Как работает ипотека с выплатой только процентов
Ипотека с выплатой только процентов позволяет заёмщику в течение определённого начального периода платить только проценты, начисленные на остаток долга, при этом ни одна часть ежемесячного платежа не уменьшает основной долг. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) описывает эту особенность как обычно применяемую к начальному периоду -- а не ко всему сроку кредита, -- после которого кредит переходит на стандартный платёж, погашающий и основной долг, и проценты.
Поскольку платёж только по процентам зависит лишь от остатка долга и процентной ставки, он, в отличие от полностью амортизируемого платежа, не зависит от общего срока кредита. Формула проста: основной долг, умноженный на месячную процентную ставку. Для кредита в 300 000 $ под 5,5% годовых платёж только по процентам составляет 300 000 $ x (0,055 / 12) = 1375,00 $ в месяц и остаётся неизменным, пока длится период IO и ставка фиксирована.
Скачок платежа при начале амортизации
Поскольку в период выплаты только процентов основной долг не погашается, остаток долга на конец этого периода в точности равен первоначально взятой сумме. Когда период IO заканчивается, кредитор пересчитывает платёж, необходимый для полного погашения того же остатка, но уже за более короткий оставшийся срок, чем первоначальный срок кредита, что даёт заметно более высокий ежемесячный платёж -- эффект, часто называемый «платёжным шоком».
В расчётном примере кредит в 300 000 $ под 5,5% годовых с пятилетним периодом выплаты только процентов при общем сроке 30 лет имеет платёж только по процентам в 1375,00 $. После окончания периода IO тот же остаток в 300 000 $ амортизируется за оставшиеся 25 лет (300 месяцев) под 5,5%, что даёт платёж 1842,26 $ -- рост на 467,26 $ в месяц, или примерно на 34%, без какого-либо изменения самой процентной ставки.
| Этап | Ежемесячный платёж | Что он покрывает |
|---|---|---|
| Период выплаты только процентов (годы 1-5) | 1375,00 $ | Только проценты; остаток долга не меняется и составляет 300 000 $ |
| После начала амортизации (годы 6-30) | 1842,26 $ | Основной долг и проценты, погашение 300 000 $ за оставшиеся 25 лет |
Риск отсутствия капитала в период IO
Поскольку в период выплаты только процентов основной долг не погашается ни на цент, заёмщик, который платил только по процентам, не накапливает за счёт этих платежей никакого капитала в доме -- остаток долга в течение всего периода IO остаётся точно таким же, каким был при оформлении кредита. Любой прирост капитала в это время происходит только за счёт роста рыночной стоимости недвижимости или за счёт первоначального взноса при покупке, но никак не за счёт самого платежа только по процентам.
Это особенно важно при падении рынка: заёмщик с небольшим капиталом или без него, которому нужно продать недвижимость или рефинансировать кредит во время периода IO или вскоре после него, имеет меньший запас прочности на случай снижения стоимости жилья, чем заёмщик, который все эти годы стабильно снижал основной долг по стандартному амортизируемому кредиту. Сочетание отсутствия погашения основного долга и последующего скачка платежа -- это структурный компромисс, который несёт в себе ипотека с выплатой только процентов в обмен на более низкий платёж в начале.
Кому подходит ипотека с выплатой только процентов -- а кому нет
Структуры с выплатой только процентов чаще встречаются в крупных («джамбо») кредитах, некоторых продуктах с плавающей ставкой и при финансировании инвестиционной недвижимости, чем в стандартной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой, соответствующей стандартным лимитам. Она может подойти заёмщикам с непостоянным или отложенным доходом -- например, работающим на комиссии или ожидающим роста дохода в будущем, -- которые планируют делать добровольные платежи в счёт основного долга, рефинансироваться или продать недвижимость до скачка платежа или вскоре после него.
Ипотека с выплатой только процентов хуже подходит заёмщику, который намерен владеть недвижимостью долгосрочно без чёткого плана на случай роста платежа, поскольку этот скачок -- не вероятность, а гарантированная особенность структуры кредита. Прежде чем брать такой кредит, заёмщикам стоит рассчитать и платёж только по процентам, и полностью амортизируемый платёж, используя ту же ставку и тот же оставшийся срок, которые фактически будут применяться по кредиту.
Ипотека только с процентами с фиксированной и с плавающей ставкой
Особенность выплаты только процентов описывает то, как рассчитывается платёж в период IO, и это отдельный вопрос от того, фиксированная ставка по кредиту или плавающая. Некоторые кредиты с выплатой только процентов имеют фиксированную ставку на весь срок -- тогда единственное изменение по окончании периода IO -- это переход от выплаты только процентов к амортизации; другие такие кредиты одновременно являются ипотекой с плавающей ставкой (ARM), и тогда ставка может измениться независимо от перехода к амортизации или одновременно с ним.
Заёмщик, рассматривающий ипотеку с плавающей ставкой и выплатой только процентов, подвержен двум отдельным источникам изменения платежа -- переходу к амортизации и любой корректировке ставки, -- которые могут накладываться друг на друга, если оба происходят примерно в одно время. Прежде чем полагаться на какой-либо один прогноз платежа после периода IO, необходимо изучить раскрытие условий кредита (Truth in Lending) для конкретной структуры, включая то, может ли и когда измениться ставка.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ипотека с выплатой только процентов?
Ипотека с выплатой только процентов -- это кредит, по которому обязательный ежемесячный платёж в течение установленного начального периода покрывает только начисленные проценты на остаток долга и не включает основной долг. Бюро финансовой защиты потребителей описывает это как особенность, обычно применяемую к начальному периоду, прежде чем кредит переходит на стандартный платёж, погашающий и основной долг, и проценты.
Насколько может вырасти платёж после окончания периода выплаты только процентов?
Размер скачка зависит от остатка долга, ставки и оставшегося срока кредита, но он может быть значительным, поскольку весь первоначальный основной долг нужно погасить за более короткий оставшийся срок. В расчётном примере на кредит в 300 000 $ под 5,5% с пятилетним периодом IO при общем сроке 30 лет платёж вырастает с 1375,00 $ до 1842,26 $ после начала амортизации на оставшиеся 25 лет -- рост на 467,26 $, или примерно на 34%.
Накапливается ли капитал по ипотеке с выплатой только процентов?
Не за счёт самих платежей в период выплаты только процентов, поскольку ни один из них не уменьшает основной долг. Любой прирост капитала в этот период происходит только за счёт роста рыночной стоимости недвижимости или за счёт первоначального взноса при покупке, на что сам платёж только по процентам не влияет.
Ипотека с выплатой только процентов бывает с фиксированной или с плавающей ставкой?
Существуют оба варианта. Особенность выплаты только процентов описывает, как рассчитывается платёж -- сначала только проценты, затем амортизация, -- и это отдельный вопрос от того, фиксирована ли базовая ставка на весь срок кредита или плавающая. По ипотеке с плавающей ставкой и выплатой только процентов на платёж может повлиять и переход к амортизации, и изменение ставки, иногда одновременно.
Кто обычно берёт ипотеку с выплатой только процентов?
Такие структуры чаще встречаются в крупных («джамбо») кредитах, некоторых продуктах с плавающей ставкой и при финансировании инвестиционной недвижимости, чем в стандартной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Заёмщики с непостоянным или ожидаемым в будущем доходом иногда используют их, чтобы снизить платежи на первом этапе, при условии что у них есть конкретный план на случай роста платежа по окончании периода IO.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.