Как понимать результат доступности вашей аренды
Таблица ниже показывает, как текущие долги снижают консервативный показатель арендной платы относительно стандартного ориентира 30% при том же месячном доходе 5 000 $, поскольку консервативная оценка рассматривает арендную плату и прочие долги как расходующие один и тот же предел дохода в 36%.
| Прочие месячные долги | Стандартная доступная арендная плата (30%) | Консервативная оценка арендной платы |
|---|---|---|
| 0 $ | 1 500 $ | 1 500 $ |
| 300 $ | 1 500 $ | 1 500 $ (точно — предел 36% в 1 800 $ минус 300 $ долгов = 1 500 $) |
| 600 $ | 1 500 $ | 1 200 $ (предел 36% в 1 800 $ минус 600 $ долгов) |
| 1 000 $ | 1 500 $ | 800 $ (предел 36% в 1 800 $ минус 1 000 $ долгов) |
- Это бюджетные ориентиры, а не формальные правила андеррайтинга; отдельные арендодатели и заявки на аренду часто используют собственное соотношение дохода к арендной плате (часто упоминаемое соглашение требует валового дохода примерно в три раза больше месячной арендной платы), которое может отличаться от обоих показателей здесь.
- Этот калькулятор использует валовой (до налогообложения) доход, согласуясь с соглашением HUD о нагрузке расходов, а не располагаемый доход после уплаты налогов — фактический располагаемый доход после налогов, взносов на пенсию и прочих долгов будет ниже.
- Предел консервативной оценки в 36% повторяет традиционный ориентир back-end DTI, используемый при андеррайтинге ипотеки, применённый здесь к аренде плюс долгам, а не к ипотеке плюс долгам.
Что такое правило 30% для арендной платы?
Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) давно использует 30% от валового дохода как ориентир для оценки нагрузки расходов на жильё: домохозяйства, тратящие на жильё более 30% валового дохода, классифицируются HUD как испытывающие «чрезмерную нагрузку расходов». Этот калькулятор применяет тот же показатель 30% к валовому месячному доходу, чтобы получить стандартную оценку доступной арендной платы.
Этот калькулятор также рассчитывает более консервативный показатель, который рассматривает текущие долговые обязательства как конкурирующие за тот же доход: он ограничивает совокупные расходы на жильё и долги 36% валового дохода (показатель, согласующийся с традиционным ориентиром back-end DTI, используемым при андеррайтинге ипотеки) и вычитает текущие месячные долги из этого предела, чтобы найти оставшееся место для арендной платы. Меньшее из двух значений указывается как консервативная оценка.
Оба показателя являются ориентирами, а не формальными правилами квалификации; отдельные арендодатели, управляющие компании и службы проверки арендаторов часто применяют собственные мультипликаторы дохода или коэффициенты, которые могут отличаться от обоих показателей, рассчитанных здесь.
Как пользоваться этим калькулятором доступности аренды
- Введите ваш валовой годовой доход (до налогов и вычетов).
- Введите ваши прочие месячные платежи по долгам — автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и подобные регулярные обязательства.
- Ознакомьтесь с показателем доступной арендной платы на основе ориентира 30% от дохода, более консервативным показателем с учётом ваших текущих долгов и вашим валовым месячным доходом для справки.
Формула доступности арендной платы
Валовой месячный доход — это годовой доход, делённый на 12. Стандартный показатель доступной арендной платы — 30% от этого месячного дохода. Консервативный показатель ограничивает совокупные расходы на жильё и долги 36% месячного дохода и вычитает текущие долги из этого предела; меньшее из двух значений указывается как консервативная оценка, поэтому она никогда не превышает стандартный ориентир 30%.
Пример расчёта: валовой годовой доход 60 000 $ даёт валовой месячный доход 5 000 $. Стандартная доступная арендная плата составляет 1 500 $ (30% × 5 000 $). При прочих месячных долгах 300 $ расчёт с пределом 36% допускает 1 500 $ на аренду (5 000 $ × 0,36 − 300 $ = 1 500 $), что в данном случае совпадает со стандартным показателем, поэтому консервативная оценка также составляет 1 500 $.
Распространённые ошибки
- Использование чистого (располагаемого) дохода вместо валового годового дохода, что занижает показатель доступной арендной платы относительно стандартного расчёта по ориентиру 30%.
- Восприятие ориентира 30% как фиксированного правила, применяемого каждым арендодателем или кредитором — многие требуют конкретный мультипликатор дохода к арендной плате (например, троекратный месячный размер аренды), который может давать иной порог квалификации.
- Пропуск текущих долгов в консервативной оценке, что может привести к переоценке того, сколько дохода домохозяйства реально доступно для аренды.
- Игнорирование прочих не связанных с долгом месячных обязательств — таких как уход за детьми, страховые взносы на здоровье или высокие коммунальные расходы — которые не учитываются ни ориентиром 30%, ни консервативной оценкой с поправкой на долги.
- Предположение, что ориентиры доступности учитывают региональные различия в стоимости жизни — показатель 30% является национальным ориентиром и не корректируется под местные рынки аренды.
Часто задаваемые вопросы
Что такое правило 30% для аренды?
Правило 30%, на которое ссылается HUD, предполагает, что расходы на жильё не более 30% валового дохода удерживают домохозяйство от «чрезмерной нагрузки расходов». HUD классифицирует домохозяйства, тратящие на жильё более 30% валового дохода, как испытывающие чрезмерную нагрузку, а более 50% — как испытывающие серьёзную чрезмерную нагрузку. Это общий бюджетный ориентир, а не формальное требование квалификации для конкретной аренды.
Сколько арендной платы я могу себе позволить при моей зарплате?
По ориентиру 30% доступная арендная плата составляет примерно 30% валового месячного дохода — например, валовой месячный доход 5 000 $ (60 000 $ в год) предполагает доступную арендную плату около 1 500 $. Более консервативная оценка также учитывает текущие платежи по долгам, ограничивая аренду плюс долги 36% дохода, что может снизить доступный показатель при значительных долговых обязательствах.
Используют ли арендодатели правило 30% для одобрения заявок?
Не повсеместно. Многие арендодатели и управляющие компании используют собственные критерии проверки, обычно требуя валовой доход, равный примерно трём месячным арендным платам (что математически близко, но не идентично ориентиру 30%). Требования различаются по арендодателю, рынку и типу аренды, поэтому показатель 30% лучше использовать как личный бюджетный ориентир, а не предположение о критериях одобрения конкретной заявки.
Следует ли учитывать долги помимо арендной платы при оценке доступности?
Как правило, это более реалистично, поскольку арендная плата и прочие долговые обязательства расходуют один и тот же доход. Консервативная оценка этого калькулятора применяет совокупный предел 36% к аренде плюс прочим долгам, что может дать более низкий показатель доступной арендной платы, чем один ориентир 30%, если домохозяйство несёт значительные текущие долги.
Что означает «чрезмерная нагрузка расходов»?
HUD определяет домохозяйство с чрезмерной нагрузкой расходов как тратящее более 30% своего валового дохода на расходы на жильё, а домохозяйство с серьёзной чрезмерной нагрузкой — как тратящее более 50%. Это федеральные ориентиры жилищной политики, используемые для оценки доступности жилья на уровне населения, а также широко применяемые как индивидуальный бюджетный ориентир.
Источники
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Defining housing affordability and cost burden. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- U.S. Census Bureau / HUD. American Housing Survey — housing cost burden data. census.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.