Шаровой платёж -- это остаток долга, а не комиссия
Шаровая ипотека рассчитывает ежемесячный платёж так, как если бы кредит амортизировался по длинному графику -- часто 15, 20 или 30 лет, -- но фактический срок самого кредита намного короче, обычно пять-семь лет. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) поясняет, что по окончании этого более короткого срока весь оставшийся долг подлежит единовременной выплате -- так называемому шаровому платежу, -- вместо того чтобы кредит продолжал амортизироваться до нуля.
Шаровой платёж -- это не дополнительный сбор или штраф сверх кредита; это в точности остаток основного долга, оставшийся после платежей заёмщика за шаровой срок, рассчитанный по той же математике амортизации, что использовалась для установления ежемесячного платежа. Поскольку платёж рассчитан на график, значительно более длинный, чем фактический срок кредита, до наступления шарового платежа погашается лишь малая доля первоначального долга.
Расчётный пример: кредит в 250 000 $ со сроком на 7-й год
Рассмотрим кредит в 250 000 $ под 5,5% годовых, с ежемесячным платежом, рассчитанным по 30-летнему графику амортизации, но с фактическим сроком погашения через 7 лет. По стандартной формуле амортизации ежемесячный платёж составляет 1419,47 $ -- столько же, сколько потребовал бы полноценный 30-летний кредит той же суммы и ставки.
За 84 месяца (7 лет) платежей заёмщик выплачивает в сумме 1419,47 $ x 84 = 119 235,69 $, из которых 91 275,41 $ приходится на проценты, а остальное снижает основной долг. Остаток долга на этот момент -- то есть сам шаровой платёж -- составляет 222 039,72 $, а значит, за семь лет погашено лишь 27 960,28 $ из первоначальных 250 000 $ основного долга.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Ежемесячный платёж (график на 30 лет) | 1419,47 $ |
| Всего выплачено за 7 лет | 119 235,69 $ |
| Проценты, выплаченные за 7 лет | 91 275,41 $ |
| Погашение основного долга за 7 лет | 27 960,28 $ |
| Шаровой платёж на 7-й год | 222 039,72 $ |
Почему погашается так мало основного долга
Стандартная математика амортизации смещает выплату процентов на первые годы любого кредита, поскольку проценты начисляются на остаток долга, а этот остаток в начале максимален; погашение основного долга ускоряется только позже, по мере снижения остатка. Ежемесячный платёж по шаровой ипотеке рассчитан по графику -- в этом примере на 30 лет, -- который значительно длиннее фактического 7-летнего срока кредита, поэтому дата шарового платежа приходится как раз на ту часть кривой амортизации, где преобладают проценты.
Это и есть структурная причина, почему шаровой платёж обычно составляет большую часть первоначальной суммы кредита, а не небольшой остаток: платёж изначально не был рассчитан на то, чтобы погасить кредит к моменту шарового платежа, а лишь на то, чтобы сделать ежемесячные расходы ниже, чем при кредите, полностью амортизируемом за сам короткий шаровой срок.
Выбор между рефинансированием и продажей при наступлении срока
Когда наступает срок шаровой ипотеки, у заёмщика по сути есть три варианта: рефинансировать оставшийся долг в новый кредит, продать недвижимость и погасить долг за счёт вырученных средств или выплатить шаровую сумму из других имеющихся средств. Каждый вариант зависит от условий, которые невозможно гарантировать при оформлении кредита: рефинансирование зависит от того, будет ли кредитная история и доход заёмщика соответствовать требованиям на тот будущий момент, а также от рыночных ставок на тот момент, а продажа -- от рыночной стоимости недвижимости и от того, насколько быстро сделку удастся закрыть до наступления срока.
Поскольку ни один из этих исходов не гарантирован за годы вперёд, заёмщик, берущий шаровую ипотеку, по сути планирует своё будущее вокруг конкретного события -- продажи, рефинансирования или единовременной выплаты, -- которое должно произойти по графику. Это и есть ключевой риск такой структуры: низкий платёж в течение шарового срока даётся в обмен на крупное, привязанное к сроку обязательство в его конце.
Где шаровая ипотека применяется чаще всего
Шаровые структуры встречаются в некоторых видах жилищного кредитования, но гораздо чаще используются в коммерческой недвижимости и краткосрочном финансировании, где заёмщик рассчитывает рефинансировать кредит, продать актив или иным образом погасить долг задолго до наступления срока. Заёмщику, использующему шаровую структуру для основного жилья, следует иметь конкретный, реалистичный план на дату шарового платежа, а не полагаться на то, что общие рыночные условия окажутся благоприятными к моменту наступления срока по кредиту.
Бридж-кредит -- это смежная краткосрочная структура, которая может послужить одним из способов решения проблемы шарового платежа, если продажа недвижимости ожидается, но ещё не закрыта к сроку платежа, хотя у бридж-кредита есть собственная отдельная стоимость и требования к получению, которые следует оценивать самостоятельно, а не воспринимать как автоматический запасной вариант.
Часто задаваемые вопросы
Что такое шаровой платёж?
Шаровой платёж -- это весь оставшийся долг по кредиту, который подлежит единовременной выплате в конце более короткого срока кредита, даже если ежемесячный платёж был рассчитан по значительно более длинному графику амортизации. Бюро финансовой защиты потребителей описывает шаровую ипотеку как кредит, при котором этот финальный платёж часто существенно больше обычных ежемесячных платежей.
Какая часть шаровой ипотеки на 250 000 $ погашается до наступления шарового платежа?
В расчётном примере на кредит в 250 000 $ под 5,5%, амортизируемый на 30 лет, но со сроком на 7-й год, заёмщик выплачивает в сумме 119 235,69 $ за эти 84 месяца, из которых 91 275,41 $ -- проценты. Из первоначальных 250 000 $ основного долга к моменту шарового платежа погашено лишь 27 960,28 $, а сам шаровой платёж составляет 222 039,72 $.
Может ли шаровой платёж превышать первоначально взятую сумму?
Нет. Шаровой платёж -- это остаток основного долга после запланированных платежей, рассчитанный по той же математике амортизации, что использовалась для установления ежемесячного платежа по кредиту, -- он всегда меньше первоначальной суммы кредита, хотя может составлять большую часть этой суммы, если шаровой срок короток относительно графика амортизации.
Что происходит, когда наступает срок шаровой ипотеки?
Заёмщик обязан выплатить весь оставшийся долг -- путём рефинансирования в новый кредит, продажи недвижимости или использования других средств. Ни один из этих исходов не гарантирован за годы вперёд, поскольку рефинансирование зависит от кредитной истории заёмщика и рыночных ставок на тот будущий момент, а продажа -- от рыночной стоимости недвижимости и сроков.
Кто обычно пользуется шаровой ипотекой?
Шаровые структуры чаще встречаются в финансировании коммерческой недвижимости и в некоторых видах краткосрочного жилищного кредитования, как правило -- у заёмщиков, которые рассчитывают рефинансировать кредит, продать недвижимость или иным образом погасить долг до наступления срока шарового платежа, а не держать кредит до полной амортизации.
Можно ли платить больше в течение шарового срока, чтобы уменьшить шаровую сумму?
Дополнительные платежи в счёт основного долга в течение шарового срока уменьшают остаток долга на дату шарового платежа -- так же, как дополнительные платежи ускоряют снижение остатка по любому амортизируемому кредиту быстрее, чем плановый график сам по себе, -- при условии, что по кредиту нет штрафа за досрочное погашение, что следует уточнить в документах по кредиту перед тем, как вносить дополнительные платежи.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.