Как понимать ваш результат DTI
Диапазоны ниже классифицируют задний коэффициент DTI по широко используемому ориентиру обычного кредитования 28/36 и более высоким порогам, которые многие кредиторы допускают при наличии компенсирующих факторов.
| Задний DTI | Классификация | Типичный контекст кредитования |
|---|---|---|
| 36% и ниже | Здоровый | В рамках обычного ориентира заднего коэффициента 28/36 |
| 36,01% – 43% | Приемлемый | Выше обычного ориентира, но в рамках распространённых потолков для соответствующих стандартам кредитов |
| 43,01% – 50% | Напряжённый | Выше типичных потолков для соответствующих кредитов; обычно требует компенсирующих факторов |
| Выше 50% | Высокий | Превышает потолки большинства программ обычного кредитования |
- Пороги DTI различаются в зависимости от кредитора, программы кредитования (обычная, FHA, VA, USDA) и индивидуальных компенсирующих факторов; диапазоны выше описывают распространённые условности обычного кредитования, а не гарантию одобрения или отказа для какого-либо конкретного кредитора или программы.
- DTI использует валовой (до налогов) доход, а не доход на руки, и не учитывает налоги, взносы на пенсионные счета или прочие расходы на жизнь, которые снижают фактический располагаемый доход.
- Доход от самозанятости, премиальный доход и прочие источники переменного дохода обычно усредняются или документируются кредиторами иначе, чем фиксированная зарплата, что этот калькулятор не моделирует.
Что такое коэффициент долговой нагрузки к доходу (DTI)?
Коэффициент долговой нагрузки к доходу измеряет, какая доля валового ежемесячного дохода уходит на долговые платежи. Fannie Mae и другие руководства по соответствующим стандартам кредитам обычно ссылаются на две версии: передний коэффициент, охватывающий только предполагаемый платёж за жильё (основной долг, проценты, налоги, страхование и взносы ТСЖ), и задний коэффициент, охватывающий платёж за жильё плюс все прочие регулярные долговые обязательства, такие как автокредиты, студенческие займы, минимальные платежи по кредитным картам и прочий рассрочечный долг.
Широко упоминаемое правило 28/36 — потолок переднего коэффициента 28% и потолок заднего коэффициента 36% — возникло как обычное руководство по андеррайтингу обычных ипотек. Многие кредиторы сегодня, особенно для соответствующих стандартам кредитов, допускают задний DTI до 43% и выше при наличии сильных компенсирующих факторов, таких как высокий кредитный рейтинг или значительные резервы, поэтому показатели 28/36 лучше воспринимать как консервативный ориентир, а не универсальный порог.
DTI не учитывает расходы домохозяйства вне формальных долговых платежей, такие как продукты питания, коммунальные услуги, уход за детьми или дискреционные расходы, поэтому низкий DTI сам по себе не гарантирует комфортный ежемесячный денежный поток.
Как пользоваться этим калькулятором DTI
- Введите ваш валовой ежемесячный доход (до налогов и других удержаний).
- Введите ежемесячный платёж за жильё, включая основной долг, проценты, налог на недвижимость, страхование жилья и любые взносы ТСЖ.
- Введите все прочие регулярные ежемесячные долговые платежи — автокредиты, студенческие займы, минимальные платежи по кредитным картам и аналогичные обязательства. Не включайте повседневные расходы на жизнь, такие как продукты питания или коммунальные услуги.
- Ознакомьтесь со своим передним коэффициентом (только жильё) и задним коэффициентом (жильё плюс все долги), а также с тем, как задний коэффициент соотносится с распространёнными пороговыми значениями кредиторов.
Формула DTI
Передний DTI делит ежемесячный платёж за жильё на валовой ежемесячный доход; задний DTI делит сумму платежа за жильё и всех прочих ежемесячных долгов на тот же показатель дохода. Оба выражаются в процентах.
Пример расчёта: домохозяйство с валовым ежемесячным доходом $6 000, платежом за жильё $1 500 и прочими ежемесячными долгами $600 имеет передний коэффициент 25% ($1 500 ÷ $6 000) и задний коэффициент 35% (($1 500 + $600) ÷ $6 000) — общие ежемесячные обязательства $2 100.
Частые ошибки
- Использование чистого дохода (на руки) вместо валового ежемесячного дохода, что занижает рассчитанный DTI по сравнению с тем, как его рассчитывают кредиторы.
- Пропуск полного платежа за жильё — исключение налога на недвижимость, страхования или взносов ТСЖ занижает передний и задний коэффициенты.
- Включение повседневных расходов на жизнь, таких как продукты питания, коммунальные услуги или подписки, в показатель «прочие ежемесячные долги» — DTI учитывает только формальные долговые обязательства с фиксированным ежемесячным платежом.
- Предположение, что потолок заднего коэффициента 36% является жёстким ограничением для каждого кредитора — многие программы соответствующих стандартам кредитов допускают более высокие задние коэффициенты при наличии компенсирующих факторов.
- Забывание включить минимальные платежи по долгам, ещё не полностью погашенным, например по автокредиту, приближающемуся к последним платежам, которые кредиторы обычно всё равно учитывают полностью.
Часто задаваемые вопросы
Какой коэффициент долговой нагрузки к доходу считается хорошим?
Широко цитируемый обычный ориентир 28/36 рассматривает передний (только жильё) коэффициент на уровне 28% или ниже и задний (жильё плюс все долги) коэффициент на уровне 36% или ниже как консервативный ориентир. Многие кредиторы сегодня допускают задний DTI до 43% или несколько выше для соответствующих стандартам кредитов при наличии сильных компенсирующих факторов, таких как высокий кредитный рейтинг или значительные денежные резервы, поэтому конкретный потолок зависит от кредитора и программы кредитования.
Что считается долгом при расчёте DTI?
DTI учитывает регулярные долговые обязательства с фиксированным ежемесячным платежом: платёж за жильё (основной долг, проценты, налоги, страхование, взносы ТСЖ), автокредиты, студенческие займы, минимальные платежи по кредитным картам, личные кредиты и аналогичный рассрочечный или возобновляемый долг. Он не включает повседневные расходы на жизнь, такие как продукты питания, коммунальные услуги, страховые взносы, не связанные с долгом, или дискреционные расходы.
В чём разница между передним и задним DTI?
Передний DTI делит только предполагаемый платёж за жильё на валовой ежемесячный доход. Задний DTI делит платёж за жильё плюс все прочие ежемесячные долговые обязательства на тот же показатель дохода. Кредиторы обычно придают заднему коэффициенту больший вес при квалификации на ипотеку, поскольку он даёт более полную картину существующей долговой нагрузки заёмщика.
DTI использует валовой или чистый доход?
DTI рассчитывается на основе валового (до налогов) ежемесячного дохода, а не дохода на руки. Это стандартная практика, используемая при андеррайтинге ипотеки, поэтому использование чистого дохода вместо валового даст показатель DTI, не соответствующий тому, как его рассчитал бы кредитор.
Можно ли получить ипотеку при высоком DTI?
Это зависит от кредитора и программы кредитования. Государственные программы, такие как кредиты FHA, исторически допускали более высокие задние коэффициенты DTI, чем многие обычные кредиты, а компенсирующие факторы, такие как высокий кредитный рейтинг, больший первоначальный взнос или значительные денежные резервы, могут позволить квалификацию выше стандартных потолков. Специалист по ипотеке может оценить DTI наряду с полным набором критериев андеррайтинга для конкретной заявки.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.