Фронтальный и общий DTI
Fannie Mae и другие стандарты кредитования, соответствующие требованиям (conforming), обычно ссылаются на две версии DTI. Фронтальный коэффициент охватывает только предполагаемый жилищный платёж -- основной долг, проценты, налог на недвижимость, страхование и любые взносы ТСЖ/ассоциации домовладельцев. Общий коэффициент охватывает жилищный платёж плюс все прочие регулярные долговые обязательства, такие как автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и прочие рассрочки. Кредиторы, как правило, придают больший вес общему коэффициенту при одобрении ипотеки, поскольку он даёт более полную картину текущей долговой нагрузки заёмщика.
DTI рассчитывается на основе валового (до налогообложения) ежемесячного дохода, а не дохода на руки -- это стандартная практика ипотечного андеррайтинга. Он также не учитывает бытовые расходы домохозяйства вне формальных долговых платежей, такие как продукты, коммунальные услуги или уход за детьми, поэтому низкий DTI сам по себе не гарантирует комфортный ежемесячный денежный поток.
- Фронтальный DTI = (жилищный платёж ÷ валовой ежемесячный доход) × 100
- Общий DTI = ((жилищный платёж + прочие ежемесячные долги) ÷ валовой ежемесячный доход) × 100
Пример расчёта
Домохозяйство с валовым ежемесячным доходом $6 000, жилищным платежом $1 500 и прочими ежемесячными долгами $600 имеет фронтальный коэффициент 25% ($1 500 ÷ $6 000) и общий коэффициент 35% (($1 500 + $600) ÷ $6 000) -- общие ежемесячные обязательства составляют $2 100.
Правило 28/36 и что кредиторы реально допускают
Широко распространённое правило 28/36 -- фронтальный потолок 28% и общий потолок 36% -- возникло как ориентир для андеррайтинга обычных ипотек. Многие кредиторы сегодня, особенно по кредитам, соответствующим требованиям (conforming), допускают общий DTI до 43% и выше при наличии весомых компенсирующих факторов, таких как высокий кредитный рейтинг или значительные денежные резервы, поэтому цифры 28/36 лучше воспринимать как консервативный ориентир, а не как универсальный предел. Государственные программы, такие как кредиты FHA, исторически допускали более высокий общий DTI, чем многие обычные кредиты.
| Общий DTI | Классификация | Типичный контекст кредитования |
|---|---|---|
| 36% или ниже | Здоровый | В пределах стандартного ориентира 28/36 по общему коэффициенту |
| 36,01% - 43% | Приемлемый | Выше стандартного ориентира, но в пределах распространённых потолков для кредитов, соответствующих требованиям |
| 43,01% - 50% | Напряжённый | Выше типичных потолков для кредитов, соответствующих требованиям; обычно требует компенсирующих факторов |
| Выше 50% | Высокий | Превышает потолки большинства обычных программ кредитования |
Что считается долгом -- и типичные ошибки
DTI учитывает регулярные долговые обязательства с фиксированным ежемесячным платежом: жилищный платёж, автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, персональные кредиты и аналогичные долги. Бытовые расходы, такие как продукты, коммунальные услуги или подписки, в него не входят. Две распространённые ошибки искажают коэффициент: использование чистого (на руки) дохода вместо валового занижает DTI по сравнению с тем, как его считают кредиторы, а пропуск части жилищного платежа -- например, налога на недвижимость или взносов ТСЖ -- занижает оба коэффициента.
Часто задаваемые вопросы
Какое отношение долга к доходу считается хорошим?
Широко распространённый ориентир 28/36 рассматривает фронтальный коэффициент на уровне 28% или ниже и общий коэффициент на уровне 36% или ниже как консервативный ориентир. Многие кредиторы допускают общий DTI до 43% или несколько выше для кредитов, соответствующих требованиям, при наличии весомых компенсирующих факторов.
Что считается долгом при расчёте DTI?
Регулярные обязательства с фиксированным ежемесячным платежом: жилищный платёж (основной долг, проценты, налоги, страхование, взносы ТСЖ), автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и аналогичные рассрочки или возобновляемые кредиты. Бытовые расходы, такие как продукты и коммунальные услуги, не учитываются.
DTI считается на основе валового или чистого дохода?
На основе валового (до налогообложения) ежемесячного дохода, а не дохода на руки. Это стандартная практика ипотечного андеррайтинга, поэтому использование чистого дохода даёт показатель DTI, который не совпадёт с расчётом кредитора.
Можно ли получить ипотеку при DTI выше 36%?
Часто да. Многие программы кредитования, соответствующие требованиям, допускают общий DTI до 43% и выше при наличии компенсирующих факторов, таких как высокий кредитный рейтинг, больший первоначальный взнос или значительные денежные резервы, а государственные программы вроде FHA исторически допускали более высокие коэффициенты, чем многие обычные кредиты.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/