căn nhà. Việc bao gồm chi phí bán nhà sẽ làm giảm phần vốn thực tế thu được và có thể khiến việc mua nhà có vẻ kém thuận lợi hơn, đặc biệt trong các khung thời gian ngắn hơn.
Tăng giá nhà ảnh hưởng đến kết quả như thế nào?
Tăng giá nhà làm tăng trực tiếp phần vốn thu được vào cuối khung thời gian, vì vốn được tính bằng giá trị nhà đã tăng trừ đi dư nợ vay còn lại. Vì sự tăng giá cộng dồn hàng năm, ngay cả một chênh lệch khiêm tốn trong tỷ lệ tăng giá giả định cũng có thể làm thay đổi đáng kể chi phí ròng của việc sở hữu trong các khung thời gian dài hơn — đây thường là giả định đơn lẻ nhạy cảm nhất trong sự so sánh.
Kết luận của máy tính này có nên là yếu tố quyết định trong một quyết định nhà ở không?
Không. Máy tính này tạo ra một sự so sánh chi phí tài chính dưới một tập hợp giả định cụ thể; nó không tính đến các yếu tố phi tài chính như sự ổn định công việc, hoàn cảnh gia đình, sở thích lối sống, hay khả năng chấp nhận rủi ro trước biến động thị trường, và nó không thay thế cho lời khuyên tài chính phù hợp với tình huống cụ thể của một hộ gia đình.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Renting vs. buying a home — factors to consider. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing and homeownership costs. federalreserve.gov.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Homeownership counseling and affordability resources. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.