Công thức: vì sao khoản trả thêm mang tính cộng dồn
Công cụ tính trước tiên tính khoản trả hàng tháng bắt buộc theo tiêu chuẩn của khoản vay bằng công thức khấu hao, sau đó mô phỏng số dư giảm dần theo từng tháng trong hai kịch bản: chỉ trả khoản bắt buộc, và khoản bắt buộc cộng thêm một khoản cố định. Mỗi tháng, tiền lãi của tháng đó (số dư × lãi suất tháng) được cộng vào số dư và toàn bộ khoản trả được trừ đi; khoản vay được trả hết khi số dư mô phỏng về 0.
Vì lãi được tính lại trên số dư nhỏ hơn mỗi tháng có khoản trả thêm được áp dụng, lợi ích cộng dồn theo suốt vòng đời khoản vay thay vì tích lũy theo đường thẳng — một đô-la trả thêm vào năm đầu tiên tiết kiệm được nhiều tiền lãi hơn so với cùng một đô-la đó trả vào năm thứ hai mươi, vì nó ngừng phát sinh lãi trong khoảng thời gian dài hơn nhiều.
- Khoản trả bắt buộc M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], trong đó P = số dư, r = lãi suất năm ÷ 12, n = thời hạn tính bằng tháng
- Mỗi tháng: lãi = số dư × r; số dư = số dư + lãi − (M + khoản trả thêm)
- Lãi tiết kiệm được = tổng lãi theo lịch gốc − tổng lãi theo lịch tăng tốc
Ví dụ tính toán: $300.000 lãi 6% trong 30 năm
Số dư $300.000 lãi 6% trong thời hạn 30 năm có khoản trả bắt buộc $1.798,65 và, nếu để nguyên, mất 360 tháng để trả hết, tốn $347.514,57 tổng tiền lãi. Trả thêm $200 mỗi tháng — tổng khoản trả $1.998,65 — trả hết khoản vay trong 279 tháng (khoảng 23,3 năm), tiết kiệm khoảng 6,8 năm, với tổng tiền lãi $256.341,13. Đó là khoản tiết kiệm $91.173,43 tiền lãi so với lịch trình gốc.
| Khoản trả thêm hàng tháng | Thời gian trả hết xấp xỉ | Tiền lãi tiết kiệm xấp xỉ |
|---|---|---|
| $0 (lịch trình gốc) | 30 năm (360 tháng) | — |
| $100 | ≈ 25,8 năm | ≈ $61.000 |
| $200 | ≈ 23,3 năm (279 tháng) | $91.173 (chính xác) |
| $400 | ≈ 19,6 năm | ≈ $135.000 |
Trả một lần lớn so với trả thêm định kỳ
Khoản trả thêm định kỳ cộng một số tiền cố định vào mỗi khoản trả hàng tháng trong suốt thời gian còn tiếp tục, giảm dần số dư mỗi tháng về sau. Một khoản trả một lần lớn — từ tiền thưởng, hoàn thuế, hoặc thừa kế — thay vào đó được áp dụng ngay lập tức để giảm số dư gốc ban đầu, sau đó toàn bộ tiền lãi tương lai được tính trên số dư thấp hơn đó. Cả hai đều giảm tổng tiền lãi, nhưng lợi ích của khoản trả một lần được hiện thực hóa ngay lập tức, trong khi lợi ích của khoản trả thêm định kỳ tích lũy dần theo vòng đời khoản vay.
Hai cách này có thể kết hợp: khoản trả một lần giảm số dư ban đầu mà từ đó lịch trình tăng tốc chạy tiếp, với khoản trả thêm định kỳ được cộng vào mỗi khoản trả hàng tháng trong suốt lịch trình đó. Vì lãi cộng dồn trên số dư đang giảm dần, hiệu ứng kết hợp phải được tính bằng mô phỏng từng tháng, không phải cộng đơn giản khoản tiết kiệm độc lập của mỗi chiến lược.
Những gì khoản trả thêm không làm được
Khoản trả thêm không tự động giảm khoản trả hàng tháng bắt buộc. Với hầu hết các khoản thế chấp tiêu chuẩn, khoản trả thêm và trả một lần lớn làm giảm số dư và rút ngắn thời gian trả hết, nhưng khoản trả bắt buộc theo hợp đồng vẫn giữ nguyên trừ khi bên cho vay chính thức tái lập lịch (recast) khoản vay theo số dư mới — một yêu cầu riêng mà một số đơn vị quản lý khoản vay tính phí xử lý. Hầu hết các khoản thế chấp nhà ở tại Mỹ đạt chuẩn (conforming) không có phí phạt trả trước, nhưng CFPB khuyến nghị xác nhận với đơn vị quản lý khoản vay trước khi thực hiện khoản trả một lần lớn, vì phí phạt trên một số loại khoản vay nhất định có thể làm giảm lợi ích ròng.
Câu hỏi thường gặp
Trả thêm $200 mỗi tháng tiết kiệm được bao nhiêu cho khoản thế chấp?
Với khoản vay $300.000 lãi 6% trong 30 năm, trả thêm $200 mỗi tháng rút ngắn thời gian trả hết từ 360 tháng xuống 279 tháng (sớm hơn khoảng 6,8 năm) và tiết kiệm $91.173,43 tổng tiền lãi so với lịch trình gốc.
Khoản trả thêm có làm giảm khoản trả hàng tháng bắt buộc không?
Không tự động. Với hầu hết các khoản thế chấp tiêu chuẩn, khoản trả thêm làm giảm số dư và rút ngắn thời gian trả hết, nhưng khoản trả bắt buộc theo hợp đồng vẫn giữ nguyên trừ khi bên cho vay chính thức tái lập lịch khoản vay theo số dư mới, thấp hơn.
Khác biệt giữa trả một lần lớn và trả thêm định kỳ là gì?
Khoản trả thêm định kỳ cộng một số tiền cố định vào mỗi khoản trả hàng tháng về sau, nên lợi ích tích lũy dần dần. Khoản trả một lần lớn được áp dụng ngay lập tức vào số dư ban đầu, nên lợi ích của nó — toàn bộ tiền lãi tương lai tính trên số dư thấp hơn — được hiện thực hóa ngay lập tức.
Có phí phạt khi trả thêm cho khoản thế chấp không?
Hầu hết các khoản thế chấp nhà ở tại Mỹ đạt chuẩn không có phí phạt trả trước, nhưng một số loại khoản vay thì có. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) khuyến nghị xem lại hợp đồng vay hoặc liên hệ đơn vị quản lý khoản vay trước khi thực hiện khoản trả một lần lớn.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — How can extra mortgage payments save me money? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is mortgage recasting? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. https://www.fanniemae.com/