Hiểu kết quả NOI của bạn
Bảng dưới đây nêu những gì thường được đưa vào và loại trừ khỏi phép tính NOI, vì phân loại sai một khoản mục là một trong những nguồn lỗi phổ biến nhất khi tính NOI.
| Khoản mục | Có được đưa vào phép tính NOI không? |
|---|---|
| Thu nhập cho thuê và thu nhập khác từ tài sản (đỗ xe, giặt ủi, phí) | Có — được đưa vào thu nhập gộp |
| Tỷ lệ trống và thất thoát tín dụng | Có — được trừ để tạo ra thu nhập gộp hiệu dụng |
| Thuế bất động sản, bảo hiểm, quản lý, bảo trì, tiện ích do chủ trả | Có — được trừ như chi phí hoạt động |
| Gốc và lãi thế chấp (nghĩa vụ nợ) | Không — theo định nghĩa bị loại trừ khỏi NOI |
| Khấu hao và chi phí vốn | Không — bị loại trừ; được xử lý riêng trong phân tích đầu tư |
- NOI thường được tính trên cơ sở 12 tháng gần nhất hoặc dự phóng hàng năm; con số của một tháng đơn lẻ có thể gây hiểu lầm nếu có tỷ lệ trống theo mùa hoặc chi phí một lần.
- Tỷ lệ chi phí hoạt động thay đổi đáng kể tùy loại tài sản — chung cư, bán lẻ, công nghiệp và cho thuê nhà đơn lập có cấu trúc chi phí điển hình khác nhau — vì vậy không có một tỷ lệ 'bình thường' phổ quát duy nhất.
- Máy tính này không mô hình hóa quỹ dự phòng chi phí vốn cho các thay thế lớn (mái nhà, hệ thống HVAC, v.v.) tách biệt với chi phí hoạt động thường xuyên; nhiều nhà đầu tư lập ngân sách cho các khoản này như một khoản mục bổ sung ngoài chi phí hoạt động tiêu chuẩn.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là gì?
Thu nhập hoạt động ròng là tổng thu nhập của một tài sản trừ đi thất thoát do trống và chi phí hoạt động, được tính trước khi trừ nghĩa vụ nợ (khoản trả thế chấp) và thuế thu nhập. Đây là con số thu nhập chuẩn được sử dụng trong phân tích tài sản tạo thu nhập thương mại và dân cư, bao gồm cả vai trò là tử số trong công thức cap rate, chính xác vì nó tách biệt hiệu suất hoạt động của tài sản khỏi cách nó được tài trợ hoặc đánh thuế.
Chi phí hoạt động trong phép tính NOI thường bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý tài sản, sửa chữa và bảo trì, tiện ích do chủ sở hữu trả, và quỹ dự phòng thay thế — nhưng loại trừ gốc và lãi thế chấp, khấu hao (một khoản mục kế toán phi tiền mặt), và chi phí vốn cho các cải tạo lớn, vốn được xử lý riêng trong hầu hết các khung phân tích đầu tư.
Tỷ lệ trống và thất thoát tín dụng — thu nhập bị mất do các đơn vị không có người thuê và tiền thuê không thu được — được trừ khỏi tiền thuê gộp tiềm năng để tạo ra thu nhập gộp hiệu dụng, sau đó được giảm trừ bởi chi phí hoạt động để đạt được NOI.
Cách sử dụng máy tính NOI này
- Nhập tiền thuê gộp tiềm năng hàng năm — tổng tiền thuê mà tài sản sẽ tạo ra nếu được lấp đầy hoàn toàn theo giá thị trường trong cả năm.
- Nhập bất kỳ thu nhập hàng năm khác mà tài sản tạo ra, chẳng hạn như phí đỗ xe, giặt ủi hoặc kho chứa.
- Nhập tỷ lệ trống và thất thoát tín dụng dự kiến dưới dạng phần trăm của tổng thu nhập.
- Nhập tổng chi phí hoạt động hàng năm — thuế bất động sản, bảo hiểm, quản lý, bảo trì, tiện ích do chủ sở hữu trả, và quỹ dự phòng — không bao gồm khoản trả thế chấp.
- Xem NOI kết quả, thu nhập gộp hiệu dụng sau thất thoát do trống, và tỷ lệ chi phí hoạt động.
Công thức đằng sau NOI
Thu nhập gộp (tiền thuê cộng thu nhập khác) trước tiên được giảm trừ theo phần trăm trống và thất thoát tín dụng để tạo ra thu nhập gộp hiệu dụng. Chi phí hoạt động sau đó được trừ khỏi thu nhập gộp hiệu dụng để tạo ra NOI. Tỷ lệ chi phí hoạt động thể hiện chi phí hoạt động dưới dạng phần trăm của thu nhập gộp hiệu dụng, một thước đo hiệu quả phổ biến.
Ví dụ minh họa: một tài sản có $36.000 tiền thuê gộp tiềm năng hàng năm, không có thu nhập khác, thất thoát do trống 5%, và $10.000 chi phí hoạt động hàng năm có thu nhập gộp hiệu dụng là $34.200 ($36.000 × 0,95) và NOI là $24.200 ($34.200 − $10.000) — tỷ lệ chi phí hoạt động khoảng 29,2% ($10.000 ÷ $34.200).
Những lỗi thường gặp
- Bao gồm khoản trả thế chấp trong chi phí hoạt động — nghĩa vụ nợ theo định nghĩa bị loại trừ khỏi NOI, vì NOI được thiết kế để đo thu nhập của tài sản độc lập với tài trợ.
- Quên trừ tỷ lệ trống và thất thoát tín dụng, làm phóng đại NOI so với những gì tài sản thực sự thu được.
- Bao gồm chi phí vốn cho các cải tạo lớn (ví dụ, một mái nhà mới) như chi phí hoạt động — các khoản này thường được xử lý riêng với chi phí hoạt động thường xuyên trong phân tích đầu tư.
- Sử dụng tiền thuê gộp tiềm năng thay vì thu nhập gộp hiệu dụng khi so sánh các con số NOI giữa các tài sản có giả định tỷ lệ trống khác nhau.
- Áp dụng một tỷ lệ chi phí 'điển hình' toàn quốc mà không điều chỉnh theo loại tài sản và điều kiện thị trường địa phương, cả hai đều thay đổi đáng kể chi phí hoạt động thực tế.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là gì?
Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập của một tài sản sau thất thoát do trống và chi phí hoạt động (thuế bất động sản, bảo hiểm, quản lý, bảo trì) nhưng trước khoản trả thế chấp và thuế thu nhập. Đây là con số thu nhập chuẩn được sử dụng trong phân tích đầu tư bất động sản, bao gồm cả làm cơ sở để tính cap rate.
NOI có bao gồm khoản trả thế chấp không?
Không. NOI được tính trước nghĩa vụ nợ, nghĩa là khoản trả gốc và lãi thế chấp bị loại trừ theo định nghĩa. Điều này cho phép NOI đo hiệu suất hoạt động của một tài sản độc lập với cách người mua chọn tài trợ cho việc mua, khiến nó có thể so sánh được giữa các giao dịch mua bằng tiền mặt và có đòn bẩy.
NOI khác dòng tiền như thế nào?
NOI loại trừ nghĩa vụ nợ, trong khi dòng tiền (đôi khi gọi là dòng tiền ròng hoặc dòng tiền sau nghĩa vụ nợ) được tính bằng cách trừ khoản trả thế chấp thực tế khỏi NOI. Hai tài sản có thể có NOI giống hệt nhau nhưng dòng tiền rất khác nhau tùy vào lượng nợ dùng để tài trợ mỗi tài sản và theo điều khoản nào.
Điều gì được tính là chi phí hoạt động cho NOI?
Chi phí hoạt động điển hình bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý tài sản, sửa chữa và bảo trì thường xuyên, tiện ích do chủ sở hữu trả, và quỹ dự phòng thay thế. Gốc và lãi thế chấp, khấu hao, và chi phí vốn cho các cải tạo lớn theo quy ước bị loại trừ khỏi chi phí hoạt động và được xử lý riêng.
Tỷ lệ chi phí hoạt động bình thường là bao nhiêu?
Không có một con số phổ quát duy nhất, vì tỷ lệ chi phí hoạt động thay đổi tùy loại tài sản, tuổi đời, và thị trường địa phương — chung cư, bán lẻ, công nghiệp và cho thuê nhà đơn lập đều có cấu trúc chi phí điển hình khác nhau. So sánh tỷ lệ của một tài sản với các tài sản tương tự trong cùng thị trường và loại tài sản mang tính thông tin hơn so với so sánh với mức trung bình toàn quốc chung chung.
Tài liệu tham khảo
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.
- Investopedia. Net Operating Income (NOI): Definition, Calculation, Components, and Example. investopedia.com.